대전지방법원 2026타경10245. 충남 아산시 영인면 신봉리 459-2에 소재한 근린시설의 강제경매 사건입니다. 감정가와 신건 최저매각가가 모두 233,327,900원이며, 매각기일은 2026.11.18.입니다. 소유자는 최관종이고, 신청채권자 최은종의 청구금액은 199,562,956원입니다.
권리관계에서 주목할 부분은 두 가지입니다. 먼저 2009년에 설정되고 2024년에 채권최고액이 변경된 근저당권이 2026.03.04. 등기부상 말소됐다는 점입니다. 반면 강제경매개시결정에 앞서 전입신고한 김미화의 임차관계는 명확히 정리되지 않았습니다. 근저당 말소와 임차보증금 인수위험은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10245 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 영인면 신봉리 459-2 도로명주소: 충청남도 아산시 영인면 장영실로 719 |
| 물건종류 | 근린시설 · 근린생활시설 등으로 이용 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 · 기타지붕(판넬) · 단층 |
| 소유자 | 최관종 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2009.01.28. |
| 감정가 | 233,327,900원 |
| 최저매각가 | 233,327,900원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.18. |
| 신청채권자 | 최은종 |
| 청구금액 | 199,562,956원 |
| 말소기준권리 | 2026.02.12. 강제경매개시결정 (갑구 2번) |
| 임차인 | 김미화 · 신봉식당 · 전입신고 2018.12.19. |
| 임대관계 | 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부 미상 |
| 매각 범위 특기사항 | 제시외 건물 5-1 내지 5-3(감정평가서상 ㉠ 내지 ㉢) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소와 선행 점유를 구분해야 한다
등기부에는 2009.02.16. 둔포신용협동조합 명의 근저당권이 채권최고액 130,000,000원으로 설정됐던 이력이 있습니다. 이후 명칭이 행복신용협동조합으로 변경되고 2024.10.21. 채권최고액이 240,000,000원으로 변경됐으나, 해당 근저당권 설정등기는 2026.03.04. 해지를 원인으로 말소됐습니다.
따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2026.02.12. 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 다만 근저당권 말소가 곧바로 모든 점유관계의 소멸을 의미하는 것은 아닙니다. 특히 이 사건의 임차인 전입신고일은 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 신봉식당 김미화
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 김미화 1명입니다. 점유 부분은 신봉식당으로 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미화 신봉식당 |
2018.12.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 김미화 |
|---|---|
| 점유 부분 | 신봉식당 |
| 전입신고 | 2018.12.19. |
| 보증금 | 미상 |
| 차임 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 여부 및 신청일 미상 |
| 대항력 판단 | 말소기준권리 이전 전입신고 · 대항력 가능·미상 |
| 매수인 인수 여부 | 보증금과 대항요건·배당 결과 확인 전까지 미확정 |
실질취득가 = 낙찰가 + 매수인 인수 보증금
특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금에서 해당 임차인에게 배당되는 금액이 없다면, 매수인의 실질취득비용은 보증금 규모에 가까워질 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 실제 취득비용은 크게 달라지지 않을 수 있습니다.김미화의 보증금은 미상이므로 현재 실질취득비용을 금액으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수위험 확인이 먼저
감정가와 현재 최저매각가는 모두 233,327,900원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%가 최저매각가입니다.
동일 용도·입지의 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮거나 높다고 단정할 수 없습니다. 더욱이 임차보증금 인수 여부가 미확정이므로 실질취득가를 기준으로 한 시세 비교도 아직 불가능합니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 신청채권자 예상배당 | 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건 · 100%) | 233,327,900원 | 199,562,956원 | 0원 | 임차보증금 별도 확인 |
| 1회 유찰 시(80%) | 186,662,320원 | 183,249,048원 | 16,313,908원 | 임차보증금 별도 확인 |
| 2회 유찰 시(64%) | 149,329,856원 | 146,439,238원 | 53,123,718원 | 임차보증금 별도 확인 |
회차별 금액은 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 미배당은 신청채권자의 채권 부족액이며, 매수인 인수 보증금과는 다른 개념입니다. 실제 매수인 인수액은 임차관계 확인 후 판단해야 합니다.
이 사건은 유찰 횟수보다 임차보증금의 존재와 규모를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,327,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,066,591원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 최은종 | 199,562,956원 | 199,562,956원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 29,698,353원 |
최저매각가 233,327,900원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액은 4,066,591원, 신청채권자 최은종에 대한 예상배당은 199,562,956원입니다. 산술상 소유자 잔여액은 29,698,353원으로 계산됩니다.
