인천지방법원 2025타경511803. 인천 서구 가좌동 센트럴시티뷰 10층 1005호, 업무시설(오피스텔) 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 1억 1,800만원으로 동일하며 아직 유찰되지 않았습니다. 신청채권자는 주식회사 케이알앤씨이고 청구금액은 20,764,899원입니다.
등기부에서 가장 먼저 눈에 띄는 부분은 근저당권이나 가압류가 아니라 2025년 8월 25일의 강제경매개시결정입니다. 제공된 권리분석상 이 날짜가 기준권리로 산정되어 있습니다. 그런데 박진묵은 2025년 4월 28일, 전준우는 2025년 4월 24일에 각각 전입한 것으로 확인됩니다. 두 전입일 모두 기준일보다 빠릅니다.
문제는 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 단순히 등기부상 근저당권이 없다는 이유만으로 안전한 물건이라고 판단할 수 없습니다. 낙찰가에 더해 임차보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 가능성을 먼저 검토해야 합니다. 이 물건의 핵심은 권리의 개수보다 임차인의 실제 보증금과 대항력 성립 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511803 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 10층 1005호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설 |
| 소유자 | 차문규 (2025.06.09. 매매, 등기 거래가액 122,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사 케이알앤씨 / 20,764,899원 |
| 기준권리 | 2025.08.25. 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.11.18. |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지하 3층, 지상 10층 |
| 사용승인일 | 2020.03.13. |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 임차인이 핵심이다
등기사항을 보면 2020년 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 소유권은 이송희를 거쳐 2025년 6월 10일 차문규에게 이전되었습니다. 차문규의 소유권 취득 원인은 2025년 6월 9일 매매이며 거래가액은 122,000,000원입니다.
2025년 8월 25일에는 주식회사 케이알앤씨를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 별도의 근저당권이나 가압류는 확인되지 않습니다. 권리분석상 기준일은 이 경매개시결정일로 산정되어 있으며, 매각으로 해당 경매개시결정은 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수금액을 결정할 두 사람
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 임차 관련 기재는 박진묵, 전준우, 주택공사 등 3건입니다. 이 중 박진묵과 전준우는 경매개시결정일 이전 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 주택공사는 전입일이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다.
| 임차 관련 기재 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진묵 | 2025.04.28. | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 전준우 | 2025.04.24. | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 주택공사 | 미상 | 0원 기재 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
박진묵은 현황조사에서, 전준우는 현황조사 및 매각물건명세서에서 확인됩니다. 주택공사는 매각물건명세서에 주거 용도로 기재되어 있습니다. 세 사람 모두 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 분류되지 않습니다.
특히 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어나는 구조가 될 수 있습니다. 이때 매수인의 실질취득액은 단순한 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수할 미배당 보증금을 기준으로 계산해야 합니다.
주택공사는 전입일이 확인되지 않고 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 이 기재만으로 실제 점유관계나 대항력 여부를 단정할 수는 없습니다. 전입세대 확인과 현황조사 내용을 다시 대조해야 합니다.
③ 실질취득액과 가격 판단 — 최저가만으로 메리트를 판단할 수 없다
현재 감정가와 최저가는 118,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.
등기상 현 소유자 차문규는 2025년 6월 9일 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 122,000,000원입니다. 이는 참고할 만한 과거 거래가격이지만, 단일 과거 거래만으로 현재 시세를 확정하거나 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 경매 회차 | 예상 매각가 | 감정가 대비 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 118,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 94,400,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 75,520,000원 | 64% | 0원 |
회차별 예상 매각가와 신청채권 배당 시나리오입니다. 신청채권 미배당액이 0원이라는 것은 채권자 청구금액 기준의 계산 결과이며, 임차인 보증금 인수액이 0원이라는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 2.1% 추정) | - | 2,452,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사 케이알앤씨 | 20,764,899원 | 20,764,899원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 94,783,101원 |
| 합계 | 20,764,899원 | 118,000,000원 |
현재 매각가 1억 1,800만원을 가정하면 집행비용 추정치 245만 2,000원과 신청채권자 청구액 2,076만 4,899원을 지급하고, 계산상 잔여액은 9,478만 3,101원입니다. 신청채권자의 청구액은 전액 배당되는 계산입니다.
