부산지방법원 2026타경10079. 부산 동래구 안락동 유아빌 3층 301호 다세대주택입니다. 등기 흐름만 보면 2018년 소유권보존 뒤 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 같은 해 신탁등기가 말소되었고, 현재 소유자는 이선민입니다. 이후 2024.05.29 주식회사 우리카드의 가압류 36,036,143원이 말소기준권리로 잡히고, 2026년 오케이캐피탈주식회사가 강제경매를 신청했습니다.
문제는 등기보다 먼저 들어온 임차인입니다. 김상용은 2022.11.10 전입했고 확정일자는 2022.10.21입니다. 전입일이 2024.05.29 말소기준 가압류보다 앞서며, 배당요구도 2026.03.09 접수됐습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조인데, 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금과 실제 배당액을 알아야 낙찰 후 남는 미배당 보증금, 즉 매수인이 떠안을 가능성이 있는 금액을 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 420-29 유아빌 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이선민 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 54,537,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이캐피탈주식회사 / 41,926,444원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2018.02.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상용 | 주거 | 2022.11.10 | 2022.10.21 | 2026.03.09 | 대항력 우선변제 |
등기상 2018년 케이비부동산신탁주식회사 앞으로의 신탁은 이미 말소됐습니다. 2024.05.29 주식회사 우리카드 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 앞선 임차인의 대항력은 별도로 봐야 합니다. 이 사건은 등기상 후순위 권리보다 임차보증금 확인이 핵심입니다.
② 시세 비교 — 32.7%라는 숫자만 믿으면 안 된다
확인되는 유아빌 실거래 표본은 2025.01, 64.03㎡, 2층, 167,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 54,537,000원은 이 금액의 32.7%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 대상 기준면적은 46.3㎡이고 거래 표본은 64.03㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 실거래 표본도 1건뿐이므로 직접적인 적정가 판단 근거로 쓰기에는 제한이 큽니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 64.03㎡ | 2 | 167,000,000원 |
| 대상 기준 | 46.3㎡ | 3 | — |
유아빌은 총 5세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 이 사건도 현재 3회 유찰 상태입니다. 유찰 횟수 자체는 현재 가격이 감정가에서 크게 내려온 배경을 설명하지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 커질 수도 있으므로 유찰 = 실질취득가 하락으로 바로 연결해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,381,666원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 36,036,143원 | 36,036,143원 |
| 3. 경매개시결정 · 오케이캐피탈주식회사 | 41,926,444원 | 17,119,191원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 계산에서는 채권 총액 77,962,587원 중 53,155,334원이 배당되고 24,807,253원이 미배당으로 남습니다. 다만 대항력 임차인 김상용의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당이 반영될 경우 실제 채권자 배당과 매수인 인수 가능 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 54,537,000원 | 24,807,253원 | 17,119,191원 |
| 4회 유찰 시 | 38,175,900원 | 40,873,853원 | 1,052,591원 |
| 5회 유찰 시 | 26,723,130원 | 52,120,473원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 안락동 소재 충렬사 동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 4호선 충렬사역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2018.02.19이며 위생·급배수·도시가스·승강기·화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 3~4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·특화경관지구이며 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 토지면적은 281.3㎡, 공시지가는 1,178,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 김상용의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수 가능액과 실질취득가를 산정할 수 없습니다.
- 배당순위 재확인. 전입 2022.11.10, 확정일자 2022.10.21, 배당요구 2026.03.09가 확인되므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 원문 대조해야 합니다.
- 실거래 단순 비교 금지. 확인 거래는 64.03㎡이고 대상 기준면적은 46.3㎡입니다. 167,000,000원을 대상 호수의 직접 시세로 그대로 적용하지 않는 것이 안전합니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았습니다.
- 절차 진행 확인. 2026.09.15 채권자 오케이캐피탈주식회사에 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 2026.09.30 매각기일의 실제 진행 여부와 관련 결정 원문을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금
감정가 159,000,000원이 3회 유찰돼 54,537,000원까지 내려왔고, 확인된 실거래 167,000,000원과 비교하면 32.7%에 불과합니다. 그러나 이 숫자만으로 저가매수 기회라고 결론내리면 핵심 권리를 놓칩니다. 임차인 김상용은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 확정일자와 배당요구도 갖췄으며, 정작 보증금이 미상입니다.
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 소멸하지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득가가 낮아지지 않을 수 있습니다. 여기에 확인 실거래도 대상과 면적이 다른 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가보다 임차보증금 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 보증금과 실제 배당관계가 확정되기 전까지 가격 메리트 판단은 보류하는 것이 핵심입니다.
