대구지방법원 2025타경10847. 경북 구미시 도량동 글로리아타운 5층 505호로, 감정평가상 사무실로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 이동현은 2017.10.17. 거래가액 186,984,700원에 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 도량새마을금고 근저당은 2017.11.15. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 같은 날 새로 설정된 왜관신용협동조합 채권최고액 585,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 2020.12.09. 이상근의 근저당 104,000,000원이 설정됐고, 왜관신용협동조합은 2025.03.07. 임의경매개시결정을 받았습니다. 두 근저당 모두 말소기준권리와 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시 채권자가 회수하지 못하는 금액은 매우 크지만, 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 전혀 다른 숫자입니다. 이 사건의 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10847 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 도량동 228-5 글로리아타운 5층 505호 · 도로명 경상북도 구미시 야은로 309 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 사무실 이용 · 철근콘크리트구조 지하1층, 지상7층 건물의 5층 |
| 소유자 | 이동현 (2017.10.17. 소유권이전 · 거래가액 186,984,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 42,977,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 왜관신용협동조합 / 486,709,751원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.11.15. 을구 3번 왜관신용협동조합 근저당입니다. 2020.12.09. 이상근 근저당과 2025.03.07. 임의경매개시결정은 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 2024.07.30. 구미시 압류 역시 후순위였고 2025.06.26. 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력 인수는 확인되지 않는다
| 이름 | 점유·사용 | 사업자등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 구미주택 | 502호로 사업자등록 · 사용 확인안됨 | 2021.04.08 | 1,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 지움산업개발 | 502호로 사업자등록 · 사용 확인안됨 | 2022.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 산마루 | 전부 · 사무실 | 2024.07.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 미래주택 | 점유부분 없음 | 2018.03.08 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
기준일은 2017.11.15.입니다. 조사된 사업자등록일은 2018.03.08., 2021.04.08., 2022.06.03., 2024.07.30.으로 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 특히 505호와 직접 연결되는 조사 내용에서는 주식회사 산마루가 전부를 사무실로 사용하는 것으로 확인됩니다. 주식회사 구미주택과 주식회사 지움산업개발은 502호 사업자등록으로 조사돼 있어 505호 현장 점유와의 관계를 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 감정가의 24.01%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 179,000,000원, 현재 최저매각가는 42,977,000원으로 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 이미 4회 유찰된 근린시설·사무실입니다. 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실 자체는 현재 시장가보다 저렴하다는 뜻이 아닙니다.
확인 가능한 최근 실거래 기준값이 없어 이 리포트에서는 최저가가 시세보다 낮은지 높은지를 단정하지 않습니다. 근린시설·사무실은 동일 건물 또는 인근 유사 용도의 최근 거래와 임대수익을 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 42,977,000원이라는 숫자만으로 가격 가점을 주면 안 되는 사건입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (24.01%) | 42,977,000원 | 41,803,414원 | 647,196,586원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 30,083,899원 | 29,142,389원 | 659,857,611원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (11.76%) | 21,058,729원 | 20,279,672원 | 668,720,328원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 42,977,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,173,586원 |
| 2. 근저당 · 왜관신용협동조합 | 585,000,000원 | 41,803,414원 |
| 3. 근저당 · 이상근 | 104,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 689,000,000원 중 채권자 예상배당은 41,803,414원이며, 미배당은 647,196,586원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 도량동 도봉초등학교 남측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 사무실로 이용 중입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차타워가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 35미터, 북측으로 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(도량2택지)이며, 대로1류와 중로3류에 접합니다. 토지면적은 799.4㎡, 공시지가는 1,686,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린시설·사무실이므로 동일 용도 거래, 임대수요, 자금조달 조건을 별도로 확인해야 합니다. 4회 유찰이라는 사실도 가격 형성 과정에서 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 상태. 한국자산관리공사 2024-04240-004 공매공고의 현재 진행·중지·종결 여부를 법원경매와 교차 확인하세요.
- 505호 실제 점유. 주식회사 산마루가 전부를 사무실로 사용하는 것으로 조사됐습니다. 실제 점유자, 사용관계, 보증금·차임 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 502호 사업자등록 구분. 주식회사 구미주택과 주식회사 지움산업개발은 502호 사업자등록으로 조사돼 있습니다. 505호와의 관계를 현황조사 원문과 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 42,977,000원은 감정가의 24.01%지만 이를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다. 동일 건물·인근 근린시설 및 사무실의 최근 거래와 임대 수준을 별도 확인하세요.
- 최신 등기 재확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.27.이고 매각기일은 2026.10.21.입니다. 입찰 직전 신규 권리나 공매 관련 변동이 없는지 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 647,196,586원은 매수인 인수액이 아닙니다. 이 사건 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “24.01%”보다 중요한 것은 왜 네 번 유찰됐는가
이 사건의 권리분석만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2017.11.15. 왜관신용협동조합 근저당이고, 그 이후의 근저당과 현재 조사된 사업자등록·점유관계는 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 현재 최저가 42,977,000원에 대한 권리상 실질취득가도 인수 0원을 더한 42,977,000원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 179,000,000원에서 4회 유찰돼 24.01%까지 내려왔다는 숫자만 보고 저평가라고 단정할 수 없습니다. 용도는 근린시설·사무실이고 최근 실거래 기준값을 통한 가격 비교가 되지 않은 상태이며, 2024.12.18. 공매공고도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만 가격·환금성·공매 상태를 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
