부산지방법원 2024타경107659. 부산 사하구 괴정동 신동양아파트 2동 12층 1201호입니다. 감정가는 275,000,000원이며 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 192,500,000원입니다. 등기상 소유자는 신동양건설주식회사이고, 강향화가 2024.07.04. 채권최고액 450,000,000원의 근저당권을 설정한 뒤 임의경매를 신청했습니다.
이 사건은 오래된 등기가 많아 등기부 첫인상이 복잡합니다. 그러나 1981년 근저당권과 1983년 가압류들, 과거 세금 압류에는 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 선언된 말소기준은 2021.12.20. 사하구 압류이고, 이후의 국세 압류·강향화 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 핵심은 건물 등기보다 대지권 토지 별도등기와 세금 우선배당 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경107659 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 낙동대로 265, 2동 12층 1201호 (괴정동, 신동양아파트) |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 철근콩크리트조 슬래브지붕 · 13층 중 12층 |
| 소유자 | 신동양건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 192,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강향화 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 특이사항 | 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 · 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 오래된 등기의 말소 여부가 핵심
1981년 한국주택은행 근저당권은 주식회사국민은행으로 이전된 뒤 2024.07.12. 말소됐습니다. 1983년 설정된 가압류 7건도 2023.10.24.과 2024.07.16. 후속 말소등기가 확인되고, 1984년·1992년·2014년 압류 역시 각각 해제 또는 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2021.12.20. 사하구 압류입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오막달 | 2024.04.16 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
오막달의 전입일은 2024.04.16.로, 말소기준일인 2021.12.20.보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 보증금 반환의무가 승계되는 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당 순위와 명도 협의에 필요한 세부 내용은 매각물건명세서 원본으로 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 192,500,000원으로 감정가 275,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 아파트의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 가격 추세를 비교할 수 있는 실거래 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 192,500,000원 | 189,005,000원 | 260,995,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 134,750,000원 | 132,063,500원 | 317,936,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 94,325,000원 | 92,227,150원 | 357,772,850원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 강향화의 미배당액은 커지지만, 이 미배당이 곧바로 매수인의 채무로 승계되는 것은 아닙니다. 제시된 회차별 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 토지 별도등기와 당해세는 별도 확인 사항이므로, 현재 회차의 실질취득액 192,500,000원은 그 확인을 전제로 한 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,495,000원 |
| 1. 옛 근저당권 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 2. 옛 가압류 7건 | 미상 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 강향화 | 450,000,000원 | 189,005,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
옛 근저당권과 가압류는 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐으며, 등기부에는 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 계산상 강향화에게 189,005,000원이 배당되고 260,995,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사하초등학교 남측 인근으로 학교, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 괴정역·사하역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 단지 북측 주출입구가 광대로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 괴정2 재건축사업 정비구역에 포함됩니다. 대로·도로·소로 저촉과 중로 접합, 상대보호구역 사항도 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역과 간선도로 접근성은 긍정적이지만, 최신 실거래 비교 없이 감정가와 유찰률만으로 환금성과 적정가격을 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 대지권의 목적인 토지에 어떤 권리가 등기돼 있는지, 매각으로 말소되는지, 매수인에게 남는 부담이 있는지 확인해야 합니다.
- 말소된 옛 등기 재대조. 1981년 근저당권과 1983년 가압류 7건의 말소 범위가 이 호수 전체에 적용되는지 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건의 세목과 법정기일을 확인해 우선배당 규모와 추가 부담 가능성을 점검하세요.
- 점유자 명도. 오막달은 대항력이 없지만 실제 점유 중이므로 인도명령과 명도 협의 가능성을 고려해야 합니다.
- 보증금·배당요구 확인. 오막달의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조하세요.
- 최신 시세 조사. 감정가 대비 70%만으로 응찰가를 정하지 말고 신동양아파트와 인근 공동주택의 최근 거래를 직접 비교하세요.
- 정비구역 진행 상황. 괴정2 재건축사업 정비구역의 현재 진행 단계와 권리관계, 향후 비용 부담을 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 토지 별도등기가 먼저다”
이 물건은 한 차례 유찰돼 최저가가 192,500,000원까지 내려왔지만, 최신 실거래 근거가 없어 가격 메리트는 아직 확인되지 않았습니다. 건물 등기에서는 2021.12.20. 압류가 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 오막달의 전입도 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 결론을 좌우하는 것은 대지권 토지 별도등기입니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부, 오래된 등기의 말소 범위, 점유자의 보증금과 배당요구 여부까지 확인해야 비로소 인수 0원을 확정할 수 있습니다. 건물 권리는 조건부 합격, 가격과 토지 권리는 확인 전 보류. 감정가의 70%라는 숫자보다 토지 등기와 최신 시세 원본이 먼저인 사건입니다.
