대전지방법원 2025타경11424. 충남 아산시 배방읍 장재리, 천안아산역(KTX) 북동측 인근 펜타폴리스오피스텔 2층 209호에 대한 임의경매입니다. 건물 이름에는 오피스텔이 들어가지만, 이번 물건의 용도는 근린시설이며 감정평가상 209호는 사무실로 이용되고 있습니다. 주거용 아파트나 일반 주거형 오피스텔의 시세·임대수익 구조로 판단해서는 안 됩니다.
소유자는 김재식으로, 2015년 4월 6일 거래가액 133,065,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 당진수산업협동조합의 근저당권이 설정되었고, 해당 조합이 청구금액 403,017,691원으로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후에도 근저당권과 가압류가 추가되면서 채권관계가 복잡해졌지만, 이들 등기상 후순위 권리가 곧바로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다.
이번 물건의 판단은 크게 두 갈래입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 여부와 실제 점유자의 대항력 및 상업시설로서의 적정 매입가격입니다. 특히 가격이 감정가보다 낮아진 것과 시장가치보다 낮은 것은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11424 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1758 펜타폴리스오피스텔 2층 209호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 배방읍 광장로 177-10 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건물 · 사무실 이용 |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층~지상 15층 |
| 사용승인일 | 2010.11.22 |
| 소유자 | 김재식 (2015.04.06 소유권 취득 · 거래가액 133,065,000원) |
| 감정가 | 322,000,000원 |
| 최저매각가 | 225,400,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 신청채권자 | 당진수산업협동조합 |
| 청구금액 | 403,017,691원 |
| 말소기준권리 | 2017.05.26 당진수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 636,000,000원 |
| 점유 현황 | 매각물건명세서상 주식회사 오주건설 입주 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 확인 필요
핵심은 2017년 5월 26일 접수된 당진수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 636,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이보다 뒤에 설정된 박혜은 명의 근저당권, 현대카드와 배방농업협동조합의 가압류, 임의경매개시결정 및 국의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 박혜은 명의 근저당권은 이후 주식회사지스퀘어로 이전되었으나, 후순위 권리라는 성격은 달라지지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 오주건설의 대항력 미상
현황조사 및 매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인·점유 관련 명의자는 총 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 없으므로 각 명의자를 별도로 살펴봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 / 신고일 | 보증금 / 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
여성협동조합 노둣돌 서정민 |
2층 09호 2019.04.25 |
보증금 미상 월세 미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 없음
신고일이 말소기준권리 이후
|
|
주식회사 더원디앤씨 김화열 |
점유 부분 미확인 2018.11.28 |
20,000,000원 1,300,000원 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 없음
신고일이 말소기준권리 이후
|
| 주식회사 오주건설 |
209호 신고일 미상 |
10,000,000원 1,400,000원 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 없음
실제 입주 중 · 신고일 확인 필요
|
임차인 3명은 각각 별도 명의자입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우 우선변제권도 확정할 수 없습니다. 보증금 미상인 금액은 합계에 포함하지 않았습니다.
매수인 인수금액에 관한 결론. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 오주건설의 대항력 판정이 미완료이므로, 0원은 확정된 무위험 금액이 아닌 잠정 추정치로 보아야 합니다.
만약 오주건설의 대항력과 보증금 인수의무가 인정되고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 낙찰자의 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 반대로 적법한 확인 결과 대항력이 없다면, 보증금 인수 없이 명도 문제를 중심으로 검토할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 70% 할인과 시세 메리트는 다르다
감정가는 322,000,000원, 현재 최저매각가는 225,400,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 내려온 것은 사실이지만, 이 비율은 감정평가액과 경매 최저가의 비율일 뿐 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 322,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 회차 | 225,400,000원 | 70% | 1회 유찰 · 현재 최저가 |
| 2회 유찰 시 | 157,780,000원 | 49% | 추가 유찰 가정 |
| 3회 유찰 시 | 110,446,000원 | 34.3% | 추가 유찰 가정 |
현재 확인되는 임대료 가운데 더원디앤씨는 월 1,300,000원, 오주건설은 월 1,400,000원입니다. 그러나 두 임대차의 대상 공간과 현재 유효 여부, 실제 임대료 수취 관계를 모두 확인한 것은 아닙니다. 이 금액들을 단순 합산하여 209호의 확정 임대수익으로 계산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,955,600원 |
| 1. 당진수산업협동조합 근저당 | 636,000,000원 | 221,444,400원 |
| 2. 박혜은 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 현대카드 가압류 | 11,333,647원 | 0원 |
| 4. 배방농업협동조합 가압류 | 10,269,217원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 757,602,864원 | 221,444,400원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 536,158,464원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수(추정) | — | 0원 |
채권액은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정치이며 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 집행비용 3,955,600원은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가로 매각되면 집행비용을 제외한 221,444,400원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 나머지 채권자에게 돌아가는 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금 역시 없습니다.
