청주지방법원 2026타경50935. 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 707, 주건축물제1동 1층 101호에 대한 임의경매입니다. 사건의 용도 표기는 ‘대지’이지만, 등기상 물건은 집합건물의 1층 101호이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 해당 시설은 기준시점 현재 공실로 평가되어 있습니다.

이 사건의 핵심은 근저당권 자체가 아닙니다. 2022년 12월 23일 설정된 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 김강호의 근저당권과 각종 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준권리보다 먼저 전입한 박희은 씨입니다. 2021년 2월 19일 전입한 선순위 임차인으로 대항력이 있는 것으로 분류되어 있으며, 보증금 5,000만원의 우선변제권은 없는 것으로 배당 시뮬레이션에 반영되어 있습니다.

따라서 단순히 최저매각가 6억 7,400만원만 보고 입찰가를 결정해서는 안 됩니다. 임차보증금 인수 여부에 따라 실질취득금액이 달라지고, 매각물건명세서의 기재와 임차인 권리분석 결과도 서로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 임차인이 변수

말소기준권리는 2022년 12월 23일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 합동새마을금고이며 채권최고액은 696,000,000원입니다. 이후 2025년 3월 12일 확정채권양도로 근저당권부 채권이 엠씨아이대부 주식회사로 이전되었습니다.

2025년 3월 12일에는 해당 근저당권부 채권에 느티나무제사차유한회사의 근질권도 설정되어 있습니다. 이는 근저당권부 채권에 관한 권리관계로, 부동산에 별도의 6억 9,600만원 근저당권이 추가 설정된 것으로 중복 계산하면 안 됩니다.

2024년 8월 23일 설정된 김강호의 2번 근저당권(채권최고액 130,000,000원)은 말소기준권리 이후입니다. 2025년 청주시 압류와 2026년 국 압류 역시 후순위입니다. 현재 사건의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 보증금 5,000만원 인수 위험

조사된 점유자·임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복 임차인은 없습니다. 이 중 박희은 씨는 말소기준권리보다 먼저 전입한 선순위 임차인으로, 매수인 인수 위험을 가장 주의해야 합니다.

박희은 씨의 핵심 문제는 대항력입니다. 전입일이 2021년 2월 19일로 말소기준권리인 2022년 12월 23일보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션에서는 보증금 50,000,000원에 대해 우선변제권이 없고, 매각대금에서 배당하지 않은 채 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.

따라서 신건 가격으로 낙찰받는다면 계산은 다음과 같습니다.

심민용 씨는 2026년 1월 6일 전입으로 말소기준권리 이후입니다. 자료상 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 점유개시일과 임대차계약 관계를 확인해야 합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 무조건 권리관계가 없는 사람으로 취급해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 실거래 비교 없이 입찰가를 정하면 안 된다

이 사건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 674,000,000원입니다. 다만 현재 확인되는 자료에는 동일 건물·동일 용도 근린생활시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지, 또는 신건에서 가격 메리트가 있는지 판단할 수 없습니다.

특히 근린생활시설은 아파트와 달리 실제 임대수익, 공실기간, 임대료 수준, 전용 출입구와 공간 구획, 인접 호실과의 통합 사용 여부 등이 가격에 영향을 줍니다. 실거래 자료가 없는 상황에서 감정가만을 기준으로 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.

대신 보증금 50,000,000원 전액 인수를 가정한 회차별 실질취득금액을 비교하면 다음과 같습니다.

회차별 예상가격과 미배당액은 제공된 시나리오 기준입니다. 실질취득금액은 각 회차 매각가격에 임차보증금 전액 인수를 가정해 합산했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 674,000,000원 가정)

집행비용 9,140,000원은 추정치입니다. 채권자 합계 826,000,000원은 두 근저당권의 채권최고액 합산 기준이며, 실제 확정채권액 및 배당순위는 배당요구와 원본 서류에 따라 달라질 수 있습니다. 박희은 보증금 50,000,000원은 매각대금에서 지급하는 배당금이 아니라 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 위험으로 별도 표시했습니다.

