대구지방법원 2025타경10847. 구미시 도량동 글로리아타운 5층 505호 근린시설로, 감정평가상 사무실로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이동현은 2017.10.17 거래가액 186,984,700원으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2017.11.15 설정된 왜관신용협동조합 근저당권이고, 채권최고액은 585,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 이상근 근저당권과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 61,397,000원으로 감정가 179,000,000원의 약 34.3%입니다. 하지만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 수치가 없으므로, 이 할인율만으로 가격 메리트를 단정하는 것은 위험합니다. 특히 근린시설·사무실은 주거용 아파트와 매수층과 환금성이 다르고, 이미 세 차례 유찰된 이력 자체가 시장의 보수적인 평가를 보여주는 신호로 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10847 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 도량동 228-5 글로리아타운 5층 505호 · 도로명 경상북도 구미시 야은로 309 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 사무실 이용 · 철근콘크리트구조 지하1층, 지상7층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이동현 (2017.10.17 소유권이전 · 거래가액 186,984,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 61,397,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 왜관신용협동조합 / 486,709,751원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.11.15 왜관신용협동조합 근저당권입니다. 2020.12.09 이상근 명의 근저당권 104,000,000원과 2025.03.07 임의경매개시결정은 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 2024.07.30 구미시 압류는 2025.06.26 해제되어 말소됐습니다. 과거 2018.05.17 강제경매개시결정도 2019.06.19 취소기각결정에 따라 등기부상 말소된 상태입니다.
② 점유·임차관계 — 모두 말소기준 이후 신고, 505호 확인이 핵심
| 이름 | 점유·등록 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 구미주택 | 502호로 사업자등록 | 2021.04.08 | 1,000원 | 대항력 없음 | 확인안됨 | 해당 없음 |
| 주식회사 지움산업개발 | 502호로 사업자등록 | 2022.06.03 | 미상 | 대항력 없음 | 확인안됨 | 해당 없음 |
| 주식회사 산마루 | 전부 · 사무실 | 2024.07.30 | 미상 | 대항력 없음 | 확인안됨 | 해당 없음 |
| 주식회사 미래주택 | 점유부분 없음 | 2018.03.08 | 3,000원 | 대항력 없음 | 확인안됨 | 해당 없음 |
확인된 네 법인은 모두 신고일이 말소기준일 2017.11.15보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 주식회사 구미주택과 지움산업개발의 등록 부분은 502호로 기재돼 본건 505호와 호수가 다르고, 주식회사 미래주택은 점유부분 없음으로 조사됐습니다. 본건과 직접 연결되는 점유정보는 주식회사 산마루의 ‘전부·사무실’ 기재이므로 실제 505호 점유상태와 명도대상을 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 실거래 검증은 없다
감정가 179,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 61,397,000원입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 42,977,900원, 5회 유찰 시 30,084,529원으로 계산돼 있습니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,505,146원 |
| 2. 근저당 · 왜관신용협동조합 | 585,000,000원 | 59,891,854원 |
| 3. 근저당 · 이상근 | 104,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,505,146원을 제외한 59,891,854원이 왜관신용협동조합에 배당되는 구조입니다. 총 채권액 689,000,000원 대비 미배당액은 629,108,146원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 도량동 도봉초등학교 남측 인근. 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정 당시 사무실로 이용 중이었습니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차타워가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 35미터, 북측 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(도량2택지), 대로1류와 중로3류에 접하며 공시지가는 1,686,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설·사무실 용도이고 이미 3회 유찰된 물건입니다. 비교 실거래 수치도 없어 주거용 집합건물보다 가격 검증을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 2024.12.18 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 현재 공매 상태와 법원경매 절차를 대조하세요.
- 505호 실제 점유 확인. 주식회사 산마루가 전부를 사무실로 사용하는 것으로 조사됐으므로 현장점유와 명도대상을 확인하세요.
- 502호 신고자 구분. 주식회사 구미주택과 지움산업개발은 502호 사업자등록으로 기재돼 있습니다. 본건 505호와 혼동하지 말아야 합니다.
- 실거래 시세 별도 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 근린시설의 현재 매매·임대 수준을 별도로 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 61,397,000원, 4회 유찰 시 42,977,900원, 5회 유찰 시 30,084,529원입니다. 가격 하락과 함께 매각 가능성·환금성도 같이 평가해야 합니다.
- 배당·세금 원본 확인. 추정 배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 검증은 보수적으로”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.11.15 왜관신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 점유 신고 역시 모두 기준권리 이후여서 대항력이 없습니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 179,000,000원에서 3회 유찰돼 61,397,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 현재 금액이 시장가보다 싼지는 확인되지 않습니다. 실제 용도도 사무실이고 세 차례 유찰됐으며 공매공고 이력까지 존재합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 환금성과 가격검증·공매 교차확인이 필요한 C등급 물건입니다.