채권최고액 등을 기준으로 계산한 미배당 합계는 536,158,464원입니다. 이 금액은 채권자들이 배당으로 회수하지 못하는 금액으로, 후순위 등기권리의 소멸을 전제로 할 때 낙찰자가 그대로 인수하는 채무를 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 채권자 미배당은 증가
| 구분 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재(1회 유찰) | 225,400,000원 | 221,444,400원 | 536,158,464원 |
| 2회 유찰 시 | 157,780,000원 | 154,771,080원 | 602,831,784원 |
| 3회 유찰 시 | 110,446,000원 | 108,099,756원 | 649,503,108원 |
현재 회차에서는 신청채권자인 당진수산업협동조합의 청구금액 403,017,691원을 모두 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시에도 신청채권자의 청구금액은 전액 회수되지 않는 것으로 추정됩니다.
배당액 감소와 채권자 손실 증가는 경매 채권관계의 문제입니다. 매수인 입장에서는 최저가 자체보다 실제 인수권리, 점유 정리 비용, 상업시설의 시장가치를 함께 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 천안아산역(KTX) 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등이 위치한 주상혼합지대로서 주위환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장·간선도로·KTX역이 위치해 교통상황이 양호한 편입니다.
- 건물. 사용승인일은 2010.11.22이며, 지하 5층·지상 15층 규모의 철근콘크리트구조입니다. 위생설비·급배수설비·승강기·소방설비·지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 서측에는 4차선, 동측 및 남측에는 2차선 도로가 접하며, 주차장 출입구는 동측에 위치합니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방)·택지개발지구· 중점경관관리구역(아산신도시)에 해당합니다. 공시지가는 3,075,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 경매 대상인 2층 209호는 사무실로 이용되고 있습니다. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않으며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 천안아산역 인근이라는 입지 장점이 있지만, 상업·업무용 호실은 임차 수요와 실제 수익, 관리비 및 공실에 따라 투자 가치가 달라집니다. 단순히 주거용 부동산과 같은 환금성을 전제할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 오주건설의 대항력 확인. 실제 점유 개시일, 사업자등록 신청일, 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하지 못한 채 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
- 기존 임차인 관계 정리. 여성협동조합 노둣돌과 더원디앤씨의 임대차가 현재 유효한지, 실제 점유 공간이 어디인지, 보증금 반환 및 점유 이전 관계가 어떻게 정리되는지 확인하세요.
- 매각물건명세서 재확인. 명세서에는 인수권리 및 법정지상권이 없다고 기재되어 있습니다. 그러나 입찰 전 최신 명세서와 현황조사 내용을 대조하여 오주건설의 점유관계에 변경이 없는지 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 2022년 펜타폴리스 오피스텔 관리단이 9,739,210원의 가압류를 설정했던 이력이 있습니다. 해당 가압류는 2023년 2월 3일 말소되었지만, 현재 관리비 체납이 없다는 의미는 아닙니다. 관리단에 공용부분 체납액과 승계 가능성을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 당진수산업협동조합 및 후순위 근저당의 공동담보 내역과 일부 말소 이력을 확인하고, 실제 배당 및 권리 정리 범위를 점검하세요.
- 세금 및 비용 확인. 국의 압류가 존재하므로 조세채권 내역을 확인해야 합니다. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 명도비·취득 관련 비용·관리비도 별도 검토해야 합니다.
- 상업시설 실거래 비교. 동일 건물이나 인근의 유사한 근린시설·사무실 매매 사례를 확인하세요. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 현재 최저가를 적정 매입가격이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 실제 임대수익 검증. 월세 1,300,000원과 1,400,000원이 각각 어느 공간에 해당하는지, 현재 계약과 수취 여부가 유효한지 확인해야 합니다. 공실과 운영비까지 반영한 수익성 검토가 필요합니다.
- 현장 및 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 확인하고, 실제 출입·점유·시설 상태를 점검하세요.
맺으며 — “70%까지 내려왔어도, 권리와 시세 확인이 먼저”
아산 펜타폴리스 209호는 감정가 322,000,000원에서 최저가 225,400,000원으로 내려온 1회 유찰 근린시설입니다.
등기상 구조만 보면 말소기준권리가 뚜렷합니다. 2017년 당진수산업협동조합 근저당 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다.
그러나 이 물건을 권리상 완전히 안전한 물건이라고 단정하기는 어렵습니다. 실제 입주 중인 주식회사 오주건설의 신고일이 미상이고, 보증금 10,000,000원에 관한 대항력 판단이 끝나지 않았기 때문입니다. 나머지 임차인 2명은 말소기준 이후 신고한 것으로 나타나지만, 오주건설은 별도로 확인해야 합니다.
가격에서도 같은 신중함이 필요합니다. 감정가 대비 30% 하락은 확인되지만 상업·업무용 부동산의 실거래 시세 및 확정 임대수익이 검증되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 결론은 성립하지 않습니다.
종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 등기상 후순위 권리 소멸이라는 장점은 있으나, 실제 점유자의 대항력 미상, 인수액 확정의 어려움, 상업시설의 가격·임대수익 검증 부족을 고려하면 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다. 오주건설의 권리관계와 유사 근린시설의 실거래가격이 확인된 뒤 입찰 여부 및 응찰가 상한을 결정하는 것이 타당합니다.