위 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정 결과입니다. 특히 김미화의 보증금·우선변제권·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당순위와 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 산술상 잔여액 29,698,353원을 소유자에게 확정 지급되는 금액으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충남 아산시 영인면 신봉리 소재 신봉2리마을회관 인근에 위치합니다. 전면 대로변 주변에는 공장·창고·일반음식점 등이 있고, 후면에는 단독주택과 농경지가 분포합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 주변 간선도로의 차량통행이 빈번합니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 이용상태. 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 실제 임차인 김미화의 점유 부분은 신봉식당으로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 기타지붕(판넬)의 단층 건물입니다. 외벽은 외벽용 판넬, 내벽은 실내인테리어·판넬노출 등, 창호는 샷시 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비가 설치된 것으로 조사됐습니다. 탐문조사에 따른 내용이므로 부대설비는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 특성. 토지정보상 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 속하며, 지형은 완경사·사다리형이고 도로접면은 중로한면으로 기재돼 있습니다.
- 토지 규모. 참고 토지정보상 면적은 1,960.0㎡이고 개별공시지가는 174,200원/㎡입니다. 경매 매각대상에 포함되는 정확한 토지 범위와 지분은 별도 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 접도구역 저촉, 가축사육제한구역 포함, 준보전산지·도로구역 접함 등의 사항이 기재돼 있습니다. 향후 증축·용도변경·개발계획을 검토할 때 해당 제한을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 5-1 내지 5-3(감정평가서상 ㉠ 내지 ㉢)이 매각에 포함됩니다. 구조·현황·이용관계와 실제 점유 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 주변에 공장·창고·음식점·주거시설·농경지가 혼재된 근린시설입니다. 아파트와 달리 용도 적합성, 임차인의 영업 지속 여부, 건물 상태에 따라 매수 수요와 가격이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김미화의 임대차계약서, 보증금, 차임, 임대차 목적물과 실제 점유 범위를 확인해야 합니다. 확인된 보증금이 없으므로 현재 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 대항요건 확인. 2018.12.19. 전입신고 사실과 별개로, 근린시설에 적용되는 실제 점유·사업자등록 등 대항요건이 언제 충족됐는지 확인해야 합니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 김미화의 확정일자와 배당요구 여부, 실제 배당 가능액을 확인하고 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 별도로 계산하세요.
- 말소기준 원본 대조. 갑구 2번 강제경매개시결정과 2026.03.04. 근저당권 말소의 효력, 등기부상 권리변동을 원본으로 재확인하세요.
- 매각 범위 확인. 제시외 건물 5-1 내지 5-3이 매각에 포함되므로 감정평가서의 도면·사진·물건표시를 실제 건물과 대조하세요.
- 건물·토지 관계 확인. 경매대상 건물과 관련 토지의 권리관계, 토지 이용 범위, 접도구역 등 제한사항을 확인하세요.
- 시세 확인. 영인면 인근 유사 근린시설의 실제 거래가격과 임대수익·매각 가능성을 조사하세요. 단순히 감정가 대비 유찰률만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 점유·인도 확인. 신봉식당의 실제 영업 여부와 점유 범위, 낙찰 후 인도 및 협의 가능성을 확인하세요.
- 체납 비용 확인. 미납 공과금·관리비·조세 등 실제 인수 또는 부담 가능성이 있는 비용을 별도로 확인하세요.
- 최종 서류 검증. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건기록을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “근저당 말소 ≠ 인수위험 해소”
이 사건의 긍정적인 부분은 분명합니다. 기존 근저당권이 이미 말소됐고, 현재 신건 최저매각가 233,327,900원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자의 청구금액 199,562,956원이 전액 배당됩니다.
하지만 이 물건의 진짜 변수는 등기부상 근저당이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 전입신고한 김미화의 임차관계입니다. 보증금도, 확정일자도, 배당요구 여부도 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수액이 없다고 단정할 수 없습니다.
더욱이 근린시설은 점유자의 영업 상태와 건물의 실제 이용관계가 중요하며, 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 현재 최저매각가가 감정가와 같다는 사실만으로 적정가격이라고 판단할 근거는 부족합니다.
권리 일부 정리, 임차인 위험 미해소, 가격 판단 보류. 이 사건은 유찰을 기다리는 것보다 김미화의 보증금·대항력·배당관계를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다. 해당 사항이 명확히 확인되기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.
