광주지방법원 2025타경1168. 전남광주통합특별시 담양군 금성면 원율리 470-44에 소재한 기타 및 토지 물건입니다. 도로명주소는 금성산성길 161-38이며, 감정평가상 현재 공장으로 이용 중인 부동산입니다. 건물은 파이프조 칼라강판지붕의 단층 구조 2개이며, 매각물건명세서에는 제시외 건물 매각 포함 및 일괄매각으로 기재되어 있습니다.

현재 소유자는 태창바이오주식회사입니다. 권리의 핵심은 2015년 4월 3일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이 권리를 말소기준권리로 보면 이후 설정된 김재영·조병호의 근저당권, 신용보증기금과 국민은행의 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건에는 반드시 짚어야 할 숫자 차이가 있습니다. 신한은행 근저당은 최초 채권최고액 408,000,000원으로 확인되지만, 2015년 4월 7일 변경등기에는 채권최고액 600,000,000원이 기재되어 있습니다. 반면 배당 시뮬레이션은 408,000,000원을 배당액으로 계산합니다. 이 차이를 해소하지 않고 배당표를 확정적인 결과로 받아들이면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸 구조

권리분석의 출발점은 2015년 4월 3일 신한은행 근저당권입니다. 이보다 앞선 1993년·1994년 근저당권, 과거 가처분과 경매개시결정 등은 과거 매각 및 말소로 정리된 내역이 확인됩니다. 2012년 농협은행 근저당권 역시 2015년 4월 3일 해지되어 말소되었습니다.

2015년 4월 3일 신한은행 근저당권이 설정되고, 2015년 7월 14일 태창바이오주식회사로 소유권이 이전되었습니다. 이후 2021년 설정된 신용보증기금 근저당권은 2023년 8월 25일 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 이 신용보증기금 근저당권은 현재 살아 있는 선순위 근저당으로 취급할 사안이 아닙니다.

2024년 김재영 240,000,000원, 조병호 500,000,000원의 근저당권은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 2025년 신용보증기금 가압류 945,000,000원, 국민은행 가압류 141,492,998원, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등도 등기상 말소기준권리 이후의 권리로 매각 소멸 예정입니다.

임차인 없음. 따라서 임차인 보증금에 따른 대항력·우선변제권 및 보증금 인수 문제는 현재 확인된 권리관계에서 발생하지 않습니다. 다만 공장으로 이용 중인 물건이므로 실제 점유자, 운영 주체, 시설 및 기계장치의 소유관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

② 시세·가격 검증 — 신건 7.49억, 시장가격 판단은 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 749,413,400원입니다. 유찰 없이 진행되는 신건이며, 감정가 대비 최저매각가 비율은 100%입니다.

다만 이 물건은 일반 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래사례를 비교할 수 있는 유형이 아닙니다. 공장으로 이용되는 토지 및 건물의 일괄매각이므로 토지의 이용 가능성, 건물 상태, 진입 여건, 실제 공장 활용도 등을 함께 검토해야 합니다.

현재 회차의 실질취득액은 최저가 749,413,400원에 매수인 인수액 0원을 더한 금액입니다. 다만 이 계산은 배당자료의 가정에 따른 것이며 취득세, 등기비용, 명도비, 체납관리비 및 기타 현장 비용을 포함하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 749,413,400원 가정)

현재 매각가를 기준으로 제공된 배당 시뮬레이션을 정리하면 다음과 같습니다. 신한은행 근저당은 최초 채권최고액 408,000,000원 기준으로 계산되어 있으므로, 변경등기 600,000,000원과 실제 채권액을 확인하기 전까지는 잠정적인 계산으로 보아야 합니다.

총 채권액 2,234,492,998원 · 채권자 총 배당액 739,519,266원 · 미배당 채권 1,494,973,732원. 집행비용을 포함하면 매각대금 749,413,400원이 전부 배분되는 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격보다 배당구조의 변화가 먼저

현재 회차 및 유찰 시나리오의 매각가와 채권 배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 각 회차의 금액은 제공된 시뮬레이션 기준입니다.

유찰이 진행되면 매각대금이 낮아지고 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 후순위 근저당권이나 가압류가 매각으로 소멸한다는 전제에서는 그 미배당액 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.

