울산지방법원 2025타경11176. 울산광역시 동구 방어동 1127-1 소재 연립/다세대 물건입니다. 감정가는 628,103,800원, 현재 최저매각가는 215,440,000원으로 3회 유찰을 거치며 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 권리분석에서 먼저 볼 것은 할인율이 아니라 매각 후 남는 권리와 실제 인수 부담입니다.
등기부상 핵심은 2015.06.16 설정된 한마음새마을금고 근저당권 240,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이며, 이후 존속하는 경남은행 근저당과 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권·경남은행 구근저당·다임넷 근저당·가압류·국세 압류는 이미 말소돼 현재 인수권리로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11176 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 1127-1 · 울산광역시 동구 문현4길 6-16 |
| 물건종류 | 연립/다세대 |
| 소유자 | 이미경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 628,103,800원 / 215,440,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,650,316,670원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준권리 | 2015.06.16 한마음새마을금고 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
과거 2008년 설정된 현대미포조선 전세권 90,000,000원은 2011.12.07 말소됐고, 2014년 경남은행 근저당 120,000,000원도 2015.06.16 말소됐습니다. 같은 날 소유권이 이미경에게 이전되고 한마음새마을금고 근저당 240,000,000원이 설정됐는데, 이 권리가 현재의 말소기준입니다.
그 뒤 2021.07.07 경남은행 근저당 63,800,000원, 2023.11.30 경남은행 근저당 358,820,000원이 설정됐고, 2024.11.13 한마음새마을금고 및 2025.01.24 경남은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 등기는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저가는 215,440,000원으로 감정가 628,103,800원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 가격 조정입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,816,160원 |
| 1. 근저당 · 한마음새마을금고 | 240,000,000원 | 211,623,840원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 63,800,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사경남은행 | 358,820,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 662,620,000원 중 예상 배당액은 211,623,840원이고, 미배당은 450,996,160원입니다. 예상배당 모델상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 토지·환금성 메모
- 용도. 사건상 연립/다세대입니다. 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 205.3㎡이며 토지이용상황은 단독입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 859,000원/㎡입니다.
- 형상·접면. 완경사·가로장방 토지이고 세로각지(가) 도로접면으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 소로3류(폭 8m 미만) 접함으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 최근 거래자료가 확인되지 않는 연립/다세대이므로 감정가 대비 할인율보다 실제 인근 매매사례와 현장 상품성을 우선 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 사건 주소와 감정 관련 임대 탐문 서술의 주소가 일치하지 않습니다. 실제 현황조사·전입세대·사업자등록·점유자를 사건 물건 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2015.06.16 한마음새마을금고 근저당이 기준권리인지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 시세 조사. 215,440,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로는 부족합니다. 방어동 인근 유사 연립/다세대의 최근 실거래와 매물을 직접 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 150,808,000원, 5회 유찰 시 105,565,600원으로 내려가지만, 시세가 확인되지 않은 상태에서는 어느 회차도 자동으로 ‘저가’가 되지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당 450,996,160원은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 예상 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 반드시 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증 전
이 물건의 등기 구조만 보면 판단은 비교적 명확합니다. 2015.06.16 한마음새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경남은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자매력은 별개의 문제입니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔음에도 비교 가능한 최근 실거래가 없어 ‘시세보다 싸다’는 결론은 낼 수 없습니다. 연립/다세대라는 용도와 다회 유찰, 시세 검증 공백을 함께 보면 이 사건의 승부처는 권리보다 실제 점유상태와 현장 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.