울산지방법원 2025타경11176. 울산 남구 삼산동 팔레드상떼 1층 108호 근린시설입니다. 감정평가상 현재 A Twosome Place 커피숖으로 사용 중이고, 번영로변에 위치한 주상복합건물의 1층 상업시설입니다. 권리의 출발점은 2013.08.12. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 2,220,000,000원입니다. 이후 설정된 박현호 근저당권 300,000,000원과 경매개시결정, 2025.10.27. 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 2,690,000,000원에서 세 번 유찰돼 현재 최저가는 922,670,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 제공된 최근 12개월 거래액 1,410,000,000원과 비교해도 65.4%입니다. 하지만 해당 거래는 2026.05, 31층·271.56㎡ 거래이고 본건은 1층 근린시설입니다. 따라서 이 수치만으로 본건이 시세보다 34.6% 싸다고 단정하는 것은 무리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11176 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 번영로 234, 1층108호 (삼산동, 팔레드상떼) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 커피숖(A Twosome Place)으로 사용 중 |
| 소유자 | 이미경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,690,000,000원 / 922,670,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 1,650,316,670원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 건물 | 32층 규모 주상복합건물 중 1층 108호 |
| 토지 | 일반상업지역 · 공시지가 3,751,000원/㎡ · 토지면적 3,925.0㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 경남은행 근저당
말소기준권리는 2013.08.12. 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,220,000,000원입니다. 2021.01.25. 박현호 근저당권 300,000,000원, 2025.01.24. 임의경매개시결정, 2025.10.27. 남구(울산광역시) 압류는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거의 가처분·압류·가압류 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 점유·임대차 — 이 사건의 핵심 확인사항
감정평가 현황에는 본건이 커피숖(A Twosome Place)으로 사용되고 있으며, 보증금 60,000,000원·월 4,000,000원으로 임대 중으로 탐문됐다고 기재돼 있습니다. 반면 임차인의 인적사항, 점유 개시일, 사업자등록일, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
| 현황 | 보증금 | 월 임대료 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 임대 중으로 탐문 | 60,000,000원 | 4,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 비교 — 숫자는 싸 보이지만, 비교대상이 다르다
팔레드상떼의 제공 실거래 표본은 총 3건입니다. 전체 평균은 1,420,000,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 1,410,000,000원입니다. 최근 거래는 과거 거래 평균 대비 -1.1%로 소폭 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 271.56㎡ | 31 | 1,410,000,000원 |
| 2024.05 | 271.56㎡ | 31 | 1,400,000,000원 |
| 2021.11 | 271.56㎡ | 30 | 1,450,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 1,420,000,000원 |
현재 최저가 922,670,000원은 최근 12개월 평균 1,410,000,000원의 65.4%입니다. 수치 자체로는 큰 할인입니다. 다만 본건은 1층 근린시설이고 비교 거래는 30층·31층 271.56㎡입니다. 용도와 층이 달라 직접적인 동일물건 시세로 보기 어렵습니다. 특히 본건의 감정가 2,690,000,000원과 제공 실거래 평균 사이에도 큰 차이가 있으므로, 낙찰가 판단은 1층 상가 자체의 임대수익·공실·동일 상업시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 922,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,626,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 2,220,000,000원 | 911,043,300원 |
| 2. 근저당 · 박현호 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 2,520,000,000원 중 911,043,300원이 배당되고, 미배당액은 1,608,956,700원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다. 또한 현황상 임대차의 대항력·우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 922,670,000원 | 911,043,300원 | 1,608,956,700원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 645,869,000원 | 637,010,310원 | 1,882,989,690원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 452,108,300원 | 445,187,217원 | 2,074,812,783원 | 0원* |
* 임대차 권리관계가 확인되지 않은 상태이므로 배당모형의 0원은 실제 법률상 인수액 확정치가 아닙니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. KBS울산방송국 북서측 인근, 번영로변 근린생활시설·업무시설·주유소·아울렛매장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 간선도로인 번영로변에 소재하며 제반 교통여건은 비교적 양호한 편입니다.
- 이용. 현재 커피숖(A Twosome Place)으로 사용 중이며 내부는 해당 커피숖 인테리어 마감 상태입니다.
- 도로. 서측으로 번영로, 남측으로 중로, 동측으로 소로2류와 접해 3면이 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(삼산지구)·가축사육제한구역·상대보호구역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조, 32층 규모 주상복합건물이며 급배수·승강기·화재탐지·경보·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 시장 표본. 제공 실거래는 총 3건, 최근 12개월은 1건뿐이며 최근 추세는 -1.1%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 보증금 60,000,000원 임대차의 점유 개시일·사업자등록·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 상가 자체 시세 확인. 제공 거래는 30~31층 거래이므로 1층 108호 근린시설의 직접 비교사례로 단정하지 말고 동일 상업시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현재 탐문 임대조건은 보증금 60,000,000원·월 4,000,000원입니다. 실제 계약 존속 여부와 임대료 지급 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위를 원본 자료와 대조해야 합니다.
- 유찰을 할인으로만 해석하지 않기. 본건은 이미 3회 유찰됐고 팔레드상떼 경매물건 평균 유찰도 2.3회입니다. 반복 유찰 원인을 가격·임대차·상업시설 수요 측면에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인”보다 먼저 임대차를 확정해야 한다
이 물건은 감정가 2,690,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 922,670,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2013.08.12. 경남은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 비교적 명확한 구조입니다. 그러나 감정평가에는 현재 보증금 60,000,000원·월 4,000,000원으로 임대 중이라는 현황이 명시돼 있습니다. 대항력과 우선변제 여부가 확인되지 않은 이상 실제 인수액은 미상입니다.
가격 역시 최저가가 최근 12개월 거래액의 65.4%라는 숫자만으로 판단하면 안 됩니다. 제공된 최근 거래는 31층 271.56㎡이고 본건은 1층 근린시설이어서 직접 비교 가능성이 제한됩니다. 게다가 최근 거래 추세는 -1.1%입니다. 따라서 이 사건은 “권리 깨끗·가격 싸다”형이 아니라, “등기는 정리되지만 임대차와 상가 자체 시세를 확인해야 하는 확인형”으로 보는 편이 안전합니다. 입찰 판단의 선행조건은 임차권의 대항력·배당 여부와 1층 상업시설의 실제 시장가치 확인입니다.