인천지방법원 2025타경511803. 인천광역시 서구 가좌동 센트럴시티뷰 8층 810호, 업무시설(오피스텔) 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 112,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주식회사 케이알앤씨이며 청구금액은 20,764,899원입니다.
등기부만 보면 권리관계는 비교적 단순해 보입니다. 2020년 설정된 신한은행 근저당 80,400,000원은 2025년 4월 25일 이미 말소됐습니다. 따라서 자료상 말소기준 시점은 2025년 8월 25일 강제경매개시결정입니다. 이후 9월 9일 설정된 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.
그러나 임차인 조사에서는 주의해야 할 부분이 확인됩니다. 전준우는 2025년 4월 24일, 박진묵은 2025년 4월 28일 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 전입일 모두 강제경매개시결정일보다 앞서며, 현 소유자 차문규의 소유권이전등기일인 2025년 6월 10일보다도 앞섭니다. 두 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수 위험을 확정할 수 없습니다. 이 물건은 단순히 근저당이 말소됐다는 이유만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511803 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 8층 810호 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 제8층 제810호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 철근콘크리트지붕 · 지하 3층 / 지상 10층 |
| 사용승인일 | 2020.03.13 |
| 소유자 | 차문규 (2025.06.09 매매 원인, 거래가액 117,000,000원 · 2025.06.10 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 케이알앤씨 / 20,764,899원 |
| 말소기준 시점 | 2025.08.25 · 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차인이 핵심 변수
등기부상 2020년 4월 10일 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 80,400,000원입니다. 해당 근저당은 2025년 4월 25일 해지·말소됐으므로 현재 매각으로 인수되는 근저당권으로 보기는 어렵습니다.
또한 2020년 3월 27일의 케이비부동산신탁 소유권보존 신탁등기는 이후 말소됐고, 2022년 10월 12일 등기된 민간임대주택 등록도 2024년 6월 3일 말소됐습니다. 현재 확인되는 주요 경매 절차는 2025년 8월 25일의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 미상
이 사건의 가장 중요한 위험은 임차인입니다. 두 사람 모두 전입일이 기준권리인 2025년 8월 25일보다 앞섭니다. 특히 전입일이 현 소유자 차문규의 소유권이전등기일보다도 빠르다는 점을 주목해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진묵 | 2025.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대위·승계 아님 |
| 전준우 | 2025.04.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대위·승계 아님 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니므로 임차인으로 각각 확인해야 합니다. 다만 현재 확인되는 전입일만으로 보증금 액수, 확정일자, 배당요구 여부 및 최종 인수액을 확정할 수는 없습니다.
따라서 실질취득금액은 단순히 최저매각가 112,000,000원이 아닐 수 있습니다. 낙찰가에 실제 인수되는 미배당 보증금을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 실질취득금액을 산정할 수 없습니다.
특히 매수 전에는 다음 사항을 확인해야 합니다.
- 박진묵. 2025.04.28 전입 사실과 실제 점유 여부, 임대차계약 내용, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
- 전준우. 2025.04.24 전입 사실과 실제 점유 여부, 임대차계약 내용, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
- 소유권이전과 임대차 관계. 두 전입일 모두 차문규의 소유권이전등기일인 2025.06.10보다 앞섭니다. 종전 소유자와의 임대차 관계 및 현 소유자의 임대인 지위 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구와 미배당액. 임차인별 배당요구 여부, 우선변제권, 실제 배당 가능액을 확인하고 인수금액을 따로 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 2.1% 추정) | - | 2,368,000원 |
| 1. 경매신청채권자 · 주식회사 케이알앤씨 | 20,764,899원 | 20,764,899원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 88,867,101원 |
| 임차인 보증금 관련 | 미상 | 미산정 |
위 배당 계산은 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 산술 시뮬레이션입니다. 임차인 보증금과 최우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금 88,867,101원은 임차인 관련 권리까지 확정한 최종 배당금이 아닙니다.
