광주지방법원 2025타경1168. 전남광주통합특별시 담양군 담양읍 삼만리 1027-1에 표시된 공장용 부동산입니다. 등기상 소유자는 태창바이오주식회사이며, 2016년 6월 27일 소유권을 취득하면서 같은 날 농협은행주식회사의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 농협은행의 추가 근저당, 개인 채권자의 근저당, 신용보증기금과 금융기관 등의 가압류·압류가 이어진 기업 부동산의 채무 구조입니다.
권리분석의 기준은 2016년 6월 27일 설정된 농협은행의 채권최고액 714,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 배당 부족액이 크더라도 그 자체가 매수인 인수액으로 넘어오는 구조는 아닙니다.
그러나 이 물건은 권리보다 먼저 확인할 부분이 있습니다. 등기상 주소는 담양읍 삼만리인데, 감정평가서의 위치 설명은 금성면 원율리 원율마을 북서측 인근으로 기재되어 있습니다. 단순한 주위환경 설명의 차이인지, 목적물과 감정평가 대상의 불일치인지 반드시 확인해야 합니다. 공장 건물의 실제 매각 범위와 제외되는 기계·컨테이너도 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1168 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 담양군 담양읍 삼만리 1027-1 도로명주소: 담양군 담양읍 에코길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 공장용 부동산 · 감정평가서상 공장으로 이용 중 |
| 소유자 | 태창바이오주식회사 |
| 건물 구조 | 파이프조 칼라강판지붕 단층 건물 2개 동 일련번호 2-가: 사용승인일 1997.05.16. 일련번호 2-나: 준공검사필 1991.03.02. |
| 건물 마감 | 강판 등 벽체 · 콘크리트 등 바닥 · 새시창호 |
| 감정가 / 최저가 | 2,124,373,650원 / 2,124,373,650원 (신건) |
| 사건 청구금액 | 162,922,622원 |
| 매각기일 | 2026.11.18. |
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원으로 추정
말소기준권리는 2016년 6월 27일 접수된 을구 4번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 714,000,000원입니다.
기준권리보다 앞선 2010년 광주은행 근저당권 520,000,000원은 2016년 6월 27일 해지되어 등기상 이미 말소됐습니다. 2015년 한솔테크닉스 근저당권 역시 2016년 해지에 따른 말소가 확인됩니다. 따라서 선순위로 남아 있는 과거 근저당권이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
기준권리 이후의 주요 권리는 다음과 같습니다.
- 2017.04.04. 농협은행 근저당권. 채권최고액 600,000,000원. 기준권리 후 설정으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.
- 2019.04.16. 개인 근저당권. 김정일 200,000,000원, 고경자 200,000,000원. 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다.
- 2021.05.13. 신용보증기금 근저당권. 채권최고액 1,188,000,000원. 2023.08.25. 해지에 따른 말소가 확인됩니다.
- 2024.09.04. 에이치엔시테크 근저당권. 채권최고액 500,000,000원. 2026.04.08. 해지에 따라 말소됐으며 관련 가처분도 말소됐습니다.
- 2025년 이후 가압류·압류. 신용보증기금, 국민은행, 국민건강보험공단, 김용복 등의 권리는 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유 및 매각 범위
확인된 임차인 자료상 임차인 권리와 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 따라서 현재 분석에서는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액을 별도로 산정하지 않습니다.
다만 공장 물건은 주거용 부동산과 달리 실제 사업장 점유자, 기계·설비의 소유관계, 공장 운영 여부, 시설 인도 문제가 중요합니다. 임차인 자료에 기재된 권리가 없다는 사실만으로 현장의 실제 점유 및 임대차 관계까지 확정되는 것은 아닙니다.
매각 제외: 소유자 미상의 제시외 기계기구인 레이저 절단기, 2.8톤 크레인, BAND SAWING MACHINE 절단기, 기타 절단기 등. 지상에 소재한 분리 및 이동 가능한 컨테이너도 매각에서 제외됩니다.
감정평가서 3페이지에 대한 확인이 필요합니다. 공장 건물 자체를 취득하더라도 제외 기계기구와 컨테이너까지 취득하는 것은 아닙니다. 현장에 존재하는 설비를 매각 목적물로 오인하지 않도록 주의해야 합니다.
특히 제시외 건물이 매각에 포함되는 점은 중요합니다. 해당 건물의 실제 위치, 구조, 면적, 사용상태, 등기 여부 및 토지와의 이용관계를 확인해야 합니다. 공장 운영을 목적으로 입찰한다면 제외되는 기계기구의 대체 취득 비용과 설비 재구축 가능성도 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,124,373,650원 가정)
감정가 전액으로 낙찰되는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.1%로 추정되어 있으며, 담보권 채권최고액과 등기상 가압류 청구금액을 기준으로 산정한 예상치입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 1.1%) | - | 23,643,736원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 농협은행 | 714,000,000원 | 714,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 농협은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 김정일 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 고경자 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 5. 갑구 21번 가압류 · 신용보증기금 | 945,000,000원 | 386,729,914원 |
| 6. 갑구 22번 가압류 · 국민은행 | 141,492,998원 | 0원 |
| 7. 갑구 25번 가압류 · 김용복 | 18,450,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 2,818,943,212원 · 채권자 지급액 2,100,729,914원 · 미배당액 718,213,298원. 집행비용은 채권자 배당액과 별도로 반영됩니다. 당해세 등 법정 우선채권은 실제 배당에서 추가 확인이 필요합니다.
