수원지방법원 2025타경54176. 경기도 시흥시 월곶동 999-2, 승윤노블리안시티 1층 101호입니다. 이 사건은 일반 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설로 봐야 합니다. 감정평가서상 101호는 자동차용품 판매점으로 이용되고 있고, 같은 건물 102호는 부동산 사무실로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 16층이며 사용승인일은 2014년 10월 20일입니다.
권리관계의 중심은 2016년 11월 9일 우리은행 근저당입니다. 이후 설정된 강대환 근저당과 여러 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 101호 임차인도 말소기준권리 후순위입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 이 물건은 단순히 인수액만 보고 입찰하면 안 됩니다. 말소기준권리로 지정된 우리은행 근저당의 공동담보 기재가 1층 102호라는 점이 핵심입니다. 경매대상은 101호이므로, 실제 101호에 설정된 담보권의 등기사항과 공동담보 범위를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54176 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 999-2 승윤노블리안시티 1층 101호 도로명주소: 경기도 시흥시 월곶중앙로14번길 47 |
| 사건 용도표시 / 감정 이용상태 | 대지 / 근린생활시설(101호 자동차용품 판매점) |
| 등기 형태 / 건물 구조 | 집합건물 · 철근콘크리트구조 · 16층 건물 중 1층 101호 |
| 사용승인일 | 2014.10.20 |
| 소유자 | 이양섭 (등기부상 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권 청구액 | 327,459,035원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기부 발급 기준일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행, 공동담보 표시 확인 필수
말소기준권리 분석. 권리분석 기준으로 지정된 말소기준권리는 2016년 11월 9일 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원입니다. 그 이후 설정된 강대환 근저당권(400,000,000원)과 신보 유동화전문회사 등의 가압류 6건은 후순위 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2023년 6월 2일 설정된 국 명의 근저당권(444,330,000원)은 2023년 9월 21일 이미 해지·말소됐습니다. 2026년 4월 14일 시흥시 압류 역시 2026년 7월 27일 해제됐습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 남아 있는 인수권리로 취급해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 101호 임차인은 후순위, 102호는 별도 물건
확인된 임차인 신고는 2명입니다. 다만 김영수 씨는 본건 101호, 정우석 씨는 별도 호실인 102호의 임차인입니다. 따라서 102호 임차인의 보증금을 본건 101호의 보증금이나 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영수 1층 101호 · 본건 |
20,000,000원 월 1,000,000원 |
2023.05.31 | 확정일자 미상 배당요구 2026.03.23 |
없음 | 판단 보류 확정일자 등 확인 필요 |
인수 없음 |
| 정우석 1층 102호 · 별도 호실 |
10,000,000원 월 800,000원 |
2021.07.28 | 확정일자 미상 배당요구 2026.03.19 |
없음 | 판단 보류 확정일자 등 확인 필요 |
본건 제외 |
보증기관의 대위변제나 임차보증금 승계 신고로 중복 계산되는 임차인은 확인되지 않습니다. 본건 101호의 보증금 20,000,000원과 102호의 보증금 10,000,000원을 하나의 목적물 보증금으로 합산하는 것은 잘못된 계산입니다.
③ 시세 및 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 저렴하다고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 동일한 390,000,000원 신건입니다. 권리 인수액을 0원으로 가정하면 권리 기준 실질취득액은 낙찰가와 동일한 390,000,000원입니다. 취득세, 법무비용, 명도 및 기타 부대비용은 별도입니다.
이 물건은 주거용 아파트가 아닌 1층 근린생활시설입니다. 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격과 임대수익을 확인하지 않은 상태에서는 3억 9,000만원이 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 최저매각가가 감정가보다 낮지 않은 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 예상 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 390,000,000원 | 4,362,075,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 312,000,000원 | 4,438,983,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 249,600,000원 | 4,500,509,400원 |
④ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (매각가의 약 1.6% 추정) | - | 6,260,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 384,000,000원 | 383,740,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 강대환 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신보2023제9차유동화전문유한회사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신보2023제14차유동화전문유한회사 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신보2023제11차유동화전문유한회사 | 312,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 케이비부동산신탁주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 중앙농업협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 주식회사광주은행 | 29,815,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 3억 9,000만원 기준 집행비용 추정액은 6,260,000원입니다. 비용 공제 후 남은 383,740,000원이 선순위 우리은행에 배당되는 구조입니다. 우리은행 채권최고액 384,000,000원에 비해 260,000원이 부족하며, 강대환 및 후순위 가압류 채권자에게는 배당이 돌아가지 않습니다.
