부산지방법원 2025타경2391. 부산진구 전포동 목연정엠팰리스 14층 1403호, 전용면적 57.1㎡ 오피스텔입니다. 김영이 2017.03.15. 거래가 192,498,000원에 단독 취득한 날 부산은행 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정되거나 등기된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 126,700,000원입니다. 매수인이 승계할 보증금이나 등기상 인수권리가 없어 실질취득도 같은 금액입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 190,800,000원으로 가격 격차가 분명하지만, 거래 표본이 많지 않은 19세대 오피스텔이고 최근 거래 추세가 기존 거래보다 2.8% 하락했다는 점 때문에 시세 숫자만으로 환금성을 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2391 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 346-5 목연정엠팰리스 14층 1403호 · 도로명 전포대로 186 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 57.1㎡ · 지하 1층·지상 15층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 김영 단독소유 · 2017.03.15. 거래가 192,498,000원에 취득 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.01.25. · 목연정M팰리스 19세대 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 356,854,303원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.03.15. 설정된 부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 324,000,000원이고 2017.10.17. 300,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 부산은행 추가 근저당, 삼성카드·울산신용보증재단·아이비케이저축은행 가압류, 경매개시결정과 부산진구 압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
하나은행 근저당 가운데 2017.08.23. 설정분은 2022.05.16., 2021.05.07. 설정분은 2021.07.06., 2022.04.11. 설정분은 2022.08.29. 각각 등기상 말소됐습니다. 부산은행 근저당에는 목연정엠팰리스 1503호가 공동담보로 기재돼 있으므로, 입찰 전 매각대상과 공동담보 배당관계를 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 본건 전입자는 후순위
| 성명 / 호실 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김시윤 · 1403호 | 2024.01.15. | 2025.06.30. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 빈정림 · 1503호 | 2024.08.23. | 2025.07.02. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준 · 1503호 | 2022.06.09. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사상 실제 임차·점유 신고는 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 본건 1403호에는 김시윤, 공동담보로 기재된 1503호에는 빈정림·김준이 조사됐습니다. 세 사람의 전입일은 모두 2017.03.15. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 가격 격차는 크지만 하락 추세
목연정M팰리스 동일 면적대의 실거래 10건입니다. 전체 평균은 193,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 거래 5건 평균인 190,800,000원과 최신 거래 224,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 57.61㎡ | 3층 | 224,000,000원 |
| 2026.01 | 60.01㎡ | 10층 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 60.01㎡ | 10층 | 178,000,000원 |
| 2025.10 | 62.33㎡ | 15층 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 57.1㎡ | 7층 | 174,000,000원 |
| 2024.12 | 60.01㎡ | 4층 | 175,000,000원 |
| 2022.10 | 62.33㎡ | 13층 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 57.1㎡ | 2층 | 187,000,000원 |
| 2021.12 | 62.33㎡ | 7층 | 217,000,000원 |
| 2021.12 | 62.33㎡ | 8층 | 202,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 190,800,000원 |
실질취득 126,700,000원은 최근 12개월 평균의 66.4%이고, 전체 실거래 평균의 65.5%입니다. 감정가 181,000,000원도 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 다만 최근 거래 평균은 이전 거래보다 2.8% 하락했으므로, 과거 최고 거래가나 최신 224,000,000원만을 기준으로 수익 여력을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 1. 부산은행 근저당 | 324,000,000원 | 124,126,200원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 하나은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 하나은행 근저당 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 부산은행 추가 근저당 | 85,000,000원 | 0원 |
| 6. 삼성카드 가압류 | 34,435,313원 | 0원 |
| 7. 울산신용보증재단 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 8. 아이비케이저축은행 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 757,435,313원 중 예상 배당액은 124,126,200원이고 미배당은 633,309,113원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 126,700,000원 | 124,126,200원 | 633,309,113원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 88,690,000원 | 86,693,580원 | 670,741,733원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 62,082,999원 | 60,565,505원 | 696,869,808원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경남공업고등학교 동측 인근으로 근린생활시설·업무시설·소규모 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 전포역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나 폐문부재로 내부 이용상태와 마감재는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 2017.01.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물로 승강기·도시가스·공동현관·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 광대로와 남측 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·광로2류 접합 지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 421.6㎡, 지목 대, 상업용 평지이며 공시지가는 6,927,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전포역 인근 입지는 장점이지만 19세대 오피스텔이고 최근 실거래 추세가 -2.8%여서 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 점유 확인. 1403호 김시윤의 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 확인하세요.
- 공동담보 범위. 부산은행 근저당에 1503호가 공동담보로 기재돼 있으므로 매각대상과 배당관계를 대조하세요.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 이용상태와 마감재를 확인하지 못했으므로 수리 범위를 보수적으로 판단하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 193,500,000원보다 최근 12개월 평균 190,800,000원과 하락 추세 -2.8%를 우선해 입찰가를 판단하세요.
- 거래량 확인. 19세대 오피스텔은 거래 표본이 적으므로 동일 건물의 실제 매도 기간과 임대 수요를 중개업소에서 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제가 예상배당에 반영되지 않았으므로 배당표는 원본 자료와 대조하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 수익은 환금성이 결정한다”
이 물건은 권리와 가격만 보면 분명한 장점이 있습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 본건 전입자도 후순위라 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득 126,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 190,800,000원의 66.4%로 가격 격차도 큽니다.
그러나 최근 거래 추세는 -2.8%이고, 대상은 19세대 소규모 오피스텔입니다. 내부 상태가 확인되지 않았으며 점유자 명도도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음, 다만 환금성과 내부 상태를 확인한 뒤 입찰입니다. 최근 평균과의 차액만을 기대수익으로 보지 말고 실제 임대수요·매도기간·수리범위를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