회차별 배당 시나리오
| 구분 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 2,124,373,650원 | 718,213,298원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 1,699,498,920원 | 1,138,839,281원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 1,359,599,136원 | 1,475,340,067원 | 0원 |
이 표에서 중요한 것은 채권자 미배당액과 매수인 인수액을 구분하는 것입니다. 낙찰가가 낮아지면 후순위 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 권리 소멸 및 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 산정됩니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 이용상태. 감정평가서상 공장으로 이용 중인 부동산입니다. 파이프조 칼라강판지붕 단층 건물 2개 동이 기재되어 있으며, 일반 주거용 부동산과는 활용 방식 및 매수 수요가 다릅니다.
- 주변환경. 감정평가서의 주위환경 설명은 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 소규모 공장지대입니다. 다만 해당 위치 설명과 등기상 소재지의 일치 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 교통. 감정평가서상 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 연식. 한 동의 사용승인일은 1997.05.16., 다른 동의 준공검사필은 1991.03.02.입니다. 구조와 지붕, 벽체, 바닥 상태 및 누수·부식 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 개발촉진지구, 농공단지, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 및 가축사육제한구역이 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 실제 공장 운영과 향후 업종 변경 가능 여부는 개별 인허가 기준으로 확인해야 합니다.
- 도로·녹지. 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며 완충녹지도 접하는 것으로 표시되어 있습니다. 도로 접면과 출입구, 대형 차량 진입 및 물류 동선을 현장 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 실제 건축물대장 및 현황과 일치하는지는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 공장용 부동산은 주거용 부동산과 달리 수요자가 제한될 수 있습니다. 실제 사용 가능한 업종, 공장 설비 구성, 접근 도로, 전력·용수 등 운영 조건에 따라 매수 수요가 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 소재지 일치 여부부터 확인. 등기상 담양읍 삼만리 1027-1과 감정평가서상 금성면 원율리 원율마을 북서측 인근의 관계를 확인하세요. 지적도·토지대장·등기부·감정평가서의 대상 목록을 대조하고 현장을 직접 방문해야 합니다.
- 매각 목적물 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 여부를 확인하세요. 감정평가서의 물건 목록과 실제 현장 구조가 일치하는지 살펴야 합니다.
- 제외 설비 확인. 레이저 절단기, 2.8톤 크레인, BAND SAWING MACHINE 및 기타 절단기 등은 매각 제외입니다. 컨테이너 역시 제외됩니다. 이 설비들을 취득할 것으로 가정해 사업계획을 세워서는 안 됩니다.
- 공장 운영 가능성. 계획관리지역과 농공단지, 제2종지구단위계획구역 등 토지이용계획을 확인하고, 예정 업종의 입주 및 인허가 가능 여부를 관할 행정기관에 문의하세요.
- 건물 상태와 유지비. 1991년 및 1997년 준공·사용승인 건물이므로 지붕, 철골·파이프 구조, 벽체 부식, 누수, 바닥 균열, 전기·용수 시설 등을 점검해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 공장 운영자, 실제 점유자, 사업장 임대차, 시설물 소유관계를 현장에서 확인하세요. 인도 및 명도 협의 가능성도 점검해야 합니다.
- 시장가치 재평가. 감정가만을 근거로 입찰하지 마세요. 인근 공장 매매사례, 토지·건물의 개별 가치, 임대 가능성, 공장 용도에 따른 매수층과 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 등기부 최신 변동 확인. 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이나, 입찰 직전 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 배당·세금 확인. 당해세 등 법정 우선채권, 실제 담보채권 잔액, 체납 세금 및 공장 운영 관련 부담을 확인해야 합니다. 배당 시뮬레이션은 확정 배당표가 아닙니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 건축물대장 및 공장 관련 목록을 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 투자”는 다르다
광주지방법원 2025타경1168은 말소기준권리 이후의 담보권과 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 후순위 채권자의 미배당액은 718,213,298원입니다. 권리분석만 놓고 보면 인수 부담은 낮은 편입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 물건의 동일성, 매각 범위, 실제 활용 가능성입니다. 등기상 소재지와 감정평가서의 위치 설명이 다르고, 제시외 건물은 포함되지만 주요 기계기구와 컨테이너는 제외됩니다. 이 차이를 확인하지 않고 입찰하면 예상했던 공장과 실제 취득하는 목적물 사이에 간극이 생길 수 있습니다.
또한 감정가 2,124,373,650원이 시장가격에 비해 적정한지 판단할 실거래 비교자료가 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 공장용 부동산의 환금성과 실제 운영 가능성을 검토하고, 토지·건물의 독립적인 시장가치를 산정해야 합니다.
권리 인수 부담은 낮다. 그러나 소재지와 매각 범위 검증이 끝나기 전에는 입찰 판단을 보류해야 한다. 이 물건의 승부처는 단순히 최저가가 아니라 정확히 무엇을 취득하는지, 그리고 그 부동산을 실제로 얼마의 가치로 활용할 수 있는지에 있습니다.
