수원지방법원 2025타경54176. 경기도 시흥시 월곶동 승윤노블리안시티 1층 102호가 경매 대상입니다. 물건의 용도 표시는 대지이며, 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 감정평가서에는 기호1은 자동차용품 판매점, 기호2는 부동산 사무실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
권리관계를 보면 소유자 이양섭 명의로 2016년 11월 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이후 강대환의 근저당권과 여러 채권자의 가압류가 뒤따랐습니다. 이 가운데 우리은행의 384,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 권리가 소멸한다는 사실과 이 물건이 경제적으로 좋은 매수 대상이라는 판단은 다릅니다. 감정가와 최저매각가는 모두 270,000,000원이지만, 비교할 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 저렴한지 단정할 수 없습니다. 특히 1층 근린생활시설의 임대수익·공실 가능성·매각 시 환금성이 가격 판단에 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54176 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 999-2 승윤노블리안시티 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 월곶중앙로14번길 47 |
| 물건 용도 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조, 16층 건물 중 1층 · 사용승인일 2014.10.20 |
| 이용 상태 | 기호1 자동차용품 판매점 · 기호2 부동산 사무실 |
| 소유자 | 이양섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 경매신청 채권자 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사 |
| 경매 청구금액 | 327,459,035원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.09 우리은행 근저당권 · 채권최고액 384,000,000원 |
| 공동담보 | 승윤노블리안시티 1층 101호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2016.11.09 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원으로 현재 최저매각가 270,000,000원보다 큽니다. 이후 설정된 강대환의 근저당권 400,000,000원과 가압류 6건은 모두 후순위로, 매각에 따른 소멸 대상입니다.
2023년 국가를 근저당권자로 한 채권최고액 444,330,000원의 납세담보 근저당권은 2023.09.21 이미 말소됐습니다. 2026년 시흥시 압류 역시 2026.07.27 해제로 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 권리와 매각으로 소멸할 권리를 구분해서 살펴야 합니다.
② 임차인 분석 — 대상 102호의 대항력 없음
조사된 실제 임차인은 2명이며, 101호와 102호에 각각 1명입니다. 이 사건 주소에 해당하는 102호 임차인은 정우석입니다. 두 임차인 모두 전입신고일이 2016년 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정우석 1층 102호 (경매 대상) |
2021.07.28 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김영수 1층 101호 (별도 호실) |
2023.05.31 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 102호 임차인 | 정우석 |
|---|---|
| 전입일 | 2021.07.28 |
| 임차보증금 | 10,000,000원 |
| 월차임 | 800,000원 |
| 배당요구 | 2026.03.19 접수 |
| 확정일자 | 미상 |
| 대항력 | 없음 — 말소기준권리 이후 전입 |
| 우선변제권 | 확정일자 미상으로 확정 판단 보류 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 (대항력 없는 임차인으로 판정) |
③ 배당분석 — 매각대금 270,000,000원 가정
현재 신건 최저매각가에 매각된다고 가정한 배당입니다. 예상 집행비용 4,580,000원을 제외하면 265,420,000원이 선순위 우리은행 근저당권에 배당됩니다. 후순위 채권자에게 배당할 재원은 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,580,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 384,000,000원 | 265,420,000원 |
| 2. 근저당 · 강대환 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신보2023제9차유동화전문유한회사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신보2023제14차유동화전문유한회사 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신보2023제11차유동화전문유한회사 | 312,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 케이비부동산신탁 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중앙농업협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 광주은행 | 29,815,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 4,745,815,000원 | 265,420,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 채권최고액·청구금액 기준 산정이며, 집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미회수
신건 최저매각가는 270,000,000원입니다. 유찰 시나리오에서는 최저가가 216,000,000원, 이후 172,800,000원으로 낮아집니다. 다만 가격이 내려간다는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 근린생활시설 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 270,000,000원 | 265,420,000원 | 4,480,395,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 4,533,639,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 4,576,234,200원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 월곶동 월곶역(수인분당선) 남측 인근입니다. 주변에는 숙박업소와 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 월곶역이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2014.10.20 사용승인된 철근콘크리트구조 16층 건물의 1층 101호·102호입니다. 외벽은 석재붙임 등이며 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 기호1은 자동차용품 판매점, 기호2는 부동산 사무실로 이용 중입니다. 임차인 신고내용과 실제 영업·점유상태의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 도로. 북동측 폭 25m 포장도로에 접합니다. 도로 접근성은 점포 이용과 고객 접근에 영향을 줄 수 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 대로3류(폭 25~30m)에 접합니다. 가축사육제한구역, 과밀억제권역 및 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 인접 필지와 같은 높이의 사다리형 토지로, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 월곶역 인근 상업지역이라는 입지 요소는 있으나, 1층 근린생활시설은 업종·임대수익·공실 여부·상권 수요에 따라 가치 차이가 큽니다. 거래가격 비교 없이 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 매각 대상 범위. 102호의 전유부분·대지권 범위와 101호 공동담보 관계를 원본 서류에서 확인하세요. 근린생활시설 이용 상태와 물건 용도 표시도 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가 270,000,000원이 적정한지 주변 유사 근린생활시설의 실제 거래가격·임대수익·공실 상태를 확인하세요. 신건이라는 사실 자체가 가격 메리트를 의미하지 않습니다.
- 102호 임차인. 정우석의 보증금 10,000,000원, 월차임 800,000원, 전입일과 배당요구 사실을 확인하고 실제 점유 및 인도 가능성을 점검하세요.
- 101호 임차인 구분. 김영수는 101호 임차인입니다. 해당 보증금을 102호 매수인의 인수금액으로 합산하지 마세요. 다만 공동담보 및 건물 내 실제 이용관계는 확인이 필요합니다.
- 조세채권. 국가 근저당권은 이미 말소됐고 시흥시 압류도 해제됐지만, 별도 당해세·우선 조세채권의 실제 배당 영향은 확인해야 합니다.
- 배당순위. 우리은행의 실제 채권 잔액, 신청채권자의 권리관계, 공동담보 배당 및 임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 점유·명도. 대항력이 없는 임차인이라도 실제 인도 절차와 영업장 명도에는 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비 및 운영비. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 향후 관리비 부담을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 216,000,000원, 2회 유찰 시 172,800,000원이지만, 가격이 내려가도 상업시설의 시장가치가 검증되지 않으면 안전한 투자라는 결론을 내릴 수 없습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 배당자료를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 말소기준권리가 분명하고 대상 호실 임차인의 대항력이 없는 점에서 권리구조가 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당권 이후 설정된 근저당권과 다수 가압류는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 신건 기준 채권 미배당액은 4,480,395,000원에 이르고, 선순위 우리은행도 전액 배당받지 못하는 구조입니다. 이 미배당액이 매수인의 채무로 승계되지는 않지만, 공동담보 및 실제 배당관계의 확인 필요성을 보여줍니다.
무엇보다 중요한 것은 가격입니다. 이 물건은 아파트가 아닌 근린생활시설로 이용되는 1층 상업공간입니다. 최저매각가 270,000,000원이 주변 거래가격이나 실제 수익에 비춰 적절한지는 아직 검증되지 않았습니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 시세 비교와 점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 사업성 판단은 보류입니다. 대상 호실의 실제 매각 범위, 102호 점유관계, 공동담보 및 조세채권을 확인한 다음 실거래·임대수익에 근거해 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다.
