645,869,000원
울산지방법원 2025타경11176. 울산 남구 삼산동 팔레드상떼 1층 108호로, 감정평가 당시 커피숖(A Twosome Place)으로 사용 중인 근린시설입니다. 감정가가 2,690,000,000원이었지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 645,869,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2013.08.12. 설정된 주식회사경남은행 근저당권으로 채권최고액은 2,220,000,000원입니다. 이후의 박현호 근저당과 경매개시결정, 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
등기만 놓고 보면 후순위 권리가 낙찰자에게 남는 구조는 아닙니다. 그러나 이 물건은 “임차인 없음”으로 단정해서는 안 됩니다. 감정요항표에 현재 보증금 60,000,000원·월 4,000,000원으로 임대 중이라고 탐문되어 있습니다. 임차인의 신원, 점유 개시시점, 사업자등록, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11176 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 번영로 234, 1층108호 (삼산동, 팔레드상떼) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 커피숖(A Twosome Place)으로 사용중 |
| 소유자 | 이미경 |
| 감정가 / 최저가 | 2,690,000,000원 / 645,869,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사경남은행 / 1,650,316,670원 |
| 말소기준권리 | 2013.08.12. 근저당권 · 주식회사경남은행 · 채권최고액 2,220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.08.12. 주식회사경남은행 근저당입니다. 2021.01.25. 박현호 근저당권은 말소기준보다 후순위이고, 2025.01.24. 경남은행의 임의경매개시결정과 2025.10.27. 울산광역시 남구 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 과거의 가처분·압류·가압류 상당수는 경매 이전에 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 숫자상 할인폭은 크지만 직접 비교에는 주의
팔레드상떼의 면적 매칭 거래 표본은 3건이며 전체 평균은 1,420,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 1,410,000,000원이며, 최신 거래 역시 2026.05. 1,410,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -1.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 271.56㎡ | 31 | 1,410,000,000원 |
| 2024.05 | 271.56㎡ | 31 | 1,400,000,000원 |
| 2021.11 | 271.56㎡ | 30 | 1,450,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 1,410,000,000원 |
현재 최저가 645,869,000원은 최근 12개월 평균 1,410,000,000원의 45.8%입니다. 전체 평균 대비 비율도 45.5%입니다. 가격 숫자만 보면 감정가와 최근 거래 수준에서 크게 내려와 있습니다. 다만 본건은 1층 근린시설이고 거래 표본은 30층·31층이므로, 해당 실거래 금액을 본건의 직접 적정가로 단정하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 645,869,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,858,690원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 2,220,000,000원 | 637,010,310원 |
| 2. 근저당 · 박현호 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 2,520,000,000원 중 637,010,310원이 배당되고, 미배당액은 1,882,989,690원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자는 계속 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 감정가 24% | 645,869,000원 | 637,010,310원 | 1,882,989,690원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 452,108,300원 | 445,187,217원 | 2,074,812,783원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 316,475,810원 | 311,245,149원 | 2,208,754,851원 |
경남은행의 경매 청구액은 1,650,316,670원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자에게 637,010,310원이 배당되는 시나리오로도 청구액을 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시 신청채권자의 예상 배당액은 445,187,217원, 311,245,149원으로 더 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 달동 소재 KBS울산방속국 북서측 인근의 팔레드상떼 1층 108호입니다. 주위는 번영로변 근린생활시설·업무시설·주유소·아울렛매장 등이 혼재합니다.
- 교통. 간선도로인 번영로변에 소재하며 제반 교통여건은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 광대로인 번영로와 접하고, 남측으로 중로 20m~25m, 동측으로 소로2류 8m~10m와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조의 32층 규모 주상복합건물 중 1층 108호입니다.
- 설비. 급배수·승강기·화재탐지 및 경보·소화전설비 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(삼산지구)이며 공시지가는 3,751,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권리 최우선 확인. 보증금 60,000,000원·월 4,000,000원 임대 탐문이 있으므로 실제 점유자와 사업자등록, 점유 개시시점, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수 0원은 배당표 기준. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 임차권리 미확인 상태이므로 이를 최종 인수금액으로 단정하지 마십시오.
- 거래사례 직접 대입 금지. 최근 12개월 평균은 1,410,000,000원이지만 본건은 1층 근린시설이고 거래 표본은 30층·31층입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.1%이므로 과거 전체 평균 1,420,000,000원보다 최신 거래 1,410,000,000원을 우선 참고하는 편이 적절합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 본건은 4회 유찰됐고 팔레드상떼 경매 평균도 3.1회 유찰입니다. 가격 하락 자체를 수요·환금성 개선으로 해석해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 임대권리를 확정해야 한다
이 물건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2013년 경남은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 동시에 가격은 4회 유찰을 거쳐 645,869,000원까지 내려와 최근 12개월 거래 평균의 45.8% 수준입니다.
그러나 근린시설 경매에서 가장 중요한 변수 중 하나인 실제 임대관계가 아직 닫히지 않았습니다. 감정요항표에는 보증금 60,000,000원·월 4,000,000원 임대중이라고 명시돼 있습니다. 사업자등록·점유시점·확정일자 등 대항력 판단 자료가 없는 상태에서는 “권리는 완전히 깨끗하다”라고 결론 내릴 단계가 아닙니다. 따라서 이 사건의 승부처는 최저가 자체보다 임차인의 대항력·배당요구·실제 인수 여부를 매각기일 전에 얼마나 명확히 확인하느냐에 있습니다.