대전지방법원 2025타경11424. 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1758, 펜타폴리스오피스텔 1층 103호입니다. 건물 명칭은 오피스텔이지만 이번 경매 대상은 주거용 오피스텔이 아니라 1층 근린시설입니다. 감정평가서상 상업용 커피숍으로 이용되던 점포이며, 기준시점에는 영업이 중단됐습니다. 매각물건명세서 비고에도 '아임카페' 간판은 부착되어 있으나 현재 공실 상태라고 기재되어 있습니다.

권리구조의 출발점은 2017년 5월 26일 설정된 당진수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 636,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되고, 그 이후 설정된 후순위 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항이 없다고 기재되어 있어, 권리상 인수 부담은 낮은 편입니다.

그러나 상가 경매에서 권리분석이 깨끗하다는 사실과 투자성이 좋다는 사실은 별개입니다. 현재 점포가 공실이고 임대관계도 확인이 필요한 만큼, 낙찰 후 임차인을 확보할 수 있는지와 실제 매매·임대 시세가 얼마인지가 이 물건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2017년 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 6번 당진수산업협동조합 근저당권입니다. 2017년 5월 26일 설정된 채권최고액 636,000,000원의 근저당권으로, 이보다 후순위인 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

후순위 권리 중 주목할 것은 2019년 10월 22일 설정된 박혜은 명의 근저당권(채권최고액 100,000,000원)입니다. 이후 2025년 4월 15일 확정채권 양도로 주식회사 지스퀘어에 근저당권이 이전됐습니다. 권리이전이 있었다고 순위가 말소기준보다 앞서지는 않습니다. 따라서 해당 근저당권도 매각으로 소멸합니다.

2025년에는 현대카드 가압류 11,333,647원, 배방농업협동조합 가압류 10,269,217원, 국 명의 압류가 추가됐습니다. 모두 말소기준권리 뒤에 설정된 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

참고로 신청채권자의 경매 청구액은 403,017,691원이고, 말소기준 근저당의 채권최고액은 636,000,000원입니다. 두 금액은 성격이 다릅니다. 채권최고액을 실제 채무잔액으로 단정해서는 안 되며, 실제 배당은 경매기록의 채권계산서와 확정된 채권액을 기준으로 달라질 수 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 70%, 그러나 시세보다 싸다는 뜻은 아니다

현재 최저매각가는 191,800,000원으로 감정가 274,000,000원의 70%입니다. 최초 매각에서 한 차례 유찰되어 가격이 내려온 상태입니다.

이 물건은 일반 아파트가 아닌 상업용 1층 점포입니다. 동일 건물의 다른 점포나 주변 상가의 실제 거래가격, 임대료, 공실 기간을 비교하지 않고 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.

특히 감정평가 당시 커피숍으로 이용됐던 점포가 현재 공실이라는 사실은 중요합니다. 매수 이후 임차인을 구하지 못하면 임대수익 없이 관리비·세금 등 보유비용이 발생할 수 있습니다. 상가의 가격은 위치뿐 아니라 전면 노출, 유동인구, 업종 제한, 주변 공실률, 실제 임대료에 따라 크게 달라집니다.

③ 임차인·점유 분석 — 103호와 다른 호실의 기록을 구분해야 한다

현황조사에 기재된 임차·점유 관련 기록은 다음과 같습니다. 중요한 점은 이 기록들이 모두 이번 경매 대상인 1층 103호의 임차인이라고 확정된 것은 아니라는 사실입니다.

대항력은 2017.05.26 말소기준권리와 각 점유자의 전입신고 시점 등을 기준으로 구분했습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

첫째, 여성협동조합 노둣돌. 2층 09호로 기재되어 있으며 전입일은 2019년 4월 25일입니다. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.

둘째, 주식회사 더원디앤씨. 전입일은 2018년 11월 28일로 말소기준권리 이후입니다. 보증금 20,000,000원, 월세 1,300,000원으로 기재되어 있으며 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만 점유 호실이 특정되지 않아 1층 103호와 관련된 점유인지 현장 확인이 필요합니다.

셋째, 주식회사 오주건설. 2층 209호로 기재되어 있고 보증금 10,000,000원, 월세 1,400,000원입니다. 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 다만 기재된 호실은 이번 매각 대상인 1층 103호와 다릅니다.

이번 물건의 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고도 확인되지 않습니다. 다만 법률상 인수 부담과 실제 점유·명도 문제는 구분해야 합니다. 103호의 열쇠, 출입 상태, 간판, 집기, 실제 사용자를 확인한 뒤 인도 절차를 계획해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 191,800,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치입니다. 근저당은 채권최고액, 가압류는 등기상 청구금액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 국 압류, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 별도 확인해야 합니다.