참고: 당해세 및 임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다. 실제 세금 체납액, 법정기일, 교부청구 및 법정 우선순위에 따라 배당결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·토지 이용 메모 (감정요항표 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 담양군 금성면 원율리 소재 원율마을 북서측 인근입니다. 주변은 소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재하는 소규모 공장지대입니다. 대규모 산업단지 중심의 입지와는 구별해서 판단할 필요가 있습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장으로 이용 중입니다. 단순 나대지나 주거용 부동산으로 접근할 물건이 아닙니다. 현재 공장 운영 여부와 실제 사용 주체를 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 파이프조 칼라강판지붕의 단층 건물 2개로, 벽체는 강판 등, 바닥은 콘크리트 등으로 마감되어 있습니다. 각각 사용승인일 1997.05.16. 및 준공검사필 1991.03.02.입니다.
• 매각 범위. 제시외 건물 매각 포함, 일괄매각입니다. 감정평가서의 건물 목록과 실제 현장에 있는 건축물의 위치·구조·면적을 대조해야 합니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 개발촉진지구가 포함되고, 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 준보전산지·보전관리지역·하천구역·지방2급하천은 접하는 것으로 확인됩니다.
• 규제 검토. 계획관리지역이라고 해서 모든 공장 용도나 증축·개축이 자유로운 것은 아닙니다. 가축사육제한, 하천구역 및 인접 토지 규제까지 토지별로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 건물의 노후도, 지붕·벽체·바닥 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 공장 이용을 전제로 하는 부동산이므로 일반 주거용 부동산과 매수 수요층이 다릅니다. 실제 공장 활용 가능성, 진입 여건, 토지이용규제 및 건물 상태에 따라 매각 난도가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신한은행 근저당 변경내역 원본 대조. 2015.04.03. 최초 채권최고액 408,000,000원과 2015.04.07. 변경등기상 600,000,000원의 관계를 반드시 확인하세요. 실제 피담보채무 및 배당요구액도 채권계산서로 대조해야 합니다.
• 경매 신청 청구액과 배당액 대조. 신청 청구액 162,922,622원과 배당 시뮬레이션상 신한은행 배당액 408,000,000원은 차이가 큽니다. 신청채권액과 근저당 채권최고액을 동일한 개념으로 취급하지 마세요.
• 공동담보 및 토지 범위. 신한은행 근저당권에는 토지 공동담보 기재가 있습니다. 해당 토지와 건물의 등기 및 공동담보 범위가 실제 매각대상과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 토지이용규제 확인. 계획관리지역, 개발촉진지구, 가축사육제한구역의 규제 내용을 확인하고, 인접한 준보전산지·보전관리지역·하천구역·지방2급하천의 경계와 영향을 토지이용계획확인서 및 지적도에서 대조하세요.
• 제시외 건물 확인. 제시외 건물까지 일괄매각되는 조건입니다. 현장 건물의 수량, 위치, 구조 및 감정평가서상 포함 범위를 대조해야 합니다. 매각대상에 포함된다는 사실과 실제 사용·관리 상태는 별도로 확인하세요.
• 공장 점유 및 운영 상태. 감정평가상 공장 이용 중이므로 현재 점유자, 운영 주체, 임대차 관계, 기계·설비의 소유권 및 반출 여부를 확인하세요. 임차인이 없다는 사실만으로 명도 문제가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
• 세금 및 공과금. 2026.09.07. 국 압류와 2025.03.06. 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 체납액, 법정기일, 교부청구 및 당해세 여부를 확인해야 합니다. 등기상 소멸 예정과 실제 배당순위는 구별해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 749,413,400원을 시장가격으로 그대로 받아들이지 마세요. 인근 공장·토지 거래사례, 토지의 실제 이용 가능성, 건물 노후도와 매각대상 범위를 종합해 입찰 상한을 별도로 산정해야 합니다.
• 관리·운영 비용. 공장 건물의 유지보수, 전기·수도 등 설비 상태와 장기 미납 공과금, 현장 정리 및 시설 인수에 필요한 비용을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서, 건축물대장 및 실제 현장을 함께 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”이 “가격 메리트”를 의미하지는 않는다

이 사건의 권리구조는 말소기준권리인 신한은행 근저당권을 중심으로 정리됩니다. 확인된 임차인은 없고, 후순위 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분은 분명 긍정적입니다.

하지만 7억 4,941만원이라는 가격을 시장가격과 비교할 실거래 근거가 없다는 점은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건이라는 사실만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 공장과 토지를 일괄 취득하는 만큼 실제 공장 활용 가능성과 토지 규제, 건물 상태가 투자 판단을 좌우합니다.

특히 2015년 신한은행 근저당의 최초 채권최고액 408,000,000원, 변경등기상 600,000,000원, 경매 신청 청구액 162,922,622원, 배당 시뮬레이션상 408,000,000원은 반드시 원본으로 대조해야 할 숫자입니다. 이 차이가 정리되지 않은 상태에서 배당표를 확정적으로 믿어서는 안 됩니다.