울산지방법원 2025타경1250. 울산광역시 북구 중산동 1068의 근린시설 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 작업장·사무실 및 작업장·창고·사무실·식당 등으로 이용 중이며, 토지는 창고용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 감정가 9,350,853,960원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 4,581,919,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2021.06.29. 태화새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 5,160,000,000원이며, 이후 설정된 울산중앙새마을금고 근저당, 2022년 근저당들, 기술보증기금 근저당과 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2024.10.18. 설정된 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후이면서 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 별도 비고에 담보가등기인지 종류 확인 필요라고 명시되어 있어 원문 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1250 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 중산동 1068 · 울산광역시 북구 약수9길 4-15 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 이용상태 | 작업장·사무실 / 작업장·창고·사무실·식당 등 |
| 토지 | 창고용지 · 공업용 · 6,161.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 동성산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 9,350,853,960원 / 4,581,919,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 5,183,749,610원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2021.06.29.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 ‘임차인 0명’만으로 점유·명도까지 확정적으로 단순하다고 볼 수는 없고, 현장 점유관계 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 감정가 9,350,853,960원의 49%인 4,581,919,000원입니다. 이후 시나리오는 3회 유찰 시 3,207,343,300원, 4회 유찰 시 2,245,140,310원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,581,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 48,219,190원 |
| 을구 21번 근저당권 · 태화새마을금고 | 5,160,000,000원 | 4,533,699,810원 |
| 을구 21번 근저당권 · 울산중앙새마을금고 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 26번 근저당권 · 태화새마을금고 | 780,000,000원 | 0원 |
| 을구 26번 근저당권 · 울산중앙새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 29번 근저당권 · 기술보증기금 | 357,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 9,897,000,000원 중 예상 배당액은 4,533,699,810원이고, 미배당은 5,363,300,190원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 48,219,190원으로 반영되어 있습니다.
④ 일괄매각·현황 — 가격보다 실물 확인이 중요
- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구가 포함됩니다.
- 일부 도로. 목록4는 일부 도로이며, 지상에 매각대상이 아닌 컨테이너박스 1동이 있습니다.
- 멸실. 목록5의 비동 창고(경비실) 24.58㎡는 멸실된 상태입니다.
- 건물 이용. 기호 (2)는 작업장·사무실 등, 기호 (5)는 작업장·창고·사무실·식당 등으로 이용 중입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당 없습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 약수초등학교 북측 인근으로, 자연녹지지역·자연취락지구 내 아파트와 일반주택이 형성되어 있고 북측은 농경지대, 동측은 임야·일반주택 및 아파트·주택지대, 남측은 초등학교·일반주택·농경지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 노선버스 정류장이 인근에 있으며 산업로가 접해 있어 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 장애물 제한표면구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
- 토지. 면적 6,161.0㎡, 지목 창고용지, 토지이용상황 공업용, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 442,400원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 14번 소유권이전청구권가등기의 성격을 매각물건명세서와 등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 및 기계기구 포함 범위와 매각대상이 아닌 컨테이너박스 1동을 현장에서 구분해야 합니다.
- 멸실 상태 확인. 목록5 비동 창고(경비실) 24.58㎡ 멸실 사실을 현황과 공부에 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서도 채권 미배당 5,363,300,190원이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
현재 배당계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 인수금보다 확인 난도에 있습니다. 2024.10.18. 가등기의 종류 확인, 임대관계 미상, 일괄매각되는 제시외 건물·기계기구, 일부 도로와 비매각 컨테이너박스, 멸실된 비동 창고를 모두 현장에서 대조해야 합니다. 또한 현재 최저가 4,581,919,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 ‘49% = 시세보다 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 실제 응찰 판단은 가등기·점유·매각범위·현황과 가격 검증을 끝낸 뒤에 해야 하는 확인형 근린시설·토지 경매입니다.
