의정부지방법원 2025타경73295. 경기도 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 씨동 5층 502호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 2022.08.12 사용승인된 지상 10층 건물의 5층 물건입니다. 소유자는 피넛컴퍼니주식회사입니다. 최초 신탁등기를 거쳐 2022.09.15 피넛컴퍼니주식회사로 소유권이 이전됐고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 2023.11.24 중소기업은행의 채권최고액 120,000,000원 추가 근저당, 2025년 주식회사 크로스몰·신용보증기금 가압류와 의정부시 압류가 이어졌고, 2025.10.14 중소기업은행의 임의경매가 개시됐습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구금액은 1,200,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73295 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 공장(지식산업센터) · 지상10층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 피넛컴퍼니주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 558,000,000원 / 191,394,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인 | 2022.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.09.15 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 주식회사 크로스몰·신용보증기금 가압류, 의정부시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정민 | 목적물 전부 | 30,000,000원 | 1,900,000원 | 2025.02.17 | 2025.12.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이정민의 전입일은 2025.02.17로, 말소기준인 2022.09.15 중소기업은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 1,900,000원이며 2025.12.29 배당요구를 했습니다. 확정일자에 따른 우선변제 순위는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 배당·유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
현재 최저매각가 191,394,000원을 가정하면 집행비용 3,479,516원을 제외한 187,914,484원이 1순위 중소기업은행 근저당에 배당되고, 이후 근저당·가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다. 전체 채권 기준 미배당액은 1,927,369,496원입니다. 다만 이 미배당 채권이 매수인에게 인수되는 것은 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,479,516원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 1,080,000,000원 | 187,914,484원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 크로스몰 | 35,783,980원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 879,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 1순위 근저당 배당에 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 191,394,000원 | 187,914,484원 | 1,927,369,496원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 133,975,799원 | 131,300,138원 | 1,983,983,842원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 93,783,059원 | 91,694,964원 | 2,023,589,016원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 502호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물 사용승인일은 2022.08.12입니다.
- 입지. 고산초등학교 남서측 인근으로, 주위는 상가·공장(지식산업센터)·업무지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 폭 약 25m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 5,887.9㎡, 공시지가 1,858,000원/㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이정민이 목적물 전부를 점유하고 있으므로 현재 영업·사용 상태와 낙찰 후 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 배당요구는 확인되지만 확정일자에 따른 우선변제 순위는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 체납·공용비용 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 별도로 관리비 등 현장 비용도 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 환금성 점검. 이미 3회 유찰된 공장 용도 물건인 만큼 향후 매도·임대 수요와 공실 가능성을 가격 판단의 핵심으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 다른 문제
권리구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2022.09.15 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 이정민 역시 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 558,000,000원이 세 차례 유찰돼 191,394,000원까지 내려왔고, 다음 시나리오에서는 133,975,799원·93,783,059원으로 더 낮아집니다. 그렇다고 현재 가격을 곧바로 ‘저렴하다’고 볼 근거는 없습니다. 이 물건은 공장(지식산업센터)이고 가격을 교차검증할 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보수적으로 확인입니다.
