청주지방법원 2026타경51008. 청주시 청원구 우암동 372-5 해피지움아파트 9층 901호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김형옥이며, 2016년 3월 11일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 매매 거래가액은 129,640,675원입니다. 같은 날 청주축산업협동조합과 최인근 명의의 근저당권이 설정됐고, 이후 김창훈 명의의 근저당권도 추가됐습니다.

이번 경매는 청주축산업협동조합이 신청한 사건으로 청구금액은 273,303,181원입니다. 다만 선순위 근저당권의 채권최고액은 176,400,000원이고, 매각가 1억 7,140만원에서 집행비용을 제외하면 해당 근저당권에 배당되는 금액은 약 1억 6,820만원으로 계산됩니다. 후순위 담보권과 가압류는 배당을 거의 받지 못하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권과 후순위 압류가 겹친 구조

이 물건은 과거 소유자들의 공유지분과 관련한 복잡한 권리관계가 있었지만, 2015년 5월 26일 임의경매 매각을 거쳐 기존 근저당권·가처분·가압류 등 여러 등기가 정리됐습니다. 이후 2016년 3월 11일 김형옥 앞으로 소유권이 이전되고 새로운 근저당권들이 설정됐습니다.

이후 설정된 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 특히 청주축산업협동조합 근저당권 외에도 최인근 30,000,000원, 김창훈 45,000,000원의 근저당권이 존재하며, 김창훈 근저당권부 채권에는 별도의 압류도 설정되어 있습니다.

갑구에는 쎄라콘크리트주식회사 가압류 122,513,160원, 동청주세무서 압류, 국민건강보험공단 압류, 청주시 압류가 확인됩니다. 이들 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 세금 관련 압류는 법정기일과 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도는 남는다

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2016년 3월 11일의 근저당권 설정일 이후이므로, 제공된 권리관계 기준으로 대항력은 인정되지 않습니다.

따라서 이 물건은 보증금 인수 측면에서는 비교적 단순하지만, 점유자가 2명이라는 점에서 명도는 별개의 문제입니다. 실제 점유 범위, 임대차 종료 여부, 퇴거 의사 및 배당요구 상황을 확인하고 인도명령과 협의 가능성을 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격

시세 비교자료에는 87.88㎡ 면적의 거래 4건이 기록되어 있습니다. 최근 거래는 2026년 3월 1억 6,700만원이며, 최근 12개월 평균도 1억 6,700만원입니다. 최근 12개월 표본은 1건뿐이므로 평균값 자체의 대표성에는 한계가 있습니다.

최저가 171,400,000원은 최근 12개월 평균 167,000,000원보다 4,400,000원 높습니다. 최신 거래와 비교해도 같은 차이가 발생합니다. 따라서 현재 신건 가격을 최근 실거래 기준으로 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,400,000원 가정)

집행비용을 약 1.9%로 추정하고, 제공된 배당 시나리오에 따라 계산한 결과입니다. 선순위로 계산된 청주축산업협동조합 근저당권에 대부분의 매각대금이 배당되고, 후순위 채권자들은 배당을 받지 못하는 구조입니다.

배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 373,913,160원, 총 배당액은 168,200,400원이며, 미배당 채권은 205,712,760원입니다. 신청채권자인 청주축산업협동조합의 청구금액 273,303,181원도 전액 변제되지 않는 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 청주시 청원구 우암동 소재 덕벌초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 저층 주택, 저층 아파트 등이 혼재하고 있는 지역입니다.
• 교통. 일반 차량 접근이 가능하며, 남동측 방향으로 도보 약 2분 거리에 충북문화예술인회관 버스정류장이 소재합니다. 제반 교통편익성은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 남동측 향군로108번길(노폭 약 8~10m)과 북동측 내덕로8번길(노폭 약 6m)에 각각 접하고 있습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 10층 아파트입니다. 기본 전기시설, 위생·급배수설비, 공용승강기, 1층 공용주차장, 소화전 및 난방시설 등이 확인됩니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역이며 토지는 평지의 사다리형으로 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가 623,600원/㎡이며, 가축사육제한구역과 덕벌초등학교·중앙중학교 관련 상대보호구역 등이 확인됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사되어 있습니다. 임대관계와 기타 참고사항은 확인이 필요합니다.
• 환금성. 비교자료에는 18세대 규모의 단지가 표시되어 있으나 대상 단지와 명칭이 다릅니다. 동일 단지인지 확인하기 전에는 소규모 단지의 환금성 및 거래량을 대상 물건에 그대로 적용해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 을구 9번 청주축산업협동조합 근저당권과 을구 10번 최인근 근저당권은 같은 날 설정됐지만 접수번호가 다릅니다. 산정된 기준권리와 실제 접수순위를 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
• 임차인 명도. 서경식(전체 점유)과 김정복(방 1칸)의 실제 점유 범위, 전입 유지 여부, 임대차 종료 여부, 퇴거 협의 가능성을 확인하세요. 보증금 인수 0원과 명도 완료는 서로 다른 문제입니다.
• 최우선변제 확인. 두 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 보증금 및 실제 점유 상태를 확인하고 소액임차인 최우선변제 가능성을 검토하세요.
• 당해세 및 공적 압류. 동청주세무서·청주시·국민건강보험공단 관련 압류가 확인됩니다. 법정기일과 세목, 당해세 해당 여부를 확인해 예상배당표를 다시 계산해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 비교자료상 단지명은 해피라이프, 대상 부동산은 해피지움아파트입니다. 87.88㎡ 거래 4건이 실제 대상 단지의 거래인지 확인하고, 최근 12개월 표본 1건이라는 한계도 반영하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 137,120,000원, 2회 유찰 시 109,696,000원의 최저가 시나리오가 제시되어 있습니다. 실제 매각 회차와 시세 변동을 함께 확인하세요.
• 소유자 및 점유자 인도. 임차인 2명의 점유 외에 실제 거주 및 사용 상태를 현장에서 확인하고 인도명령 등 명도 절차를 검토하세요.
• 관리비 및 원본 서류. 관리비 체납 여부와 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본을 대조하세요. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제에 따라 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 따져야 한다”

청주 해피지움아파트 901호는 대항력 있는 임차인이 확인되지 않고, 매각물건명세서에도 인수권리가 없는 것으로 표시되어 있어 매수인 인수 부담은 0원으로 판단됩니다. 하지만 임차인 2명이 실제 점유하고 있어 명도 절차와 최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.

더욱 중요한 것은 가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 1억 7,140만원인 신건이지만 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 1억 6,700만원입니다. 최저가가 최근 거래보다 2.6% 높고 최근 가격 추세도 -0.4%입니다. 게다가 비교자료의 단지명과 대상 단지명이 일치하지 않아 시세 판단의 신뢰도에도 확인 절차가 필요합니다.

배당 구조 역시 여유롭지 않습니다. 집행비용을 제외하면 청주축산업협동조합에 약 1억 6,820만원이 배당되고, 후순위 근저당권과 가압류는 대부분 미배당으로 남는 시나리오입니다. 세금 및 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 이 사건은 단순히 인수금액이 없다는 이유로 서둘러 입찰할 물건이 아닙니다. 말소기준권리 접수순위, 임차인 배당요건, 시세 비교자료의 동일성을 먼저 확인하고, 가격이 충분히 조정되는 시점에 접근하는 것이 합리적입니다.