대전지방법원 2026타경601398. 세종특별자치시 한솔동 928, 한솔프라자 주건축물 제1동 1층 103호 근린시설입니다. 감정평가상 103호는 일반음식점으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 2013년 8월 23일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지하 1층·지상 4층 건물입니다.

소유자는 제삼세종유한회사입니다. 2013년 8월 29일 소유권보존등기가 이뤄졌고, 2014년 4월 15일 세종중앙농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 276,000,000원입니다. 이후 동일 채권자의 신청으로 2026년 7월 8일 임의경매가 개시됐습니다.

신청채권자의 청구금액은 808,362,061원이지만, 등기상 근저당 채권최고액은 276,000,000원입니다. 이 둘은 구분해야 합니다. 경매로 말소되는 권리와 매수인에게 인수되는 권리를 따져 보면, 배당 계산상 인수액은 0원입니다. 다만 이 결론이 대지권 미등기 문제까지 해결해 주는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 후순위 압류는 이미 말소

권리분석의 기준은 2014년 4월 15일 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리보다 앞서는 별도의 담보권이나 임차권은 확인되지 않습니다.

2018년, 2021년, 2023년에 세종특별자치시 명의의 압류가 각각 등기됐지만, 해당 압류들은 모두 후속 말소등기가 완료되어 현재 존속하는 압류로 볼 수 없습니다. 이 세 건을 매수인이 별도로 인수하는 구조가 아닙니다.

2026년 7월 8일 접수된 임의경매개시결정 역시 말소기준 근저당권에 기초한 경매절차로, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 등기상 권리만 놓고 보면 말소기준권리 이후의 부담을 매수인이 떠안을 가능성은 낮습니다.

② 임차인·점유 관계 — 101·102호와 103호를 구분해야 한다

현황조사에 기재된 이정호 씨의 점유 범위는 101호와 102호입니다. 이번 경매 대상인 103호와 동일한 호수로 볼 수 없으므로, 이 점유자를 103호 임차인으로 간주해서는 안 됩니다.

이정호 씨의 전입일은 2024년 9월 24일로, 말소기준권리인 2014년 4월 15일 근저당권보다 늦습니다. 조사상 대항력 없음으로 분류되며, 보증기관의 대위·승계 신고도 확인되지 않습니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 실제 임대차 조건은 확정할 수 없습니다. 무엇보다 위 점유기재는 101·102호에 관한 것이므로, 103호의 실제 점유자와 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.

③ 대지권·가격 검토 — 이 물건의 가장 큰 확인 사항

대지권 미등기는 단순한 등기 형식의 문제가 아닙니다. 실제로 대지권이 존재하는지, 해당 구분건물에 대응하는 토지 지분이 누구에게 귀속되는지, 향후 대지 사용과 처분에 어떤 제한이 있는지를 확인해야 합니다.

토지 전체 면적이 833.5㎡라는 사실만으로 103호에 귀속되는 토지 지분을 산정할 수는 없습니다. 해당 호수의 대지권 비율이나 구체적인 토지 지분도 확인되지 않았습니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됐다는 문구만으로 실제 대지권이 확보된다고 판단해서도 안 됩니다.

입찰 전에는 토지 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 대지권 등록 관련 사항, 토지 소유자와 구분소유자 사이의 권리관계를 교차 확인해야 합니다. 대지권이 실제로 존재하지만 등기만 되지 않은 것인지, 애초에 대지권이 없는 구조인지에 따라 물건의 권리적 가치가 달라집니다.

④ 가격·예상배당 — 신건 5억 900만원, 시세 메리트는 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 509,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다. 감정가 대비 최저매각가 비율은 100%이며, 아직 가격 조정이 이뤄지지 않은 상태입니다.

근린시설은 아파트와 달리 용도, 임대수익, 상권, 전용면적, 대지권 관계에 따라 거래가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다. 이 물건은 동일 상권·유사 규모 근린시설의 거래가격을 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

회차별 매각 시나리오

회차별 매각가격과 잔여금은 제시된 시나리오의 계산값입니다. 실제 매각기일, 매각조건 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 가격 하락이 곧 대지권 문제의 해소를 의미하지는 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 509,000,000원 가정)

신건 매각가 509,000,000원을 가정하면 집행비용 약 749만원을 공제한 뒤 세종중앙농업협동조합의 근저당권 채권최고액 276,000,000원이 배당되고, 잔여 225,510,000원이 소유자에게 교부되는 계산입니다.

