/ 356,720,000원
의정부지방법원 2025타경73295. 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 씨동 5층 511호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 1,040,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 356,720,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 권리 측면에서는 2022.09.15 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당과 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 이정민 1명으로 목적물 전부를 사용하고 있으며, 보증금 30,000,000원, 월차임 1,900,000원입니다. 전입일은 2025.02.17로 말소기준권리인 2022.09.15보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.12.29 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73295 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 5층511호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 프리캐스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 5층 · 사용승인일 2022.08.12 |
| 소유자 | 피넛컴퍼니주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,040,000,000원 / 356,720,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.09.15 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 2023.11.24 추가 설정된 중소기업은행 근저당 120,000,000원, 2025년의 주식회사 크로스몰 가압류 35,783,980원, 신용보증기금 가압류 879,500,000원, 의정부시 압류 2건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정민 | 목적물 전부 | 30,000,000원 | 1,900,000원 | 2025.02.17 | 2025.12.29 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고일 2025.02.17은 말소기준권리 2022.09.15보다 뒤입니다. 따라서 이정민의 임차권은 낙찰자에게 대항할 수 없고, 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조도 아닙니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 비교는 보류
감정가 1,040,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 356,720,000원입니다. 감정가 대비 현재 회차 비율은 34.3%입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수는 없습니다.
특히 감정평가상 용도는 아파트나 오피스텔이 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 부동산과 달리 실제 매수층·임대수요·업종 적합성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있고, 이미 3회 유찰된 사실 자체가 현재 가격대에 대한 시장의 평가를 다시 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 356,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,794,080원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 1,080,000,000원 | 350,925,920원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 크로스몰 | 35,783,980원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 879,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 356,720,000원 가정 시 채권자 총 청구액 2,115,283,980원 중 350,925,920원이 배당되고, 미배당액은 1,764,358,060원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 같은 건물 502호와 511호 모두 동일한 이용상태로 조사됐습니다.
- 입지. 고산초등학교 남서측 인근이며, 주위는 상가·공장(지식산업센터)·업무시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·냉난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 공장(지식산업센터) 등의 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역에 해당하며, 공시지가는 1,858,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 확인. 감정가의 34.3%까지 떨어졌다는 이유만으로 저평가라고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래가와 임대료를 직접 비교해야 합니다.
- 임차인 명도. 이정민은 대항력이 없지만 목적물 전부를 점유하고 있으므로 실제 인도 가능 시점과 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 임대조건 확인. 현재 확인된 임대조건은 보증금 30,000,000원·월차임 1,900,000원입니다. 낙찰 후 계속 사용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공장 용도 확인. 지식산업센터 특성상 실제 사용 업종, 관리규약, 입주 가능 업종과 시설 활용도를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 249,703,999원, 5회 유찰 시 174,792,799원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있으므로 회차별 자금계획을 구분해 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 별도
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2022.09.15 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 이정민도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 권리와 별개의 문제입니다. 감정가 1,040,000,000원에서 3회 유찰된 356,720,000원이라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 직접 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서는 이를 곧바로 저가라고 평가할 수 없습니다. 특히 용도가 공장(지식산업센터)인 만큼 실제 임대수요와 거래가능성 확인이 핵심입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 시세 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 그 한 문장으로 정리됩니다.
