부산지방법원 2026타경10079. 동래구 안락동 유아빌 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가 156,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 53,508,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 등기부에는 보증금 155,000,000원의 주택임차권이 존재합니다. 해당 임차인의 전입과 점유 개시는 말소기준권리보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다.

더 중요한 점은 노치윤 외에 김상용이라는 별도 임차인이 확인된다는 사실입니다. 김상용은 2022.11.10 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 노치윤의 보증금만 계산해 전체 인수 위험이 끝난다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 발생한 임차인 문제

말소기준권리는 2024.04.05 접수된 롯데카드 가압류입니다. 이 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 경매개시결정과 등기된 주택임차권도 등기 순위만으로는 선순위 인수권리로 취급되지 않지만, 주택임차권의 등기일과 임차인의 대항력 발생 시점은 구별해야 합니다.

노치윤의 전입·점유 개시일은 2022.12.02, 확정일자는 2022.11.28입니다. 모두 말소기준권리인 롯데카드 가압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 2024.12.09에 이루어졌다는 이유로 임차보증금 전액이 매각으로 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수액은 확정되지 않았다

김상용은 현황조사에서 확인된 임차인이고, 노치윤은 등기부 임차권등기 및 매각물건명세서로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다.

③ 실질취득가 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

이 사건은 최저매각가가 임차보증금보다 낮은 대항력 인수형 경매입니다. 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 노치윤에게 배당되고, 나머지 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다.

다음은 제공된 회차별 배당 시뮬레이션에 따른 비교입니다. 최저가가 더 내려가더라도 노치윤의 미배당 보증금이 반대로 증가하는 모습을 확인할 수 있습니다.

회차별 인수액은 집행비용 등을 반영한 추정 결과입니다. 집행비용 추정 방식에 따라 낙찰가와 인수액의 합계에 차이가 발생하며, 정확한 인수액은 실제 배당 결과에 따라 달라집니다. 김상용 관련 추가 부담은 포함되지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 최저가 32%라는 숫자의 착시

유아빌의 확인된 실거래 자료는 다음과 같습니다. 다만 거래된 주택의 면적과 분석 대상의 면적이 다르기 때문에 이 거래가격을 201호의 직접적인 시세로 적용할 수 없습니다.

확인된 거래가격은 167,000,000원이지만, 해당 거래 면적은 64.03㎡입니다. 분석 대상의 면적 46.3㎡와 일치하지 않습니다. 또한 거래 시점이 2025.01로, 예정 매각기일인 2026.09.30과도 시간 차이가 있습니다.

따라서 이 거래를 근거로 현재 최저가가 시세의 32.0%이므로 저렴하다거나 노치윤 보증금 수준의 실질취득가가 시세보다 낮다고 판단하는 것은 부적절합니다. 면적과 거래 시점이 다른 단일 거래로는 현재 동일 조건의 시장가격이나 가격 추세를 확인할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 53,508,000원 가정)

현재 회차 추정 배당에서는 집행비용을 공제한 잔액이 노치윤에게 배당됩니다. 롯데카드와 오케이캐피탈은 배당받지 못하는 것으로 계산되며 소유자 잔여금도 없습니다. 노치윤의 보증금 부족분은 102,855,144원입니다.

위 표는 제공된 배당 시뮬레이션에 따른 예상치입니다. 실제 배당은 김상용의 권리·배당요구·점유관계, 집행비용, 당해세 및 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 김상용의 보증금이 확인되지 않아 전체 배당순위와 최종 인수액은 확정된 것이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 안락동 충렬사 동측 인근. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 구성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 4호선 충렬사역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2018.02.19 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·화재탐지 및 경보설비 등이 확인됩니다.
• 도로. 서측 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형입니다.
• 토지 규제. 준주거지역 및 특화경관지구에 해당하며 역사문화환경보존지역과 관련된 제한이 있습니다. 관련 인허가나 향후 활용계획은 개별 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감재 등을 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 내부 상태가 양호하다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 유아빌은 5세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 확인된 실거래는 면적이 다른 주택의 1건에 그쳐 동일 조건의 거래 유동성을 판단하기 어렵습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있으나 통계 표본의 대표성이 확인되지 않아 향후 낙찰 결과를 단정할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 경매 진행 여부 확인. 2026.09.15 기각결정정본 발송 기록의 대상과 효력, 2026.09.30 매각 진행 여부 및 최신 매각공고를 확인하세요. 예정된 매각기일을 확정된 입찰 일정으로 취급해서는 안 됩니다.
• 노치윤 보증금 인수 확인. 전입·점유·확정일자·배당요구와 임차권등기 내용을 원본으로 대조하고, 배당 후 미변제 보증금이 매수인에게 얼마만큼 승계되는지 확인하세요.
• 김상용 임대차 확인. 2022.11.10 전입자의 계약서, 보증금, 점유 범위, 실제 거주 여부, 전출 여부, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 노치윤과의 임대차관계도 대조하세요.
• 총취득비용 계산. 최저가 53,508,000원만 자금계획에 넣지 말고 노치윤 인수 추정액 102,855,144원과 김상용 관련 추가 부담 가능성까지 검토하세요.
• 동일 면적 시세 확보. 64.03㎡ 거래를 46.3㎡ 대상 물건의 시세로 직접 적용하지 말고, 면적·층·거래 시점 등이 비슷한 거래자료를 확보하세요.
• 내부 상태·명도 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 실제 점유자와 내부 상태를 확인하고 인도·명도 및 보증금 반환에 따른 비용을 검토하세요.
• 공용 관리비와 공과금 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담 가능성 및 각종 미납 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 서류 재확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 사건별 송달·결정 내역을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “최저가 5,350만원이 취득가 5,350만원은 아니다”

이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 156,000,000원에서 최저가 53,508,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실 자체가 가격 메리트를 보장하지는 않습니다.

노치윤의 선순위 대항력과 보증금 인수 구조를 반영하면 실질취득 부담은 약 155,000,000원 이상을 기준으로 검토해야 합니다. 현재 회차 미배당 보증금 추정액만 102,855,144원입니다. 추가 유찰로 입찰가격이 내려가더라도 인수액이 증가해 전체 부담은 크게 줄지 않습니다.

게다가 김상용의 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않아 총인수 위험은 확정되지 않았습니다. 동일 면적의 적정 시세도 확인되지 않았으므로 가격상 이익을 인정하기 어렵습니다. 2026.09.15 기각결정정본 발송 기록까지 있어 매각 진행 여부도 재확인이 필요합니다.