울산지방법원 2025타경1250. 울산광역시 북구 중산동 1068의 근린시설과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 작업장·사무실, 작업장·창고·사무실·식당 등으로 이용 중이고, 토지는 창고용지·공업용으로 이용되는 6,161㎡ 규모입니다. 현재 최저매각가는 4,581,919,000원으로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2021.06.29. 태화새마을금고 근저당 5,160,000,000원입니다. 같은 날 울산중앙새마을금고 3,000,000,000원 근저당이 설정됐고, 이후 추가 근저당과 2024.10.18. 주식회사월드스타의 소유권이전청구권가등기, 2025.07.04. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1250 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 중산동 1068 · 울산광역시 북구 약수9길 4-15 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 작업장·사무실·창고·식당 등 |
| 토지 | 6,161㎡ · 창고용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 동성산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 9,350,853,960원 / 4,581,919,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 5,183,749,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 소멸 구조
말소기준권리는 을구 21번 태화새마을금고 근저당입니다. 갑구 14번 주식회사월드스타의 소유권이전청구권가등기는 2024.10.18. 접수되어 말소기준보다 뒤에 있고, 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 별도 비고에 “담보가등기 — 종류 확인 필요”가 표시되어 있으므로 입찰 전 등기원인·채권관계와 매각물건명세서를 원문으로 대조하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 9,350,853,960원, 현재 최저매각가는 4,581,919,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%입니다. 다음 회차 가정은 3회 유찰 시 3,207,343,300원, 4회 유찰 시 2,245,140,310원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입할 수 있는 유형이 아니고, 별도 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다. 토지 6,161㎡와 작업장·사무실·창고 등 사업용 시설의 개별성과 자연녹지지역·자연취락지구 등의 토지이용 조건을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,581,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 48,219,190원 |
| 2. 을구 21번 근저당 · 태화새마을금고 | 5,160,000,000원 | 4,533,699,810원 |
| 3. 을구 21번 근저당 · 울산중앙새마을금고 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 26번 근저당 · 태화새마을금고 | 780,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 26번 근저당 · 울산중앙새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 29번 근저당 · 기술보증기금 | 357,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 48,219,190원을 제외한 4,533,699,810원이 태화새마을금고 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 채권총액 9,897,000,000원 대비 미배당은 5,363,300,190원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 계산액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약수초등학교 북측 인근. 주위는 자연녹지지역·자연취락지구 내 아파트와 일반주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 북구에서는 다소 외곽지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 노선버스 정류장이 인근에 있으며, 간선도로인 산업로가 접해 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 건물은 작업장·사무실, 작업장·창고·사무실·식당 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 6,161㎡, 지목 창고용지, 공업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 442,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구에 포함되고 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 조건이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비가 있고 건물 일부에는 옥내소화전·일부 스프링쿨러설비가 있습니다.
⑤ 매각조건·현장 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 기계기구가 포함됩니다. 실제 현황과 매각목록의 일치 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 목록 4. 일부가 도로이고 지상에 매각대상이 아닌 컨테이너박스 1동이 있습니다.
- 목록 5. 비동 창고(경비실) 24.58㎡는 멸실된 상태입니다.
- 가등기. 갑구 14번 주식회사월드스타의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 뒤이나, 담보가등기 종류 확인이 필요하므로 원본 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 임대·점유. 임대관계가 미상이므로 사업자등록, 점유자, 보증금, 대항력 발생 가능성을 현황조사와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 토지가치·건물 상태·사업용 수요·임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 권리와 현장
이 사건은 감정가 9,350,853,960원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 4,581,919,000원까지 내려왔습니다. 등기 순위만 보면 2021.06.29. 태화새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 근린시설과 6,161㎡ 토지가 결합된 사업용 물건은 아파트처럼 감정가 대비 낙폭만으로 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다. 임대관계가 미상이고, 가등기 종류 확인이 필요하며, 일부 도로·비매각 컨테이너·멸실 건물 등 현장 이슈도 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “49%까지 떨어졌느냐”가 아니라 “현재 4,581,919,000원이 실제 자산가치와 이용가치에 맞느냐”를 검증하는 데 있습니다.
