부산지방법원 2024타경107659. 부산 사하구 괴정동 신동양아파트 2동 12층 1201호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이며, 13층 건물의 12층에 위치합니다. 등기상 소유자는 신동양건설주식회사이고, 2024.07.04 강향화 명의로 채권최고액 450,000,000원의 근저당권이 설정된 뒤 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
권리 흐름에서 중요한 기준일은 자료에 지정된 2021.12.20 사하구 압류입니다. 그 뒤의 국세 압류, 강향화 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 한편 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 오막달 1명이며, 전입일은 2024.04.16입니다. 기준일보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위·최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경107659 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 낙동대로 265, 2동 12층 1201호 (괴정동, 신동양아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 철근콩크리트조 슬래브지붕 13층 중 12층 |
| 소유자 | 신동양건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 192,500,000원 (2회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강향화 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 소멸 구조
자료상 말소기준은 2021.12.20 사하구 압류입니다. 이후 2022.08.30 국 압류, 2024.07.04 강향화 근저당권, 2024.08.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 1980년대 가압류와 압류, 1981년 한국주택은행 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오막달 | 2024.04.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
오막달의 전입신고일은 2024.04.16로 말소기준 2021.12.20보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당상 지위까지 확정해 말하기는 어렵습니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘싸다’는 결론은 금지
감정가 275,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 192,500,000원, 감정가의 70%입니다. 3회 유찰 시 154,000,000원(56%), 4회 유찰 시 123,200,000원(44.8%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료가 없으므로 192,500,000원이 실제 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 되며, 입찰 전 실거래 원본을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,495,000원 |
| 2. 근저당권 · 강향화 | 450,000,000원 | 189,005,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 강향화 근저당권 채권최고액 450,000,000원 중 예상배당은 189,005,000원이고, 미배당은 260,995,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 공동담보·배당 리스크
강향화의 2024.07.04 근저당권은 이 물건 외에 신동양아파트 3동 1층 106호와 부산광역시 중구 보수동3가 58 신보수아파트 지하층 35호를 공동담보로 기재하고 있습니다. 따라서 채권최고액 450,000,000원을 이 한 호실의 실질 채무액으로 그대로 단정할 수는 없으며, 공동담보 관계와 실제 채권 잔액은 배당표 원본에서 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 괴정동 사하초등학교 남측 인근으로, 학교·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 괴정역·사하역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 13층 건물로 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 주출입구가 광대로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 괴정2 재건축사업 정비구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 별도등기 원문 확인. 1984타경436 경매개시결정이 종결된 것으로 보인다는 기재만으로 현재 효력을 단정하지 말고 토지 등기와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 보완 확인. 오막달은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 최우선변제 가능성까지 포함해 원본을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 강향화 근저당권은 다른 부동산도 공동담보로 잡고 있으므로 실제 채권 잔액과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래와 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 정비구역 확인. 괴정2 재건축사업 정비구역 관련 사업 진행상황과 권리관계가 이 호실에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 현황·토지 등기 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 남은 확인사항
현재 자료만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 실제 임차인 오막달도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순한 편입니다. 그러나 대지권 목적 토지의 별도등기, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인, 공동담보 근저당 관계는 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가 192,500,000원은 감정가의 70%지만, 최근 실거래 자료가 없기 때문에 이를 근거로 시세보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 별도등기와 임차인 배당관계를 확인한 뒤 실제 시세와 192,500,000원을 직접 비교하는 데 있습니다.
