청주지방법원 2026타경50935. 충북 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 707, 주건축물제1동 1층 109호입니다. 사건 용도표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(현 공실)입니다. 주거용 아파트가 아니라 오송생명과학단지 내 간선도로변에 위치한 1층 상가 물건입니다.

소유자는 주식회사영송개발입니다. 2022년 12월 23일 합동새마을금고 명의의 채권최고액 6억 9,600만원 근저당이 설정되었고, 이후 해당 근저당부 채권이 엠씨아이대부 주식회사로 이전됐습니다. 현재 경매 신청채권자도 엠씨아이대부 주식회사이며 청구액은 687,342,169원입니다.

등기상 근저당과 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 임차인입니다. 박희은 씨는 2021년 2월 19일 전입한 것으로 조사되어 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 5,000만원이며 우선변제권은 없는 것으로 산정되어 있습니다. 이 조건이라면 보증금 전액이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

그런데 법원 매각물건명세서 비고에는 “명시 인수권리: 해당사항없음”이라고 적혀 있습니다. 단순한 계산 차이가 아니라 낙찰 후 부담을 바꿀 수 있는 권리관계의 충돌입니다. 여기에 감정평가서상 109호가 인접 호와 경계벽 없이 일체로 사용됐고 현재 모두 공실이라는 점까지 겹칩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 인수가 핵심

말소기준권리는 2022년 12월 23일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 합동새마을금고이며 채권최고액은 696,000,000원입니다.

이후 2025년 3월 12일 해당 근저당부 채권이 엠씨아이대부 주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 느티나무제사차유한회사가 근저당부채권에 근질권을 설정했습니다. 이 근질권은 기존 근저당부 채권에 관한 권리관계이므로 별개의 부동산 근저당 채권 696,000,000원이 추가 발생한 것으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

2024년 8월 23일 설정된 김강호 명의의 채권최고액 130,000,000원 근저당은 말소기준권리보다 후순위입니다. 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

과거 경매 이력도 있습니다. 김강호의 2025타경50813과 엠씨아이대부의 2025타경51371은 각각 경매개시결정이 등기됐으나 2025년 10월 22일 취하에 따른 말소가 이루어졌습니다. 현재 진행 중인 사건은 2026타경50935입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 1명, 인수 계산 5,000만원

조사된 임차인은 실제 임차인 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 각각 별도 임차인으로 분류됩니다. 두 사람의 전입일과 보증금, 대항력 여부가 다르므로 개별적으로 판단해야 합니다.

③ 실질취득액 분석 — 최저가 3.28억이 취득원가는 아니다

박희은 씨의 보증금 5,000만원이 실제 대항력 있는 임차보증금이고 배당되지 않는다는 계산을 적용하면, 매수인은 낙찰가 외에 5,000만원의 인수 부담을 고려해야 합니다.

따라서 신건에서 낙찰받는다고 가정하면 다음과 같습니다.

중요한 점은 보증금 5,000만원이 모든 회차의 낙찰가보다 작다는 것입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어나 총 취득원가가 보증금으로 고정되는 유형이 아닙니다. 위 세 가지 시나리오 모두 낙찰가에 5,000만원을 더하는 구조입니다.

다만 위 계산은 임차인 인수가 실제로 인정되는 경우의 조건부 계산입니다. 매각물건명세서에 적힌 인수권리 없음이 정확하다면 계산이 달라질 수 있으므로, 인수액을 확정된 채무처럼 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)

신건 최저매각가인 328,000,000원에 낙찰된다고 가정한 예상 배당입니다. 1순위 근저당의 채권최고액은 696,000,000원이고, 2순위 근저당의 채권최고액은 130,000,000원입니다.

집행비용 5,392,000원을 제외한 매각대금 322,608,000원이 1순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 1·2순위 채권 합계 826,000,000원 중 503,392,000원이 미배당됩니다. 박희은 씨 보증금 50,000,000원은 배당표상 배당액 0원으로 별도 인수 위험에 반영되어 있습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 실제 원본 확인이 필요합니다.