배당표 집계상 채권자 총청구액은 4,745,815,000원, 채권자 총배당액은 383,740,000원, 미배당액은 4,362,075,000원입니다. 별도로 표시된 신청채권 청구액 327,459,035원도 회차 시나리오상 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
주의: 위 배당표는 제공된 배당 시나리오를 기준으로 한 계산입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제금은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 원본 서류 및 법정 요건에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 월곶동 소재 월곶역 남측 인근입니다. 주변에는 숙박업소와 근린생활시설 등이 형성되어 있는 지역으로, 전형적인 대단지 아파트 중심의 주거환경과는 성격이 다릅니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 수인분당선 월곶역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 지붕의 16층 건물입니다. 사용승인일은 2014.10.20이며 위생·급배수, 승강기, 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 본건 101호는 자동차용품 판매점으로 이용되고 있으며, 102호는 부동산 사무실로 이용 중입니다. 임차인의 실제 영업 여부와 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 25m 포장도로에 접하고 있습니다. 감정평가상 차량 접근이 가능한 상태입니다.
- 토지 및 규제. 인접 필지와 같은 높이의 사다리형 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용됩니다. 도시지역·일반상업지역이며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다. 가축사육제한구역, 과밀억제권역 및 외국인 등의 주택거래에 한정된 토지거래계약허가구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 사건 용도표시와 감정평가상 이용상태는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 근린생활시설 중 자동차용품 판매점으로 이용되는 1층 상가입니다. 실제 매수수요는 상권과 업종 적합성, 임대수익 및 공실 가능성에 영향을 받습니다. 유사 상가 거래와 임대사례를 확인하지 않은 상태에서 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 등기부 원본 대조. 가장 먼저 우리은행 을구 1번 근저당이 실제 본건 101호에 설정된 권리인지 확인하세요. 공동담보목록에 102호가 기재된 부분은 반드시 확인해야 합니다.
- 매각목적물 범위 확인. 사건 용도표시는 대지, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 집합건물의 전유부분과 대지권이 매각대상에 포함되는지 매각물건명세서와 등기부로 확인하세요.
- 임차인 구분. 김영수 씨는 101호, 정우석 씨는 102호입니다. 102호의 보증금과 임대차를 본건 101호의 인수액에 포함하지 마세요. 실제 점유와 영업 여부도 현장 확인이 필요합니다.
- 우선변제 검증. 101호 임차인의 확정일자, 사업자등록 및 점유, 임대차계약서, 배당요구 내역을 확인하세요. 최우선변제 가능성과 실제 배당액은 별도 검토해야 합니다.
- 상가 시세 조사. 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 거래사례와 임대료를 확인하세요. 감정가 3억 9,000만원만으로 적정 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 공실 및 명도. 자동차용품 판매점의 실제 영업 여부, 영업시설과 집기, 임대차 종료 및 인도 가능성을 확인하세요. 대항력이 없더라도 현실적인 인도 협의는 필요할 수 있습니다.
- 세금과 비용. 당해세, 체납 공과금, 관리비 및 기타 공용부분 관련 비용을 별도로 확인하세요. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 호수와 권리관계를 상호 대조한 후 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것은 101호의 담보 범위
이 사건은 배당 시나리오만 보면 비교적 명확합니다. 2016년 11월 9일을 말소기준으로 분석하면 101호 임차인은 후순위이고, 이후 설정된 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 이 결론을 그대로 믿고 입찰하기에는 중요한 확인 사항이 남아 있습니다. 말소기준으로 지정된 우리은행 근저당의 공동담보 표시가 102호로 기재되어 있다는 점입니다. 본건은 101호이므로 실제 담보권의 설정 대상과 매각목적물의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다. 사건 용도표시 대지와 감정평가상 근린생활시설의 차이도 매각범위 확인이 필요한 이유입니다.
가격 역시 아직 합격점을 주기 어렵습니다. 현재 최저가는 390,000,000원이며 실거래 비교 없이 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 1층 근린생활시설이라는 용도 특성상 임대수요와 매수층, 환금성을 따로 검증해야 합니다.
최종 판단은 보류입니다. 권리상 인수 0원이라는 계산은 긍정적이지만, 담보권의 101호 설정 여부, 매각목적물 범위, 임차인 우선변제 가능성, 상가 시세를 확인하기 전에는 안전한 입찰물건이라고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 등기상 권리의 정확한 귀속과 실제 상가가치를 확인하는 것입니다.
