청주지방법원 2026타경51008. 청주시 청원구 우암동 372-5 해피지움아파트 9층 902호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김형옥 씨이며, 2016년 3월 11일 매매로 129,640,675원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 청주축산업협동조합의 근저당권 채권최고액 1억 7,640만원과 최인근의 근저당권 3,000만원이 설정됐습니다. 이후 진성레미컨, 쎄라콘크리트 등의 가압류와 국세·지방세 관련 압류가 이어졌고, 현재 청주축산업협동조합이 경매를 신청한 구조입니다.

권리상 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 임차인 2명의 전입일이 2016년 근저당 설정일보다 늦어 대항력이 없습니다. 둘째, 매각물건명세서상 인수권리는 없다고 기재되어 있습니다. 따라서 보증금 인수 부담은 0원으로 판단합니다. 다만 등기부상 같은 날 설정된 두 근저당의 접수순서와 자료상 말소기준권리 표시가 일치하지 않는 부분은 원본 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 기준권리 접수순위 확인 필요

이 사건의 권리분석에서 주의할 부분은 2016년 3월 11일 같은 날 설정된 근저당권 2건입니다.

2015년 5월 28일에는 이전 소유관계에서 발생했던 근저당권과 가처분 등 여러 등기가 임의경매 매각을 원인으로 정리됐습니다. 이후 2016년 김형옥 씨가 소유권을 취득하면서 청주축산업협동조합과 최인근의 근저당권이 설정됐습니다.

말소기준권리 이후 설정된 진성레미컨·쎄라콘크리트·김남열의 가압류, 국세 및 지방세 관련 압류, 경매개시결정 등은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음

현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 2016년 3월 11일 설정된 근저당권보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없습니다. 보증금이 있다는 사실만으로 매수인이 이를 인수하는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래보다 높다

동일면적 87.88㎡의 실거래 자료는 총 4건입니다. 전체 평균은 167,500,000원이지만 과거 거래가 포함되어 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.

가장 최근 거래는 2026년 3월 167,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 167,000,000원으로, 현재 최저가 171,400,000원은 최근 시세의 102.6%입니다. 최신 거래보다 4,400,000원 높고, 전체 거래 평균 167,500,000원과 비교해도 약 2.3% 높은 가격입니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,400,000원 가정)

자료상 배당 추정 총채권액 364,031,480원, 총배당액 168,200,400원, 총미배당액 195,831,080원입니다. 집행비용을 제외한 매각대금이 청주축산업협동조합의 근저당권에 우선 배당되는 것으로 산정되어 있습니다. 채권최고액 및 청구금액 기준의 추정표이므로 실제 배당액은 확정 채권액과 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 청주시 청원구 우암동 소재 덕벌초등학교 서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 저층 주택가, 저층 아파트가 혼재하는 지역으로 대단지 아파트 중심의 주거환경과는 차이가 있습니다.
• 교통. 일반 차량으로 본건까지 접근할 수 있습니다. 남동측 방향 도보 약 2분 거리에 충북문화예술인회관 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 감정평가상 제반 교통편익성은 보통입니다.
• 도로. 남동측 향군로108번길(노폭 약 8~10m)과 북동측 내덕로8번길(노폭 약 6m)에 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 소로2류 및 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 덕벌초등학교·중앙중학교 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며, 평지·사다리형 토지입니다. 토지면적은 852.6㎡, 공시지가는 623,600원/㎡입니다.
• 건물. 2016.01.08 준공된 18세대 규모입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 10층 아파트이며, 승강기·공용주차장·난방시설 등 기본 설비가 확인됩니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 18세대 소규모 단지로 거래 표본이 적습니다. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이며, 최신 거래와 현재 최저가의 차이도 불리합니다. 매각 시점에 충분한 매수층이 형성될 수 있는지 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 기준권리 원본 대조. 을구 9번 청주축산업협동조합 근저당 접수번호 27786과 을구 10번 최인근 근저당 접수번호 27787의 선후관계를 확인하세요. 자료상 말소기준권리 표시는 을구 10번이지만 접수번호는 을구 9번이 앞섭니다.
• 임차인 2명 확인. 서경식·김정복의 실제 점유 여부, 전입세대열람, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 없음과 실제 명도 부담은 별개의 문제입니다.
• 우선변제 검토. 각 보증금과 전입일을 기준으로 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인하고, 실제 배당요구 및 배당표 반영 여부를 점검하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요. 조세 우선순위에 따라 예상 배당이 달라질 수 있습니다.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 167,000,000원입니다. 현재 최저가 171,400,000원은 최근 시세보다 높으므로 감정가가 낮다는 이유만으로 입찰하지 마세요.
• 거래량과 환금성. 18세대 소규모 단지이고 최근 12개월 거래가 1건입니다. 향후 매도 시점의 매수 수요와 거래 가능성을 충분히 고려하세요.
• 관리비·점유 확인. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인하고, 임차인 및 현 점유자와 명도 협의 가능성을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대열람 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수금 0원이어도 시세보다 비싸면 보류”

이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확한 편입니다. 실제 임차인은 2명이지만 두 사람 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다.

그러나 권리 안전성이 곧 투자 수익성을 의미하지는 않습니다. 현재 최저가 171,400,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 167,000,000원보다 4,400,000원 높습니다. 최근 거래 추세는 -0.4%이며, 최근 12개월 거래가 1건인 18세대 소규모 단지라는 환금성 문제도 있습니다.

여기에 같은 날 설정된 근저당권의 접수순위 확인 문제와 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격에 경쟁력이 있다고 보기 어렵습니다. 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 서둘러 입찰할 물건은 아닙니다.

최종 판단: 권리분석은 비교적 양호, 가격 메리트는 부족, 환금성은 보수적으로 평가. 입찰 여부는 최신 실거래와 실제 점유·배당관계를 재확인한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.