그러나 이 배당표는 임차인의 보증금과 최우선변제액을 반영하지 않은 계산입니다. 따라서 소유자 교부 잔여액도 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다. 특히 두 명의 선순위 전입 점유자가 존재하므로 이 표만으로 매수인 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.
임차보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되면 실질취득액은 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액이 됩니다. 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 실질적인 취득가격까지 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 소재 가림고등학교 서측 인근입니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트와 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다. 북측 약 25m 내외, 동측 약 30m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 구조이며 지하 3층, 지상 10층입니다. 사용승인일은 2020년 3월 13일입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비 및 기계식주차장 설비가 있는 것으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 평가되었습니다. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 건축물현황도, 외관 및 탐문조사를 기준으로 한 조사라는 점을 고려해야 합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 ㎡당 2,445,000원이며 토지 형상은 정방형, 지형은 평지로 기재되어 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등이 기재되어 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정한 토지거래허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시되어 있으므로 현재 적용 여부는 최신 고시를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 2~4번 토지의 지목은 주유소용지이나 현황은 대지로 조사되었습니다. 토지 및 건축물 관련 원본을 대조할 필요가 있습니다.
- 시세·환금성. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 감정가 1억 1,800만원의 시장 대비 적정성을 판단할 수 없습니다. 오피스텔이라는 용도와 인근 업무·주거 혼재 환경을 고려해 실제 임대수요와 매매거래를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 박진묵 보증금 확인. 전입일은 2025.04.28.입니다. 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자, 점유 현황 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 전준우 보증금 확인. 전입일은 2025.04.24.입니다. 매각물건명세서에 기재된 임차인 정보와 현황조사 내용을 대조하고 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
- 주택공사 점유관계 확인. 보증금 0원 기재만으로 대항력이나 점유관계를 단정하지 말고 실제 전입일과 사용관계를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 임차인의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 인수되는 권리의 기재가 최신 상태인지 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 선순위 임차인의 대항력 및 보증금이 확인되면 낙찰가와 미배당 인수액을 합산해 실제 취득원가를 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 보증금 수준으로 실질취득액이 고정될 수 있습니다.
- 배당 및 최우선변제 검토. 신청채권자 청구액 전액 배당이라는 계산과 임차인의 배당 가능성은 별개입니다. 임차인별 배당요구 및 우선변제 요건을 확인해야 합니다.
- 감정평가 대상 확인. 감정요항표에 810호와 1005호가 함께 언급되어 있으므로 본건 평가 대상과 감정가 배분이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 등기부 표시 대조. 등기부 부동산 표시에는 '인천광역시 서해구'라는 표기가 있으나 소재지 및 감정평가 내용에는 '인천광역시 서구'로 기재되어 있습니다. 원본 등기부와 부동산 표시를 대조해야 합니다.
- 점유 및 명도. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재가 확인되었으므로 실제 점유자, 임대차 관계, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 시설. 오피스텔 관리비 체납, 기계식주차장 사용 가능 여부, 공용시설 관리 상태 등을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입세대 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
두 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 임차인 권리와 인수금액을 확인한 다음에야 유찰 회차별 가격을 비교할 수 있습니다.
맺으며 — “근저당이 없다고 인수 위험까지 없는 것은 아니다”
인천 2025타경511803은 등기부만 보면 비교적 단순한 경매입니다. 신탁등기와 민간임대주택 등기는 이미 말소되었고, 별도의 근저당권이나 가압류도 확인되지 않습니다. 신청채권자의 청구액 역시 현재 매각가를 기준으로 전액 배당되는 계산입니다.
하지만 경매의 실제 위험은 등기부 밖에 있습니다. 강제경매개시결정일보다 앞서 전입한 박진묵과 전준우, 그리고 확인이 필요한 주택공사 관련 점유 기록이 존재합니다. 특히 두 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 매수인이 부담할 수 있는 인수금액을 산정할 수 없습니다.
감정가 1억 1,800만원이 낮아 보이더라도 보증금 인수액이 추가되면 실질취득액은 전혀 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료도 없으므로 현재 가격의 메리트 역시 확인되지 않았습니다.
등기상 단순함은 확인되지만, 임차인 인수 위험은 아직 해소되지 않았습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수나 최저가가 아니라 임차인 두 사람의 실제 보증금과 대항력 확인입니다. 권리와 실질취득액이 확정되기 전까지는 입찰을 서두르지 않는 편이 안전합니다.
