부산지방법원 2026타경10079. 부산 동래구 안락동 유아빌 3층 301호, 전용면적 46.3㎡의 다세대주택입니다. 등기상 근저당권은 없고, 2024년 우리카드 가압류가 말소기준권리이며 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 단순해 보이지만, 이 사건의 중심은 등기권리가 아니라 김상용 임차인입니다.
김상용 씨는 말소기준인 2024.05.29. 가압류보다 앞선 2022.11.10. 전입했고, 2022.10.21. 확정일자를 갖춘 뒤 2026.03.09. 배당요구도 했습니다. 따라서 우선변제권을 행사할 수 있지만, 보증금이 확인되지 않아 배당으로 전액 회수할지 판단할 수 없습니다. 배당받지 못한 보증금이 남으면 그 잔액은 매수인이 인수할 수 있으므로, 최저가 111,300,000원은 최종 취득비용이 아니라 실질취득가의 하한일 뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 420-29 유아빌 3층 301호 도로명: 부산광역시 동래구 충렬사로 10-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.3㎡ · 2018.02.19. 사용승인 |
| 소유자 | 이선민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이캐피탈주식회사 / 41,926,444원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 임차보증금은 별개
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전에는 실질취득가를 계산할 수 없다
| 임차인 | 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상용 | 주거 | 2022.11.10. 2022.10.21. | 미상 | 2026.03.09. 신청 완료 | 有 | 행사 가능 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금과 예상 배당액이 확인돼야 인수액을 계산할 수 있습니다. 계산 구조는 실질취득가 = 낙찰가 + 임차인의 미배당 보증금입니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 실질취득가는 결과적으로 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 표본과 인수액이 불완전하다
유아빌의 확인된 최근 거래는 2025년 1월 1건입니다. 거래가는 167,000,000원이지만 거래 전용면적은 64.03㎡로, 본건 전용 46.3㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 최저가 111,300,000원은 이 거래가의 66.6%지만, 면적 차이와 임차보증금 인수 가능성을 함께 고려하면 이 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 64.03㎡ | 2층 | 167,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.03㎡ | 1건 | 167,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정·임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 잠정 배당 |
|---|---|---|
| 임차인 · 김상용 | 보증금 미상 | 산정 불가 |
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,358,200원 |
| 가압류 · 주식회사 우리카드 | 36,036,143원 | 36,036,143원 |
| 경매신청 · 오케이캐피탈주식회사 | 41,926,444원 | 41,926,444원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,979,213원 |
표와 도넛 차트는 확인된 채권만 반영한 잠정 시뮬레이션입니다. 김상용 임차인의 보증금과 우선변제 배당이 추가되면 우리카드·오케이캐피탈의 배당액과 소유자 잔여액이 달라질 수 있으며, 소유자 잔여 30,979,213원도 유지된다고 볼 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 확인 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 111,300,000원 | 0원 | 30,979,213원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 77,910,000원 | 1,854,967원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 54,537,000원 | 24,807,253원 | 0원 |
이 회차표 역시 임차보증금을 제외한 확인 채권만 계산한 것입니다. 임차인의 우선변제 배당이 먼저 반영되면 후순위 채권의 미배당액은 더 커질 수 있습니다. 다만 후순위 채권자의 미배당액 자체는 매수인이 인수하지 않고, 매수인에게 중요한 것은 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 안락동 충렬사 동측 인근으로, 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 4호선 충렬사역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
- 토지·도로. 평탄한 사다리형 토지이며, 서측 폭 약 3~4미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,178,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·특화경관지구이며 역사문화환경보존지역에 포함되거나 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 5세대의 소규모 다세대로 거래 표본이 적고, 확인된 최근 거래도 본건과 면적이 달라 가격 검증력이 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 보증금이 확인되지 않으면 인수액과 입찰 상한을 계산할 수 없습니다.
- 배당순위 재산정. 확정일자 2022.10.21.과 배당요구 2026.03.09.를 기준으로 임차인의 예상 배당액을 먼저 반영해야 합니다.
- 실질취득가 비교. 최저가가 아닌 낙찰가와 미배당 보증금의 합계를 최근 거래 및 별도 현장 시세와 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인이 실제 점유 중인지, 배당 후 자진 인도 의사가 있는지 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 마감과 이용상태가 확인되지 않았습니다.
- 규제 검토. 역사문화환경보존지역과 특화경관지구가 향후 증·개축이나 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 임대차계약서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 보증금”
이 물건의 등기권리는 복잡하지 않습니다. 말소기준인 우리카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2022년부터 대항요건을 갖춘 김상용 임차인의 보증금이 확인되지 않아, 낙찰자가 부담할 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다.
최저가 111,300,000원은 최근 확인 거래 167,000,000원의 66.6%이지만, 비교 거래는 본건보다 면적이 크고 표본도 1건뿐입니다. 여기에 미배당 보증금이 더해지면 실질취득가는 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 결론은 권리 미확정·가격 판단 보류입니다. 임차보증금과 예상 배당액이 확인되기 전에는 낮은 최저가를 근거로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
