대전지방법원 2026타경601398. 세종특별자치시 한솔동 928, 노을3로 100에 소재한 근린시설 경매입니다. 감정평가서에는 통칭 한솔프라자의 지상 1층 101호·102호·103호가 언급되어 있습니다. 101호와 102호는 경계벽 없이 하나의 음식점으로 이용 중이며, 103호도 일반음식점으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 다만 실제 매각대상 목록과 각 호실의 포함 범위는 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
등기상 소유자는 제삼세종유한회사입니다. 2014년 세종중앙농업협동조합 앞으로 채권최고액 282,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 여러 차례 세종특별자치시의 압류가 등기됐습니다. 과거 압류 대부분은 이미 해제·말소됐으며, 현재 남아 있는 후순위 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
그러나 이 사건은 단순히 등기상 근저당권만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 대지권이 등기되어 있지 않고 그 존재 여부도 불명확합니다. 또한 실제 음식점 점유자의 임대차 관계가 확인되지 않아, 매수인의 최종 취득비용과 사용·수익 가능성을 판단할 때 별도의 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601398 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한솔동 928 주건축물 제1동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 노을3로 100 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 · 지상 1층 상가 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 4층 |
| 사용승인일 | 2013.08.23 |
| 현황 이용상태 | 101호·102호: 경계벽 없는 일단의 음식점(웅’s 송탄쪽갈비) / 103호: 일반음식점 |
| 소유자 | 제삼세종유한회사 (단독소유) |
| 감정가 | 969,000,000원 |
| 최저매각가 | 969,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 세종중앙농업협동조합 |
| 청구금액 | 808,362,061원 |
| 말소기준권리 | 2014.04.15 근저당권 · 채권최고액 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 불명 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 후순위 압류는 소멸
말소기준권리는 2014.04.15 접수된 을구 1번 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 282,000,000원이며, 채무자는 제삼세종유한회사입니다.
등기에는 세종특별자치시의 압류가 반복적으로 나타나지만, 2016년·2018년·2020년·2021년·2023년 압류는 각각 해제되어 이미 말소된 상태입니다. 2024년 양애자 채권자의 강제경매개시결정도 취하 후 말소됐습니다.
2026.02.25 접수된 세종특별자치시의 압류와 2026.07.08 접수된 세종중앙농업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기로, 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금과 상가 대항력 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에서 이정호가 101호·102호의 점유 관련 인물로 확인됩니다. 전입신고일은 2024.09.24로, 2014년 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 보증금·월세·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정호 | 101호·102호 | 2024.09.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계신고 아님 |
확인된 실제 점유 관련 인물은 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계신고로 분류된 인물은 없습니다.
특히 101호와 102호는 경계벽 없이 하나의 음식점으로 운영되고 있습니다. 임차 목적물의 실제 범위, 임대차보증금, 영업시설의 귀속 및 명도 가능성을 함께 살펴야 합니다. 임차인의 보증금이 미상인 만큼 예상배당상 인수액 0원은 확정된 법률상 인수액이 아니라 산출모형의 값입니다.
③ 가격 분석 — 신건 감정가만으로 저렴하다고 판단할 수 없다
감정가와 최저매각가격은 모두 969,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며 감정가의 100%에서 매각을 시작합니다.
그러나 동일하거나 유사한 근린시설의 실거래 시세와 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가격이 주변 상가 시세보다 높은지 낮은지, 또는 충분한 가격 메리트가 있는지 판단하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 모형상 미배당 | 모형상 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 969,000,000원 | 0원 | 674,910,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 775,200,000원 | 0원 | 483,048,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 620,160,000원 | 0원 | 329,558,400원 | 0원 |
유찰이 발생하면 최저매각가격은 낮아지지만, 가격이 낮아진다는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 서로 다릅니다. 대지권과 상가 임대차가 확정되지 않은 상태에서는 어느 회차가 적정한 매수가격인지도 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가격 969,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,090,000원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 282,000,000원 | 282,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형) | — | 674,910,000원 |
| 합계 | — | 969,000,000원 |
집행비용은 송달·공고·감정·매각수수료 등을 고려한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
그러나 시나리오에서도 신청채권자의 청구액은 전액 충족되지 않은 것으로 분류됩니다. 따라서 모형상 미배당 0원을 청구금액 808,362,061원 전액의 변제 완료로 해석해서는 안 됩니다. 신청채권자의 실제 채권액, 담보채권 범위 및 배당순위를 확인해야 하며, 소유자에게 674,910,000원이 실제 교부된다고 확정할 수도 없습니다.
