청주지방법원 2026타경315. 청주시 청원구 율량동 대원칸타빌4차아파트 801동 19층 1903호입니다. 전용면적은 실거래 비교 대상 기준 105.627㎡이며, 614세대 규모의 아파트 단지입니다. 소유자는 주식회사이지스시스템이고, 신한은행이 신청한 임의경매입니다.
이 사건의 권리분석 기준은 2021년 7월 8일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6억원입니다. 이후 설정된 주식회사이지엘의 근저당권 8억 4,000만원, 기술보증기금 가압류 4억 7,500만원, 중소기업은행 가압류 3억 3,800만원 등은 기준권리보다 후순위로, 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
따라서 후순위 채권이 아무리 많더라도 그 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건은 후순위 권리관계가 복잡하고, 기술보증기금의 가처분까지 등재되어 있으므로 원본 등기와 경매기록을 대조하는 절차가 필요합니다. 그리고 권리상 인수 부담이 낮다는 사실이 곧 가격 경쟁력을 의미하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 2246 대원칸타빌4차아파트 제801동 제19층 제1903호 도로명주소: 충청북도 청주시 청원구 율중로 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용면적 105.627㎡ · 25층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 주식회사이지스시스템 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 503,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 1,560,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 7번 · 신한은행 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 단지 정보 | 대원칸타빌4차아파트 · 614세대 · 2015.12.14 준공 |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 기준, 이후 권리는 매각소멸
이 사건의 말소기준권리는 2021.07.08 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 600,000,000원)입니다. 기준권리보다 먼저 설정된 전세권과 근저당권은 이미 해지·말소된 상태입니다.
2026.01.08 설정된 주식회사이지엘의 근저당권(840,000,000원)은 기준권리보다 후순위입니다. 2026.05.28 기술보증기금이 해당 근저당권에 대해 사해행위취소에 따른 말소등기청구권을 피보전권리로 하는 가처분을 등재했으나, 이 권리 역시 등기 분석상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
갑구의 기술보증기금 가압류(475,000,000원), 중소기업은행 가압류(338,000,000원), 신한은행의 경매개시결정도 모두 기준권리 이후의 권리입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
현황조사 및 문건접수에서 김철환 씨가 확인됩니다. 보증금은 5,000만원이고, 전입일은 2021.09.27입니다. 이는 말소기준권리인 신한은행 근저당권 설정일(2021.07.08)보다 늦습니다.
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 권리 및 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김철환 | 전체 | 5,000만원 | 2021.09.27 | 미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 아님
배당요구: 2026.10.19 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 임차인 보증금 5,000만원은 후순위 점유자의 보증금이며, 매수인 인수액으로 산정하지 않습니다. 다만 배당표에 반영되지 않은 임차인 배당 가능성이 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 수준을 웃돈다
비교 대상은 대원칸타빌4차아파트의 동일 면적대인 105.63㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 476,250,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보겠습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 105.63㎡ | 21층 | 475,000,000원 |
| 2026.08 | 105.63㎡ | 11층 | 485,000,000원 |
| 2026.06 | 105.63㎡ | 4층 | 470,000,000원 |
| 2026.05 | 105.63㎡ | 19층 | 459,000,000원 |
| 2026.03 | 105.63㎡ | 13층 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 105.63㎡ | 22층 | 480,000,000원 |
| 2025.08 | 105.63㎡ | 6층 | 455,000,000원 |
| 2025.06 | 105.63㎡ | 8층 | 470,000,000원 |
| 2025.05 | 105.63㎡ | 17층 | 491,000,000원 |
| 2025.05 | 105.63㎡ | 8층 | 470,000,000원 |
| 2025.05 | 105.63㎡ | 2층 | 475,000,000원 |
| 2025.04 | 105.63㎡ | 12층 | 475,000,000원 |
| 전체 평균 | 105.63㎡ | 12건 | 476,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 105.63㎡ | 6건 | 479,833,333원 |
핵심은 최근 12개월 평균입니다. 최근 12개월 평균은 479,833,333원이고, 현재 최저가는 503,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 104.8%이므로 최근 거래 수준보다 약 4.8% 높습니다.
