청주지방법원 2026타경315. 충북 청주시 청원구 율량동의 근린시설로, 감정평가상 근린생활시설(상호: 썸노래연습장)로 이용 중인 4층 건물의 2층 201호입니다. 소유자는 주식회사이지스시스템입니다. 이 물건의 핵심은 권리의 선후관계입니다. 2021년 3월 26일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후 설정된 이지엘 근저당권과 기술보증기금·중소기업은행의 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 등기상 분류되어 있습니다.

다만 배당 구조는 상당히 무겁습니다. 신건 매각대금 13억 2,800만원을 가정하면 신한은행은 근저당 채권최고액을 기준으로 배당받고, 후순위 이지엘 근저당권은 일부만 배당됩니다. 기술보증기금과 중소기업은행은 예상배당이 없습니다. 전체 채권액 26억 1,300만원 중 13억 68만원이 미배당되는 구조입니다. 이는 채권자들의 회수 부족이지, 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 의미하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당 이후의 권리는 매각소멸

권리분석의 기준은 2021년 3월 26일 신한은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 청주축산업협동조합의 근저당권들은 등기상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 과거 근저당권의 채권최고액 33억 6,000만원 및 10억 5,600만원을 현재 매수인의 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다.

기준권리 이후에는 2026년 1월 8일 주식회사이지엘의 근저당권(채권최고액 840,000,000원), 2026년 3월 13일 기술보증기금 가압류(475,000,000원), 2026년 5월 28일 이지엘 근저당권에 대한 기술보증기금의 가처분, 2026년 10월 12일 중소기업은행 가압류(338,000,000원)가 확인됩니다. 모두 말소기준권리보다 후순위이며, 제공된 등기자료에서는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음

현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 김철환 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다.

말소기준권리인 신한은행 근저당권 설정일은 2021년 3월 26일이고, 김철환의 전입일은 2021년 9월 27일입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 당연히 인수하는 구조는 아닙니다.

다만 확정일자는 확인되지 않고, 우선변제권 여부도 확정할 수 없습니다. 보증금 기재액 역시 단위 확인이 필요합니다. 배당요구는 2026년 10월 19일 접수된 것으로 확인됩니다. 특히 대항력이 없다는 사실만으로 소액임차인 최우선변제 가능성까지 배제할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,328,000,000원 가정)

신건 매각대금 13억 2,800만원에서 집행비용 추정액 1,568만원을 우선 제외하면 채권자에게 돌아가는 금액은 13억 1,232만원입니다. 신한은행 근저당권에는 채권최고액 기준 9억 6,000만원이 배당되고, 후순위 이지엘 근저당권에는 3억 5,232만원만 배당됩니다.

기술보증기금과 중소기업은행은 배당받지 못하며, 이지엘의 미배당액 487,680,000원을 포함한 전체 채권 미배당액은 1,300,680,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 매각가 하락에 따른 미배당 확대

현재 최저매각가는 감정가의 100%인 1,328,000,000원입니다. 제공된 회차별 시나리오를 보면 유찰로 최저매각가가 내려갈수록 채권자의 미배당액이 증가합니다. 이는 매수인의 인수액이 늘어난다는 의미가 아니라, 매각대금으로 회수하지 못하는 채권 규모가 커진다는 의미입니다.

현재 회차에서는 신한은행 근저당권이 채권최고액 기준 전액 배당되는 것으로 산정됩니다. 그러나 1회 유찰 시에는 신한은행이 우선 배당받고 남은 금액만 후순위에 배당되며, 2회 유찰 시에는 신한은행 배당액 자체도 부족해지는 시나리오입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 청주시 청원구 율량동 신흥고등학교 남측 인근입니다. 감정평가상 주위는 근린생활시설 등 상업용 건물로 형성된 정비된 중심상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 사정도 편리한 지역으로 평가되었습니다.
• 도로. 본건 토지는 2필 일단의 사다리형 토지로 상업용 건부지에 해당하며, 북측과 동측으로 각각 중로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 청주율량2지구 지구단위계획구역입니다. 상업용지 건폐율 80% 이하, 용적률 700% 이하로 기재되어 있습니다.
• 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·사다리형으로 조사되었습니다. 공시지가는 2,148,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함되어 있으므로 실제 영업 및 용도변경 계획이 있다면 관련 규제를 별도로 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건물의 2층 201호입니다. 급수·급탕 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설(썸노래연습장)로 이용 중입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 임대차계약과 영업상태 확인이 필요합니다.
• 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 중심상업지대의 근린시설이지만, 개별 호실의 거래사례와 임대수익 자료가 확인되지 않아 환금성 및 적정 매매가격을 수치로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2021.03.26 신한은행 근저당권의 순위와 채권최고액 960,000,000원을 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
• 이지엘 근저당 및 가처분. 2026년 설정된 이지엘 근저당권과 기술보증기금의 근저당권말소청구 가처분이 매각으로 소멸하는 범위와 관련 결정문을 확인하세요.
• 임차인 김철환 확인. 보증금 5,000의 정확한 단위와 실제 보증금, 계약기간, 점유 현황, 확정일자 및 사업자등록 여부를 확인하세요.
• 최우선변제 검토. 대항력이 없더라도 소액임차인 최우선변제 요건을 충족할 가능성은 별도로 판단해야 합니다. 임차인의 배당요구 및 배당요구종기 준수 여부도 원본으로 확인하세요.
• 상가 점유 및 명도. 썸노래연습장의 실제 영업 여부, 시설물 소유관계, 집기 및 내부 인테리어 처리, 점유자와의 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 임대수익 검증. 실제 임대료, 관리비, 공실 여부, 임대차 보증금 및 영업시설의 인수 여부를 확인한 뒤 수익성을 계산하세요.
• 상권·거래사례 조사. 율량동 중심상업지대의 동일 용도·유사 규모 거래사례와 주변 임대료를 비교해 입찰 상한을 정하세요.
• 규제 확인. 일반상업지역, 청주율량2지구 지구단위계획, 상대보호구역 등 토지이용 제한과 실제 영업 가능 업종을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 관리비 체납, 전기·수도·가스 요금, 공용부분 부담 및 기타 미납금 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 배당표 재검토. 채권계산서, 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 위 시뮬레이션을 확정 배당표로 간주하지 마세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다

청주 2026타경315의 권리관계는 2021년 3월 26일 신한은행 근저당권을 중심으로 정리할 수 있습니다. 이후 설정된 이지엘 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있고, 매각물건명세서에도 명시적 인수권리가 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임차인 김철환의 보증금 단위와 최우선변제 여부는 아직 확인해야 합니다. 또한 신건 매각가 13억 2,800만원을 가정하면 채권자 미배당액이 1,300,680,000원에 달합니다. 이 금액을 매수인이 부담하는 것은 아니지만, 이 물건의 복잡한 담보권 분쟁과 배당 구조를 보여주는 중요한 신호입니다.

무엇보다 근린시설은 아파트와 달리 실제 임대수익과 영업상태, 공실 위험, 상권 및 개별 호실의 환금성이 가격을 좌우합니다. 현재 거래사례와 임대수익 자료만으로는 13억 2,800만원의 적정성을 확정할 수 없습니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 임차인 배당과 가격 검증은 아직 끝나지 않았습니다. 명세서 원본, 가처분 관련 서류, 임차인 계약관계 및 실제 임대수익을 확인한 후 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 합리적입니다.