⑤ 대지권·건축물 현황 — 이 사건의 핵심 확인사항
대지사용권의 성립 근거, 토지와 건물의 권리관계, 대지권 등기 가능 여부 및 관련 비용을 확인해야 합니다. 토지권리가 명확하지 않은 상가는 향후 사용·수익이나 처분 과정에서 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.
이용상 일체화된 공간이므로 실제 점유 범위, 출입 동선, 시설의 귀속 및 매각목록별 소유 범위를 구분해 확인해야 합니다. 복원이 가능하다는 설명이 실제 공사비나 임차인 명도 부담이 없다는 뜻은 아닙니다.
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층·지상 4층 |
|---|---|
| 외벽 | 외장석재붙임 등 마감 |
| 내벽 | 내부 인테리어 마감 |
| 설비 | 위생·급배수·승강기·소방설비 |
| 토지 지목 | 대 |
| 토지면적 | 833.5㎡ |
| 토지 이용상황 | 상업용 |
| 용도지역 | 준주거지역 |
| 공시지가 | 3,197,000원/㎡ |
| 도로접면 | 중로한면 · 남측 중로 접함 |
| 공부와의 차이 | 해당 사항 없음 |
| 위반건축물 | 위반 사항 없음 |
⑥ 입지·상권·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 한솔동 소재 한솔동우체국 북측 인근의 통칭 한솔프라자입니다. 주위에는 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 단독주택, 주거나지 등이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 감정평가서에서는 제반 교통상황을 보통 수준으로 판단했습니다.
- 이용상태. 101호와 102호는 경계벽이 없는 음식점으로, 103호는 일반음식점으로 이용됩니다. 각 호실의 실제 매각 포함 범위 및 점유관계를 확인해야 합니다.
- 건축물. 2013.08.23 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 승강기·소방·급배수설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 준주거지역의 상업용 토지로, 남측 중로에 접합니다. 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(세종 한솔동 고분군) 등에 해당하며 중로2류와 접합니다. 영업·시설변경 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 임대수익, 공실 가능성, 상권, 업종 제한 및 권리관계에 따라 매수 수요와 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 실거래 비교가 어려워 환금성을 양호하다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 대지권 유무 확인. 집합건물 등기와 토지등기, 대지사용권의 성립 근거를 확인하고 대지권 미등기 상태의 해소 가능성을 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 101호를 비롯해 감정평가서에 기재된 102호·103호 중 실제 매각대상에 포함되는 호실을 매각목록 및 감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 이정호 확인. 101호·102호 점유자의 임대차계약서, 보증금, 차임, 사업자등록, 실제 점유 개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·영업시설 확인. 음식점 운영현황, 시설 소유관계, 점유자와의 인도 협의 가능성 및 경계벽 복원 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 청구금액·배당 검증. 신청채권자의 청구금액 808,362,061원과 근저당권 채권최고액 282,000,000원의 차이, 실제 배당 대상 채권 및 조세채권을 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인해야 합니다.
- 가격 적정성 확인. 주변 근린시설의 실제 거래 및 임대수익 수준을 확인한 후 입찰가격 상한을 설정해야 합니다. 감정가 969,000,000원을 곧바로 적정 시세로 보아서는 안 됩니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지등기 및 건축물현황도를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸과 안전한 취득은 다르다”
이 사건은 2014년 세종중앙농업협동조합의 근저당권을 말소기준으로, 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 예상배당모형에서 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
하지만 그 사실만으로 매수인이 문제없이 상가를 취득할 수 있다고 결론 내릴 수는 없습니다. 대지권 미등기와 대지권 유무 불명은 물건의 권리관계에서 가장 큰 불확실성입니다. 여기에 101호·102호 점유자의 임대차보증금·사업자등록 등 주요 사항이 확인되지 않았고, 현재 가격이 시세보다 유리하다고 판단할 실거래 근거도 없습니다.
특히 근린시설은 실제 영업공간과 집합건물의 구분소유 범위가 일치하는지, 토지 사용과 관련한 권리가 안정적인지, 임차인의 점유를 어떤 조건으로 정리할 수 있는지가 투자 결과에 직접적인 영향을 줍니다.
결론은 ‘등기상 말소 구조는 확인되지만, 입찰 안전성과 가격 메리트는 아직 확인되지 않았다’입니다. 신건 최저매각가격 969,000,000원에 응찰하기 전에 대지권·매각범위·상가 임대차를 우선 검증해야 합니다. 이러한 불확실성이 해소되지 않는다면 가격이 하락하더라도 무조건 유리한 물건으로 평가하기 어렵습니다.