회차별 배당 시나리오
| 구분 | 예상 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권자 미배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 112,000,000원 | 20,764,899원 | 0원 | 미상 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 89,600,000원 | 20,764,899원 | 0원 | 미상 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 71,680,000원 | 20,764,899원 | 0원 | 미상 |
제시된 시나리오에서는 2회 유찰로 매각가가 71,680,000원까지 낮아져도 신청채권자 청구액 20,764,899원은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 이는 신청채권자에 대한 배당 결과일 뿐입니다. 낙찰가가 낮아진다고 임차인의 인수 위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 임차보증금과 실제 배당액을 확인하기 전에는 어느 회차에서도 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 현재 가격 메리트 판단 불가
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 112,000,000원인 신건입니다. 그러나 현재 비교할 수 있는 최근 12개월 평균 실거래가, 최신 실거래가 및 가격 추세가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 가격 관련 항목 | 금액 | 기준 |
|---|---|---|
| 현재 감정가 | 112,000,000원 | 2026년 경매 감정가 |
| 현재 최저매각가 | 112,000,000원 | 신건 · 100% |
| 현 소유자 거래가 | 117,000,000원 | 2025.06.09 매매 원인 |
| 종전 소유권 거래가 | 113,400,000원 | 2018.06.15 매매 원인 |
| 최근 실거래 평균 / 최신 거래 | 확인 불가 | 현재 시세 비교 불가 |
등기상 현 소유자의 취득 거래가액은 117,000,000원입니다. 다만 이는 2025년 6월의 과거 거래가액으로, 현재 오피스텔 시장의 실거래 시세를 대신할 수 없습니다. 2018년의 종전 거래가액 역시 현재 가격 판단의 직접적인 기준으로 사용하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 가림고등학교 서측 인근입니다. 주변에는 업무시설, 근린생활시설, 아파트 및 다세대주택 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입 및 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 지하 3층, 지상 10층 건물입니다. 사용승인일은 2020.03.13입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비 및 기계식 주차장 설비가 있는 것으로 탐문 조사됐습니다.
- 토지 및 도로. 4필지 1단의 장방형 완경사지로 업무시설 및 제1·2종 근린생활시설용 건물 부지입니다. 북측 약 25m 내외, 동측 약 30m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역, 상대·절대 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등의 규제가 기재돼 있습니다.
- 토지이용 제한. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로 현재 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 공부상 일부 토지의 지목은 주유소용지이나 현황은 대지로 조사됐습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됐습니다. 다만 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 평가한 부분이 있어 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔로 이용 중인 업무시설입니다. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없어 거래가격과 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다. 임대관계와 실제 점유상태도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 보증금 확인. 박진묵과 전준우의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 각각 확인해야 합니다. 두 사람의 전입일이 기준권리보다 앞선다는 점을 우선적으로 검토하세요.
- 매각물건명세서 재확인. 임차인별 대항력, 우선변제권, 배당요구 여부 및 인수 조건을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 산정. 낙찰가에 임차인별 미배당 인수액을 더해 계산하세요. 임차보증금이 확인되지 않는 상태에서는 인수액 0원을 전제로 입찰하면 안 됩니다.
- 현 소유자와 임대차 관계. 임차인 전입일은 현 소유자 취득일보다 앞섭니다. 종전 소유자와의 임대차 및 현 소유자의 임대인 지위 승계 관계를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못한 부분이 있습니다. 실제 점유자, 내부 시설, 관리상태 및 기계식 주차장 상태를 점검하세요.
- 관리비 및 운영비. 오피스텔 관리비 체납, 공용부분 부담, 기계식 주차장 유지관리 상태 등을 관리사무소에 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래와 현재 임대·매매 호가를 확인한 뒤 실질취득금액과 비교해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역 및 지구단위계획구역 등의 제한을 확인하고 토지거래허가구역의 현재 적용 여부도 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입세대 관련 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “근저당 말소 ≠ 인수 위험 없음”
인천지방법원 2025타경511803은 감정가와 최저가가 112,000,000원인 신건 오피스텔입니다. 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸할 예정이라는 점은 긍정적입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 근저당이 아니라 기준권리보다 먼저 전입한 실제 임차인 2명입니다. 박진묵과 전준우 모두 보증금과 확정일자가 미상이며, 전입일은 현 소유자의 소유권이전등기일보다도 앞섭니다. 따라서 대항력 가능성과 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
또한 현재 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 감정가 1억 1,200만원의 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 임차인 보증금 인수액이 확인되지 않으면 실제 취득원가는 달라질 수 있습니다.
등기상 근저당은 말소, 임차인 인수는 미확정, 시세 메리트도 미확인. 이 물건은 보증금 확인과 실질취득금액 산정이 끝나기 전까지 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적입니다. 권리의 외형보다 임차인 2명의 실제 임대차 조건을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