여기서 주의할 점은 신청채권자의 청구금액이 808,362,061원이라는 사실입니다. 이는 근저당권의 채권최고액 276,000,000원과 다른 금액입니다. 현재 시나리오상 근저당 배당액은 276,000,000원이며, 신청채권 청구액 전체가 배당되는 구조는 아닙니다.

청구액과 예상배당액의 차이인 532,362,061원은 신청채권 청구액 기준 미배당액입니다. 이는 채권자의 잔존채권 문제이며, 매수인이 인수하는 금액과 동일한 개념이 아닙니다.

배당 계산에는 당해세 및 임차인 최우선변제 등 별도 확인이 필요한 항목이 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 법원의 배당절차와 원본 채권자료에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 한솔동 소재 한솔동우체국 북측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 단독주택 및 주거나지가 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 토지는 평지의 가로장방형으로 조사됐으며 남측으로 중로에 접합니다. 토지 전체는 상업용으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있고, 외벽은 외장석재붙임 등, 내벽은 내부 인테리어 마감입니다.
• 이용상태. 103호는 일반음식점으로 이용 중입니다. 101호와 102호는 경계벽이 없는 상태로 하나의 음식점으로 이용 중이며, 현황 및 건축물현황도상 개별호로 복원 가능한 것으로 조사됐습니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다. 중로2류(폭 15m~20m)와 접하며, 토지이용계획상 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
• 기타 규제. 제1종전용주거지역·중로2류·완충녹지 등과 접하는 사항이 있습니다. 실제 영업 및 시설 변경 시 해당 규제의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 대지권 미등기는 별도의 권리 확인이 필요한 사항입니다.
• 환금성. 일반음식점으로 이용되는 근린시설이므로 실제 임대수요, 임대료, 공실, 상권 경쟁력 등을 확인해야 합니다. 유사 근린시설의 거래가격을 비교할 근거가 없어 환금성과 적정 매입가격을 현재 단계에서 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 대지권 존재 여부부터 확인. 토지 등기사항전부증명서와 집합건축물대장, 대지권 관련 공부를 대조해 103호에 대응하는 토지 지분이 실제로 존재하는지 확인하세요. 대지권이 미등기된 원인과 소유관계도 확인해야 합니다.
• 대지권 가격의 적정성. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으므로, 실제 대지권이 존재하는지 확인한 다음 감정평가에서 반영한 토지 가치가 적정한지 검토해야 합니다.
• 103호 실제 점유 확인. 현황조사에 기재된 이정호 씨의 점유 범위는 101·102호입니다. 대상 103호의 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 인도 가능 여부를 별도로 확인하세요.
• 101·102호 경계 및 이용상태. 두 호수가 경계벽 없이 하나의 음식점으로 사용되고 있습니다. 개별호 복원이 가능하다는 감정평가 기재와 실제 건축물현황도, 현장 상태를 대조해야 합니다.
• 근린시설 임대수익. 일반음식점 이용상태, 임차인 계약 조건, 월 임대료, 공실 가능성, 시설 인수 여부 등을 확인하고 예상 수익률을 별도로 계산해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 현재 최저가 509,000,000원은 감정가의 100%입니다. 시세 비교 근거가 없으므로 신건이라는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단하지 마세요.
• 당해세·관리비 등. 당해세와 임차인 최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하고, 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부도 관리주체에 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 등기 및 건축물대장을 함께 확인하세요. 특히 대지권 미등기 사유는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 대지권은 확인해야 한다”

이 물건은 등기상 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2014년 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 발생했던 세종특별자치시 압류 3건은 이미 등기상 말소됐습니다. 예상배당 계산에서도 근저당권이 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 권리상 안전한 물건이라고 단정하기에는 중요한 문제가 남아 있습니다. 바로 대지권 미등기 및 대지권 유무 확인 불가입니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있다는 사실과 실제 대지권을 취득할 수 있다는 사실은 다릅니다.

또한 현황조사에 기재된 이정호 씨는 101·102호 점유자로, 대상 103호의 임차인으로 볼 수 없습니다. 103호의 실제 점유와 임대차관계도 별도로 확인해야 합니다.

가격 역시 신건 감정가 509,000,000원이 그대로 최저가입니다. 유사 근린시설 실거래 비교 없이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없으며, 대지권의 권리관계가 확인되지 않은 상태에서 단순히 1회 또는 2회 유찰 가격만을 입찰 기준으로 삼는 것도 적절하지 않습니다.

최종 판단은 ‘등기상 인수 위험은 낮지만, 대지권 확인 전 입찰 보류’입니다. 대지권의 존재와 귀속이 명확해지고, 103호 점유 및 임대수익, 상권과 적정 매입가격까지 확인된 뒤에야 본격적인 입찰 검토가 가능합니다.