현재 최저가 191,800,000원에서 집행비용 3,485,200원을 제외하면 188,314,800원이 남습니다. 이 금액은 말소기준권리자인 당진수산업협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당과 가압류권자에게 돌아가는 배당은 없습니다.

채권자 전체의 미배당 추정액은 569,288,064원입니다. 이는 채무자와 채권자 사이의 배당 문제이지, 매수인이 대신 갚아야 할 금액이 아닙니다. 매각물건명세서상 인수권리가 없고 배당 추정상 매수인 인수액도 0원이므로, 이 미배당액을 낙찰자의 인수금액으로 계산하면 안 됩니다.

유찰 시나리오

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모

• 입지. 천안아산역(KTX) 북동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하는 주상혼합지대로 감정평가상 주위환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 간선도로, KTX역이 있습니다. 서측에는 4차선 도로, 동측과 남측에는 각각 2차선 도로가 접해 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 15층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소방설비와 지하주차장이 갖춰져 있습니다. 사용승인일은 2010.11.22입니다.
• 현재 상태. 감정평가상 커피숍으로 이용됐으나 기준시점에 영업이 중단됐습니다. '아임카페' 간판이 있으나 현재 공실이라는 매각물건명세서 비고를 확인해야 합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방)입니다. 택지개발지구와 중점경관관리구역에 포함되며, 가축사육제한구역 등 토지이용 관련 제한도 확인해야 합니다.
• 환금성. KTX역과 상업시설이 가까운 입지는 장점입니다. 다만 주거용 아파트와 달리 상가는 임차인 확보와 업종별 수요가 매매가격을 좌우합니다. 공실이 장기화되면 보유비용과 재매각 기간이 늘어날 수 있습니다.
• 물건 하자. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 실제 점포 내부의 설비·인테리어·전기·급배수 상태와 간판·집기 등의 인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 확인. 동일 건물 1층 근린시설과 주변 상업시설의 실제 매매가격을 확인하세요. 감정가 대비 70%라는 경매 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 임대수익 확인. 주변 유사 점포의 보증금·월세·공실 기간을 조사하고, 실제 임대 가능한 업종과 예상 임대료를 산정하세요.
• 103호 점유 확인. 아임카페 간판, 내부 집기, 열쇠, 실제 점유자 및 인도 가능 여부를 확인하세요. 호실 미상으로 기재된 더원디앤씨의 점유 장소도 확인해야 합니다.
• 현황조사 기록 대조. 노둣돌은 2층 09호, 오주건설은 2층 209호로 기재되어 있습니다. 다른 호실의 임차관계를 103호의 권리로 혼동하지 마세요.
• 명세서 원본 확인. 매수인 인수권리 해당사항 없음 및 법정지상권 해당사항 없음이라는 기재를 최신 매각물건명세서와 대조하세요.
• 관리비·공과금. 관리단 가압류 12,778,050원은 2024.05.23 해제된 기록이 있습니다. 과거 가압류 해제와 현재 관리비 체납 여부는 별개이므로 관리사무소에 실제 체납액을 확인하세요.
• 건축물·용도 확인. 건축물대장과 집합건축물대장을 확인하고, 현재 상태에서 가능한 영업 업종과 필요한 인허가를 점검하세요.
• 공동관리 및 운영비. 공용관리비, 냉난방·전기 기본료, 주차 관련 비용 등 공실 상태에서도 발생하는 고정비를 확인하세요.
• 배당 및 채권 확인. 채권최고액 636,000,000원과 신청채권 청구액 403,017,691원을 혼동하지 말고 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 현장 상태를 함께 확인한 후 입찰하세요.

맺으며 — “인수 0원”이 “투자 위험 0원”은 아니다

대전지방법원 2025타경11424는 권리분석상 비교적 명확한 물건입니다. 2017년 5월 26일 당진수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 본질은 1층 근린시설이라는 점입니다. 감정가 274,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 191,800,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율이 시장가격 대비 할인율을 의미하지는 않습니다. 커피숍 영업이 중단된 공실 상태이고, 실제 임대관계와 임대수익을 확인해야 합니다.

또한 현황조사에 등장하는 점유 관련 기록은 다른 층·호실의 기록과 호실 미상 기록이 섞여 있습니다. 매수인 인수권리와 실제 점유·인도 문제를 구분하고, 1층 103호의 점유 상태를 확인해야 합니다.

결론적으로 권리상 인수 부담은 낮지만, 상가로서의 수익성과 환금성은 별도의 검증이 필요한 물건입니다. 권리는 합격, 가격과 임대수익은 확인 후 판단입니다.