부산지방법원 2026타경10079. 부산 동래구 안락동 유아빌 2층 201호, 전용 46.3㎡의 다세대주택입니다. 감정가 156,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가는 109,200,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 할인율이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인들입니다.

말소기준권리는 2024.04.05. 접수된 롯데카드 주식회사의 가압류 35,708,360원입니다. 노치윤은 2022.12.02. 전입·점유를 시작했고 2022.11.28. 확정일자를 받았습니다. 이후 임차권등기와 배당요구까지 마쳤으므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 최저가에서 집행비용을 공제한 금액만 배당되면 보증금 부족분 48,128,800원이 남고, 이 금액은 낙찰자가 인수합니다.

김상용은 이보다 앞선 2022.11.10. 전입자로 조사됐지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없으나, 대항력 가능성이 있는 미상 임차인으로 보아야 합니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 신고상 실제 임차인은 2명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차인이 먼저다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

노치윤의 보증금은 현재 최저가 109,200,000원보다 큽니다. 매각대금에서 집행비용 2,328,800원을 먼저 공제하면 노치윤에게 배당 가능한 금액은 106,871,200원이고, 보증금 155,000,000원과의 차액인 48,128,800원이 낙찰자 인수액이 됩니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 총액은 크게 내려가지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 커집니다. 따라서 최저가만 내려갈 뿐 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득은 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다.

최저가가 109,200,000원에서 53,508,000원까지 내려가도, 알려진 실질취득은 157,328,800원에서 156,363,144원으로 소폭 변할 뿐입니다. 유찰에 따라 줄어드는 낙찰가만큼 노치윤의 미배당 보증금이 늘기 때문입니다. 각 금액 뒤의 ‘+’는 김상용의 미상 보증금 위험이 추가될 수 있음을 뜻합니다.

④ 시세 비교 — 면적이 다른 거래 1건뿐이다

유아빌에서 확인되는 참고 실거래는 2025.01. 전용 64.03㎡, 2층, 167,000,000원 한 건입니다. 대상 물건의 전용면적은 46.3㎡로 거래 면적과 일치하지 않으므로, 이 거래를 동일 면적의 직접 시세로 단정할 수 없습니다.

현재 알려진 실질취득 157,328,800원은 참고거래 167,000,000원보다 9,671,200원 낮습니다. 다만 비교 표본이 면적이 다른 1건뿐이고, 김상용의 추가 인수액이 확정되지 않았으므로 이를 근거로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)

김상용의 보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 위 배당표에는 반영되지 않았습니다. 확인 결과에 따라 노치윤의 배당액과 매수인 총 인수액이 달라질 수 있습니다. 당해세와 최우선변제 사항도 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 안락동 충렬사 동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 4호선 충렬사역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물로 2018.02.19. 사용승인됐으며, 위생·급배수·도시가스·승강기·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
• 규제. 준주거지역·특화경관지구이며 역사문화환경보존지역에 포함되거나 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 5세대의 소규모 다세대주택이고 확인되는 거래도 면적이 다른 1건뿐이어서, 가격 검증과 재매각 시 매수층 확보에 제약이 있을 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김상용 임대차 확인. 보증금, 계약자 관계, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 노치윤 미배당 인수. 현재 최저가 기준 48,128,800원의 보증금 부족분이 매수인에게 인수되는 구조인지 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 유찰 할인 착시 금지. 다음 회차로 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 알려진 실질취득은 156,000,000원대에서 크게 변하지 않습니다.
• 점유·명도 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시기를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 재조사. 확인된 실거래는 대상보다 면적이 큰 64.03㎡ 한 건뿐이므로 46.3㎡ 다세대주택의 인근 거래와 매물 호가를 별도로 검증해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 여부를 관리주체와 법원 서류에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 사건 기록을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “109,200,000원에 사는 물건이 아니다”

이 사건은 최저가 109,200,000원만 보면 감정가 대비 30% 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 노치윤의 미배당 보증금 48,128,800원을 더하면 현재 알려진 실질취득은 157,328,800원 이상입니다. 추가 유찰이 이뤄져도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커지므로 총액은 156,000,000원대에서 크게 달라지지 않습니다.

더 큰 문제는 김상용입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입 기록이 있으나 보증금과 우선변제 관련 사항이 확인되지 않아 추가 인수액을 계산할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 역시 대상과 면적이 다른 167,000,000원 한 건뿐입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인보다 임차인 확인이 우선이며, 김상용의 권리와 보증금이 확정되기 전에는 가격 메리트를 판단하거나 입찰 상한을 정하기 어렵습니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 결론입니다.