⑤ 입지·물건상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 충북 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 소재 연제저수지 북동측 인근입니다. 오송생명과학단지 내 간선도로변 상가지대로, 주변에는 아파트 등 공동주택과 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하는 등 감정평가상 일반적인 교통상황은 양호합니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현 공실로 기재되어 있습니다. 인접 호와 경계벽 없이 일체로 이용했던 상태라는 기재도 있으므로 실제 전용 사용범위, 경계벽, 출입구와 독립적인 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층 건물입니다. 위생설비, 급배수설비 및 승강기설비 등이 설치된 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지·용도지역. 지목은 대이며 일반상업지역, 도시지역, 오송생명과학단지 지구단위계획구역 및 국가산업단지에 해당합니다. 대로1류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 토지정보. 토지 기초정보상 면적은 749.4㎡이며 공시지가는 2,448,000원/㎡입니다. 해당 면적을 101호 전유면적이나 개별 대지권 면적으로 오인하지 말고 집합건물 등기상의 대지권 비율을 별도로 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 인접 호와 일체 사용한 이력이 있어 현재의 물리적 구획과 독립적인 임대·매각 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린생활시설이고 감정평가상 공실입니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 시장가격과 환금성을 수치로 평가할 수 없습니다. 주변 임대수요, 공실기간, 예상 임대료와 관리비를 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 대조. ‘인수권리 해당사항없음’과 ‘선순위 전입 임차인 있음’이라는 기재가 함께 존재합니다. 법원에 임차인 박희은 씨의 대항력 및 보증금 인수 여부를 확인하고, 최신 명세서와 정정 여부를 확인해야 합니다.
• 박희은 임대차 원본. 전입일 2021.02.19, 보증금 5,000만원, 확정일자 미상입니다. 임대차계약 체결일, 실제 점유개시일, 계약 상대방, 확정일자, 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 박희은 씨의 전입일은 신탁등기가 존속하던 기간입니다. 당시 수탁자와 임대차계약 상대방, 수탁자 동의 및 임대차의 효력을 확인해야 합니다.
• 심민용 점유관계. 2026.01.06 전입자로 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 점유 여부, 임대차계약 및 인도 상태를 확인하고 대항력 가능성을 단정하지 않아야 합니다.
• 공실 여부와 명도. 감정평가서에는 공실로 기재되어 있지만 전입자 정보가 별도로 존재합니다. 현장 방문으로 실제 점유자, 사용현황, 열쇠 및 출입 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 경계 및 독립 사용. 인접 호와 경계벽 없이 일체로 이용했던 이력이 있습니다. 101호 단독 출입과 구획, 인접 호와의 경계, 원상회복 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 계산. 보증금 전액 인수를 가정하면 신건 기준 724,000,000원입니다. 유찰 시나리오에서도 임차보증금 인수 위험 50,000,000원을 별도로 더해 입찰 한도를 정해야 합니다.
• 상가 임대수익 검토. 실제 임대료, 공실기간, 관리비 및 예상 임대수익을 확인해야 합니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 적정 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 101호의 근저당권과 공동담보 목록에 기재된 109호의 관계를 원본 등기부와 대조해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 당해세, 관리비 체납, 공용부분 미납금 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.

⑦ 맺으며 — 낙찰가보다 먼저 임차인 인수 여부를 확정하라

청주 2026타경50935는 등기상 말소기준권리가 명확합니다. 2022년 12월 23일 근저당권 이후의 김강호 근저당권과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사실만으로 권리가 깨끗한 물건이라고 평가할 수는 없습니다.

박희은 씨의 전입일은 말소기준권리보다 앞선 2021년 2월 19일입니다. 보증금은 5,000만원이며, 배당 시뮬레이션은 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 계산합니다. 이 가정을 적용하면 신건의 실질취득금액은 7억 2,400만원입니다.

더욱이 매각물건명세서의 ‘명시 인수권리 해당사항없음’이라는 기재와 ‘선순위 전입 임차인 있음’이라는 비고는 반드시 원본을 통해 해소해야 할 문제입니다. 2019년부터 2022년까지 이어진 신탁등기 이력과 박희은 씨의 전입 시점이 겹치는 점도 확인해야 합니다.

실거래 비교자료가 없기 때문에 6억 7,400만원이라는 감정가가 저렴한지 비싼지도 판단할 수 없습니다. 근린생활시설의 공실 상태와 인접 호 일체 사용 이력까지 고려하면 가격 판단 전에 현장조사와 임대수익 검토가 필요합니다.

최종 요약: 신건 6억 7,400만원, 임차보증금 인수 가정 5,000만원, 실질취득 7억 2,400만원. 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만 선순위 임차인과 명세서 기재 불일치가 핵심 위험입니다. 가격보다 먼저 권리의 최종 인수 범위를 확정해야 하는 물건입니다.