최신 거래인 2026년 9월 475,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 28,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +1.5%로 소폭 상승 방향이지만, 이 추세만으로 신건 최저가의 가격 부담이 사라지는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 503,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,430,000원 | - |
| 1. 을구 7번 근저당 · 신한은행 | 600,000,000원 | 495,570,000원 | 104,430,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사이지엘 | 840,000,000원 | 0원 | 840,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 475,000,000원 | 0원 | 475,000,000원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 338,000,000원 | 0원 | 338,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금 503,000,000원에서 추정 집행비용 7,430,000원을 제외하면 배당재원은 495,570,000원입니다. 이 금액이 말소기준권리자인 신한은행에 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 신한은행의 채권최고액 600,000,000원에도 미달하므로 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
위 배당표는 매각가 503,000,000원 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 김철환 씨는 배당요구를 했으나 우선변제권 및 최우선변제 여부가 확인되지 않아 별도 배당액을 임의로 추가하지 않았습니다. 실제 배당은 임차인의 요건, 당해세, 집행비용 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
현재는 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다. 유찰될 경우 최저매각가격과 채권자 배당재원이 함께 낮아지는 구조입니다. 아래는 제공된 매각 시나리오의 수치입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 503,000,000원 | 495,570,000원 | 1,757,430,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 402,400,000원 | 395,976,000원 | 1,857,024,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 321,920,000원 | 316,613,120원 | 1,936,386,880원 | 0원 |
유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 가격이 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 권리의 미배당액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 다만 1회 유찰 가격 402,400,000원과 2회 유찰 가격 321,920,000원은 실제 매각기일과 시장 상황을 확인한 뒤 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 단지 정보 기준)
- 입지. 청주시 청원구 율량동 소재 청주우체국 남측 인근으로, 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 정비된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 시내버스 등 대중교통 이용 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 단지. 대원칸타빌4차아파트는 614세대이며, 준공일은 2015.12.14입니다. 해당 물건은 25층 건물의 19층입니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 상대보호구역 및 중점경관관리구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 도로·지형. 평지의 부정형 토지이며 중로각지로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 콘크리트 슬래브 지붕의 25층 건물입니다. 급수·급탕, 도시가스 난방, 옥내소화전 및 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적대 실거래 12건이 확인되며, 최근 12개월 거래는 6건입니다. 거래 최저 455,000,000원부터 최고 510,000,000원까지 가격 편차가 있습니다. 현재 최저가가 최근 거래 평균보다 높은 점은 부담입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2021.07.08 신한은행 근저당권 600,000,000원이 기준입니다. 그 이전 전세권과 근저당권은 이미 말소된 상태인지 원본 등기부에서 확인하세요.
- 기술보증기금 가처분. 2026.05.28 등재된 사해행위취소 관련 가처분의 결정문과 피보전권리 내용을 확인하고, 매각으로 소멸하는 범위 및 관련 절차를 검토하세요.
- 신청채권액 확인. 사건 청구액 1,560,000,000원과 기준 근저당 채권최고액 600,000,000원의 차이가 있습니다. 실제 피담보채권액과 청구내역을 확인하세요.
- 임차인 배당. 김철환 씨의 전입일은 2021.09.27로 기준권리보다 늦습니다. 확정일자, 소액임차인 요건, 최우선변제 및 배당요구의 효력을 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 479,833,333원, 최신 거래는 475,000,000원입니다. 신건 최저가 503,000,000원을 그대로 가격 기준으로 삼지 말고 층·향·상태를 반영한 입찰 상한을 설정하세요.
- 점유 및 명도. 임차인 1명의 전체 점유가 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 점유관계, 배당절차 및 인도 협의 여부를 확인하세요.
- 관리비. 관리사무소를 통해 체납 관리비, 특히 공용부분 관리비의 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 따져야 한다”
청주 2026타경315는 권리의 기준점이 명확합니다. 2021년 7월 8일 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 근저당권·가압류·가처분은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
다만 임차인 김철환 씨 1명이 보증금 5,000만원으로 확인되고 배당요구도 했습니다. 대항력은 없지만 우선변제 및 최우선변제 여부가 미상인 만큼, 배당 관련 서류를 확인해야 합니다. 기술보증기금의 가처분과 신한은행의 사건 청구액도 원본 대조가 필요한 부분입니다.
가장 중요한 가격 판단은 분명합니다. 현재 최저가 503,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 479,833,333원의 104.8%이며, 최신 거래 475,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 +1.5%로 소폭 상승하더라도 신건 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
권리상 인수 부담은 낮지만, 가격은 보류입니다. 신건 감정가에 서둘러 응찰하기보다 임차인 배당요건과 가처분 관련 서류를 확인하고, 실제 거래가격을 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.
