울산지방법원 2025타경1250. 울산 북구 중산동 1044, 도로명 산업로 1561의 근린시설 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 작업장·사무실, 작업장·창고·사무실·식당 등으로 이용 중이며, 토지는 공업용 이용상태로 조사돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 포함이 명시돼 있어 아파트처럼 등기권리만 확인하고 끝나는 물건이 아닙니다.
권리의 중심은 2021년 6월 29일 설정된 태화새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 울산중앙새마을금고 근저당권, 기술보증기금 근저당권, 2024년의 소유권이전청구권가등기와 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구 20번 가등기는 별도 비고에서 담보가등기 여부·종류 확인이 필요하다고 표시돼 있으므로 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1250 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 중산동 1044 · 울산광역시 북구 산업로 1561 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 작업장·사무실·창고·식당 등 |
| 소유자 | 동성산업주식회사 |
| 토지 | 1,861㎡ · 지목 잡종지 · 토지이용상황 공업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 3,246,462,000원 / 1,590,766,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 태화새마을금고 · 5,183,749,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.29
배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 근저당권은 태화새마을금고의 2021년 6월 29일자 채권최고액 5,160,000,000원 근저당권이며, 같은 날 설정된 울산중앙새마을금고 근저당권과 이후의 근저당권·가등기·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
임대관계는 미상입니다. 별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가의 기타참고사항에 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유자·사용자·보증금 관계를 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다. 배당표상 인수 0원과 실제 명도 상황은 별개의 점검 항목입니다.
② 가격 점검 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 1,590,766,000원으로 감정가 3,246,462,000원의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰된 상태이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 절반 이하”라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,590,766,000원 | 7,544,541,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,113,536,200원 | 8,016,999,162원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 779,475,340원 | 8,347,719,413원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 내려가지만 미배당 채권은 커집니다. 여기서 중요한 점은 이 미배당액이 매수인의 인수액이 아니라는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 반대로 가격 적정성은 별도 문제이므로, 감정가 대비 할인율과 권리소멸만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,590,766,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,307,660원 |
| 2. 을구 21번 근저당권 · 태화새마을금고 | 5,160,000,000원 | 1,572,458,340원 |
| 3. 을구 21번 근저당권 · 울산중앙새마을금고 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 26번 근저당권 · 울산중앙새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 29번 근저당권 · 기술보증기금 | 357,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 9,117,000,000원 중 현재 매각가에서 1,572,458,340원이 채권자에게 배당되고 7,544,541,660원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 건물은 작업장·사무실, 작업장·창고·사무실·식당 등으로 이용 중이며 토지는 공업용 이용상태입니다.
- 입지. 약수초등학교 북측 인근으로, 자연녹지지역·자연취락지구 내 아파트·일반주택·농경지·임야 등이 혼재하며 북구에서는 다소 외곽지대에 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 노선버스 정류장이 인근에 있으며 간선도로인 산업로가 접해 있어 제반 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 1,861㎡, 지목 잡종지, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 522,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구에 포함되고 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 경계. 매각물건명세서 비고상 목록3은 인접지와 경계가 불분명해 지적측량을 요합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 기계기구가 포함되므로 실제 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 20번 소유권이전청구권가등기는 후순위 소멸 판정이지만 담보가등기 여부·종류 확인이 별도로 요구됩니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 사용자, 점유원인, 보증금·차임 관계를 현장과 서류로 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 목록3의 인접지 경계가 불분명하므로 지적측량 필요성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 제시외 건물·기계기구. 일괄매각 대상의 실제 위치·상태·사용 가능 여부와 현황을 대조해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 현재 가격은 감정가의 49%지만 비교 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 저가 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 자연녹지지역·자연취락지구 및 각종 제한구역이 표시돼 있으므로 향후 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 7,544,541,660원은 채권자 미회수분이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 물건 실체다
이 사건은 권리표만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그것만으로 간단한 물건이 되지는 않습니다. 근린시설 + 토지라는 용도, 작업장·창고·사무실 등 실제 이용, 임대관계 미상, 가등기 종류 확인, 목록3 경계 불분명, 제시외 건물·기계기구 일괄매각이 함께 걸려 있습니다.
현재 최저가 1,590,766,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 “두 번 유찰됐으니 싸다”라는 결론은 근거가 부족합니다. 이 물건의 핵심은 권리소멸 여부보다 점유·경계·매각대상·용도제한을 직접 확인한 뒤 현재 가격이 그 위험을 충분히 반영하는지 판단하는 것입니다.