채권최고액 기준 1순위와 2순위 채권 합계는 8억 2,600만원입니다. 신건 낙찰가 3억 2,800만원으로는 집행비용을 제외하고도 채권을 전부 변제할 수 없습니다. 유찰이 진행되면 채권자들의 회수액은 더 줄어들게 됩니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 소재 연제저수지 북동측 인근입니다. 오송생명과학단지 내 간선도로변 상가지대로, 주변에는 아파트 등 공동주택과 상가주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 층·구조. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층 건물의 1층 109호입니다. 외벽은 석재붙임 및 유리 마감, 내부는 인테리어 마감과 타일 바닥 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 건물동에 위생설비, 급배수설비 및 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 실제 이용상태. 감정평가상 109호는 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 인접 호와 경계벽 없이 일체로 이용했던 상태로 조사됐습니다.
• 점유 위험. 임차인 조사에는 박희은·심민용 두 사람이 등장하지만 감정평가에는 모두 공실로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 열쇠 보유자, 임대차 종료 여부와 인접 호의 사용 범위를 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 필지면적은 749.4㎡입니다. 토지이용계획상 도시지역·일반상업지역·상업용지·오송생명과학단지 지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,448,000원/㎡입니다. 해당 호수의 대지권 지분은 별도로 확인해야 합니다.
• 도로. 북동측으로 폭 35~40m 대로, 남서측으로 폭 15~20m 중로에 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 규제. 국가산업단지, 가축사육제한구역, 도시지역, 일반상업지역 및 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 상업용지 건폐율 80% 이하, 용적률 1,000% 이하로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설이라는 입지상 상가 임대수요와 실제 영업 가능성이 중요합니다. 현재 공실이고 인접 호와 경계 없이 이용된 이력이 있어 분리 사용 및 독립 임대 가능 여부를 확인해야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 가격 우위는 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 재확인. “명시 인수권리: 해당사항없음”이라는 기재와 박희은 씨의 대항력·보증금 인수 산정이 충돌합니다. 법원 원본 명세서와 정정 여부를 확인하고, 인수권리 판단의 근거를 명확히 해야 합니다.
• 박희은 임대차 원본 확인. 2021.02.19. 전입, 보증금 5,000만원, 확정일자 미상입니다. 임대차계약서, 실제 보증금 지급내역, 점유 시작일, 배당요구 및 보증금 반환 여부를 확인하세요.
• 심민용 임대차 확인. 2026.01.06. 전입으로 대항력은 없는 것으로 분류됐지만 보증금이 미상입니다. 실제 임대차관계 및 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 전입세대 및 점유 확인. 감정평가상 공실과 임차인 조사 내역이 일치하지 않습니다. 현장 방문과 전입세대 확인, 관리주체 확인을 통해 실제 점유 상태를 파악하세요.
• 인접 호와의 경계 확인. 109호가 인접 호와 경계벽 없이 일체로 이용됐다는 점이 중요합니다. 독립적인 출입, 경계, 내부 구조, 원상회복 및 별도 임대 가능성을 확인하세요.
• 근저당 및 공동담보 확인. 2022.12.23. 설정된 696,000,000원 근저당의 채권 이전, 2025.03.12. 근질권 설정 및 공동담보목록을 확인하세요. 제101호 등 다른 호수와의 관계도 대조해야 합니다.
• 후순위 근저당 확인. 김강호 명의의 채권최고액 130,000,000원 근저당과 공동담보 범위를 확인하세요. 말소기준권리 이후 설정된 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다.
• 상가 수익성 검토. 오송생명과학단지 내 간선도로변이라는 입지만으로 임대수익을 가정하지 마세요. 실제 임대료, 공실기간, 관리비 및 업종 제한을 별도로 확인해야 합니다.
• 취득원가 상한 설정. 임차보증금 인수가 인정되면 낙찰가 외 5,000만원을 반영해야 합니다. 인수 여부가 확정되지 않은 상태에서 최저가만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “3억 2,800만원에 낙찰받는다고 끝나는 물건이 아니다”

이 사건은 등기부의 근저당만 보면 비교적 명확합니다. 2022년 12월 23일 설정된 1순위 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기도 현재 소유권 관계에서는 정리되어 있습니다.

그러나 이 물건의 실제 승부처는 임차인입니다. 박희은 씨는 말소기준권리보다 앞서 전입했고 보증금은 5,000만원입니다. 인수 산정대로라면 신건 낙찰가 3억 2,800만원에 보증금을 더한 실질취득액은 3억 7,800만원입니다.

더욱이 법원 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항이 없다고 기재되어 있습니다. 이 상반된 내용은 낙찰 후 부담을 바꿀 수 있으므로 가볍게 넘길 수 없습니다. 감정평가상 공실이라는 사실도 임차인의 대항력 문제를 자동으로 해결해 주지는 않습니다.

여기에 109호가 인접 호와 경계 없이 일체로 이용됐다는 물리적 문제, 상가 공실 상태, 비교 가능한 시세자료 부재까지 고려해야 합니다. 최저매각가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수도 없습니다.

권리관계 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다. 이 물건은 최저가보다 임차인 권리의 확정과 실제 사용상태의 확인이 우선인 상가 경매입니다.