부산지방법원 2024타경107659. 부산 사하구 괴정동 신동양아파트 3동 1층 106호입니다. 소유자는 신동양건설주식회사이며, 강향화가 설정한 채권최고액 450,000,000원의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다. 등기상 말소기준은 2024년 7월 4일 설정된 강향화의 근저당권입니다. 이후의 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부에만 있지 않습니다. 현황조사에 등장하는 오막달의 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 점을 반드시 확인해야 합니다.

오막달의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구 여부도 확정할 수 없습니다. 전입일의 선후관계만으로 주택의 인도나 점유 요건까지 확정되는 것은 아니지만, 대항력이 인정될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 소멸 권리와 매수인이 승계할 수 있는 임차권을 구분하여 분석해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 점유자는 별개

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수

현황조사에서 확인되는 실제 임차인·점유자는 오막달 1명입니다. 전입 시점은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

전입일은 말소기준권리 이전입니다. 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 대항력 요건이 확인되지 않아 최종 인수 여부와 금액은 확정할 수 없습니다.

③ 별도등기 — 대지권 관련 권리 확인 필요

아파트의 건물 부분에 관한 등기만 확인해서는 대지권 관련 문제가 모두 해결되었다고 볼 수 없습니다. 특히 오래된 별도등기가 존재하는 경우에는 그 권리의 존속 여부와 매각에 따른 처리 결과를 구분해야 합니다.

본건에서는 선순위 점유자 문제와 대지권 별도등기 문제를 각각 독립적인 확인 사항으로 취급해야 합니다.

④ 가격 분석 — 30% 할인처럼 보여도 시세 메리트는 미확정

감정가는 255,000,000원이며, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 178,500,000원입니다. 감정가의 70% 수준입니다.

그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 수준과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

여기에 오막달의 보증금 인수 가능성까지 남아 있습니다. 따라서 가격 비교에는 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 확정된 인수금액을 합산한 실질취득액을 사용해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 178,500,000원 가정)

아래는 현재 최저가를 매각가격으로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용과 강향화 근저당권 중심으로 계산한 수치이며, 선순위 임차인 보증금 및 조세채권 등 미확인 우선배당 사항은 반영되지 않았습니다.

집행비용은 추정치입니다. 강향화의 채권액은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 선순위 임차인 및 조세채권 등은 배당 결과를 변경할 수 있습니다.

⑥ 추가 유찰 시 배당 시나리오

추가 유찰로 매각가격이 낮아질 경우 강향화에게 배당되는 금액도 감소하는 것으로 추정됩니다. 다만 아래 금액은 채권최고액과 집행비용을 기준으로 한 가정이며, 임차인 보증금 및 미확인 우선배당 사항을 반영한 최종 배당표가 아닙니다.

현재 시나리오에서 강향화의 예상 미배당액은 274,799,000원입니다. 3회 유찰 시에는 309,999,200원, 4회 유찰 시에는 338,159,360원으로 늘어납니다.

이는 채권자의 예상 회수액 변화를 보여주는 수치입니다. 매수인의 실질취득액을 계산하려면 오막달의 보증금과 최종 인수액을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 괴정동 소재 사하초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 학교, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 괴정역·사하역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 편리한 편으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물의 1층 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창호 등으로 조사되었습니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측 주출입구가 광대로에 접하며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역 및 괴정2 재건축사업 정비구역에 해당합니다. 도로 관련 저촉·접합 사항도 존재합니다.
• 건축 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 도시철도 접근성과 재건축 정비구역 지정은 확인되지만, 재건축 진행 단계·사업성 및 개별 호수의 실거래가격이 확정되지 않았으므로 향후 가격 상승이나 매도 용이성을 단정할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 오막달. 2024.04.16 전입이 확인됩니다. 실제 인도·점유와 임대차계약 내용을 확인하고 대항력 성립 여부를 검토해야 합니다.
• 보증금 확인. 임대차계약서 및 매각물건명세서를 통해 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 매수인 인수 가능 금액을 확인해야 합니다.
• 실질취득액 산정. 낙찰가에 미배당 보증금 등 실제 인수금액을 합산한 뒤 최근 실거래가격과 비교해야 합니다.
• 대지권 별도등기. 부산지방법원 1984타경436 관련 경매개시결정의 종결·말소 여부와 현재 대지권에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 조세채권. 중부산세무서장의 압류는 말소 예정이지만, 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 채권의 존재와 금액은 별도로 확인해야 합니다.
• 공동담보. 강향화의 근저당권에는 다른 건물도 공동담보로 설정되어 있습니다. 관련 권리관계와 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
• 재건축 관련 권리. 괴정2 재건축사업 정비구역의 사업 진행 상황, 경매 취득자의 조합원 지위 및 추가분담금 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세. 동일 단지·유사 면적의 최근 거래와 1층 거래 사례를 조사해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 정해서는 안 됩니다.
• 점유·명도. 임차인의 대항력과 보증금 반환관계를 확인한 후 인도 가능 시점 및 명도비용을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 토지 등기를 최신본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 70%보다 중요한 것은 인수할 보증금”

부산 신동양아파트 106호는 감정가 255,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 178,500,000원으로 내려왔습니다.

등기상 2024년 7월 4일 강향화 근저당권을 말소기준으로 하여 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 한국주택은행 근저당권도 이미 말소되었습니다.

하지만 가장 중요한 변수는 말소기준보다 먼저 전입한 오막달의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면, 실제 취득비용은 최저매각가보다 높아질 수 있습니다.

대지권 관련 별도등기의 현재 효력도 추가 확인이 필요합니다. 또한 최근 실거래와 개별 물건의 가격 수준이 확인되지 않아 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

결론은 명확합니다. 현재 확인된 정보만으로는 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 오막달의 임대차관계와 대지권 권리관계를 먼저 확인하고, 실제 취득비용을 산정한 뒤 최근 시세와 비교해야 합니다. 추가 유찰 여부보다 이 두 가지 권리 확인이 우선입니다.