울산지방법원 2025타경1250. 울산 북구 중산동 1044, 산업로 1561에 소재한 근린시설 + 토지 물건입니다. 소유자는 동성산업주식회사이고, 감정평가상 건물은 작업장·사무실, 작업장·창고·사무실·식당 등으로 이용 중입니다. 토지는 면적 1,861.0㎡, 지목은 잡종지, 토지이용상황은 공업용이며 자연녹지지역·자연취락지구에 포함됩니다.
권리분석의 기준점은 2021.06.29 설정된 태화새마을금고의 채권최고액 5,160,000,000원 근저당입니다. 같은 날 울산중앙새마을금고의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당도 설정되어 있고, 이후 가등기와 후순위 근저당, 경매개시결정 등이 이어집니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차 매각대금 전부가 집행비용과 선순위 근저당 배당에 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1250 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 중산동 1044 · 울산광역시 북구 산업로 1561 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 작업장·사무실·창고·식당 등 이용 |
| 소유자 | 동성산업주식회사 |
| 토지 | 1,861.0㎡ · 잡종지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 3,246,462,000원 / 1,590,766,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 5,183,749,610원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 추정, 그러나 확인 포인트가 있다
말소기준권리는 2021.06.29 태화새마을금고 근저당입니다. 갑구 20번 주식회사월드스타의 소유권이전청구권가등기는 2024.10.18 접수되어 말소기준보다 뒤에 있고, 권리 흐름에서는 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다. 다만 별도 분석 메모에서 담보가등기 여부 등 종류 확인이 필요하다고 되어 있으므로, 입찰 전 가등기 원인을 원본으로 대조하는 것이 핵심입니다.
② 가격·유찰 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 1,590,766,000원으로, 시나리오 표기상 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 1,590,766,000원 | 1,572,458,340원 | 7,544,541,660원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 1,113,536,200원 | 1,100,000,838원 | 8,016,999,162원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 779,475,340원 | 769,280,587원 | 8,347,719,413원 |
유찰이 한 번 더 진행될 경우 시나리오 매각가는 1,113,536,200원, 네 번째 유찰 시에는 779,475,340원입니다. 그러나 어느 회차에서도 신청채권이 전액 충족되지 않고, 전체 채권 미배당액은 더 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 잡혀 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,590,766,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,307,660원 |
| 을구 21번 근저당권 · 태화새마을금고 | 5,160,000,000원 | 1,572,458,340원 |
| 을구 21번 근저당권 · 울산중앙새마을금고 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 26번 근저당권 · 울산중앙새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 29번 근저당권 · 기술보증기금 | 357,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 9,117,000,000원 가운데 현재 회차 예상 채권 배당은 1,572,458,340원, 미배당은 7,544,541,660원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원으로 추정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약수초등학교 북측 인근으로, 주위는 자연녹지지역·자연취락지구 내 아파트와 일반주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 북구에서는 다소 외곽지대에 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 노선버스 정류장이 인근에 있으며 간선도로인 산업로가 접해 있어 제반 교통사정은 편리한 편으로 평가되었습니다.
- 이용. 건물은 작업장·사무실, 작업장·창고·사무실·식당 등으로 이용 중이며, 위생·급배수설비가 있고 일부 건물에는 옥내소화전·일부 스프링쿨러설비가 있습니다.
- 토지. 1,861.0㎡, 잡종지·공업용, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 522,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구에 포함되고 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 2회 유찰된 작업장·창고·사무실 성격의 물건이고 북구 외곽지대에 위치하므로, 감정가 할인율만이 아니라 실제 이용 가능성과 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 20번은 주식회사월드스타의 소유권이전청구권가등기이며, 담보가등기 여부 등 종류 확인 필요가 표시되어 있습니다. 말소기준 이후이지만 성격을 직접 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 점유 주체와 임차관계, 보증금·계약관계가 확인되기 전에는 대항력 여부를 단정하지 마세요.
- 경계 측량. 목록3은 인접지와 경계가 불분명하여 지적측량이 필요하다고 명시되어 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 기계기구가 포함됩니다. 실제 현황과 매각 대상의 범위를 현장에서 대조하세요.
- 토지 현황 대조. 토지 정보에는 지목이 잡종지·토지이용상황이 공업용으로 되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 목록1의 현황이 공장용지로 기재되어 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 1,590,766,000원으로 감정가의 49%이지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 할인만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 현장을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 등기·배당 구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리들은 매각 소멸 구조입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 2회 유찰, 임대관계 미상, 가등기 성격 확인, 제시외 건물·기계기구 일괄매각, 목록3 경계 불분명이 한꺼번에 존재합니다.
특히 현재 최저매각가 1,590,766,000원이 감정가 3,246,462,000원의 49%라는 사실은 시세 메리트의 증거가 아닙니다. 비교 실거래 자료가 없는 만큼 이 물건은 “권리 인수는 0원 추정, 가격은 시장 검증 필요, 현장 확인은 필수”로 정리하는 것이 맞습니다.
