인천지방법원 2025타경512193. 인천광역시 남동구 구월동 1463-2 로데오프라자21 8층 802호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 소유자는 전보영이며, 현재 등기상 핵심 권리는 2021년 1월 4일 설정된 인천성암신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 748,000,000원으로 감정가 280,000,000원보다 상당히 큽니다.

중요한 점은 채권최고액이 크다고 해서 그 금액을 낙찰자가 인수하는 것은 아니라는 사실입니다. 해당 근저당권은 말소기준권리이고 매각으로 소멸할 예정입니다. 후순위인 주식회사 에이치제이종합관리의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

그러나 감정평가서의 주소·위치 설명과 사건 소재지 사이에 불일치가 존재합니다. 물건 용도 표시도 서로 다릅니다. 이 부분은 단순한 표현 차이로 넘길 문제가 아닙니다. 실제로 입찰하는 목적물이 구월동 802호가 맞는지, 감정평가와 매각 범위가 정확히 일치하는지부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당도 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 3번, 2021년 1월 4일 접수된 인천성암신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 748,000,000원이며, 해당 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그보다 앞선 2015년 1월 5일 구월남촌새마을금고의 근저당권(채권최고액 420,000,000원)은 2019년 12월 30일 해지로 이미 말소됐습니다. 2019년 12월 30일에는 소유권이 이승운으로 이전되면서 주식회사무궁화신탁의 신탁등기가 설정됐으나, 2021년 1월 4일 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐고 전보영에게 소유권이 이전됐습니다.

2024년 4월 2일 주식회사 에이치제이종합관리가 신청한 강제경매(2024타경520178)는 2024년 5월 28일 취하로 말소됐습니다. 이후 2025년 9월 8일 같은 채권자의 강제경매개시결정(2025타경512193)이 새로 등기됐으며, 이번 매각으로 소멸할 예정입니다.

임차인 및 점유 관계. 현재 현황은 공실로 조사됐고 확인된 임차인은 없습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있으므로, 공실 조사만으로 과거 임대차나 미확인 점유관계까지 완전히 배제할 수는 없습니다.

② 가격 분석 — 시세보다 싼지 비싼지는 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 280,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 신건으로 감정가 전액이 최저매각가에 적용된 상태입니다.

다만 본건의 동일 건물·동일 용도·동일 층에 대한 실거래 비교가격을 확인할 수 있는 근거가 없습니다. 따라서 감정가 2억 8,000만원을 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 주소와 감정요항표의 위치가 불일치하므로, 현재 감정평가를 기초로 한 입지 및 가격 비교에는 추가적인 검증이 필요합니다.

위 금액은 제공된 회차별 배당 시나리오 기준입니다. 채권최고액 기준의 예상 배당이며 실제 채무잔액과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

이 물건은 선순위 근저당권의 채권최고액이 감정가보다 훨씬 크기 때문에, 매각대금이 줄어들수록 채권자의 미배당액은 오히려 증가합니다. 현재 신건에서도 신청채권자인 에이치제이종합관리에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 이는 채권자 사이의 배당 문제이지, 그 미배당액이 매수인에게 자동으로 인수된다는 뜻은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)

신건 매각가 2억 8,000만원 가정. 집행비용 약 1.7% 추정치 472만원을 공제한 뒤 선순위 근저당권에 2억 7,528만원이 배당되는 구조입니다. 근저당권의 채권최고액 7억 4,800만원을 기준으로 산정한 시뮬레이션이며 실제 채무액과는 다를 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)

• 소재지 정합성. 사건 주소는 남동구 구월동이지만 감정요항표의 위치 설명은 미추홀구 용현동 인천용학초등학교 북측 인근으로 기재되어 있습니다. 감정평가서의 해당 기호와 본건 802호의 동일성부터 확인해야 합니다. 주소가 확인되기 전에는 해당 입지 설명을 본건의 입지 평가에 그대로 적용할 수 없습니다.
• 용도 및 목적물. 사건 용도표시는 대지이고, 감정평가서에는 집합건축물대장상 용도가 아파트라고 기재되어 있습니다. 토지의 이용상황은 근린생활시설 등의 건부지로 조사되어 있습니다. 토지·건물의 매각 범위, 전유부분 및 대지권의 표시를 건축물대장·등기부·매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 층수 표시. 공부상 8층이지만 경사지에 소재한 건물의 층 표시 방식 때문에 내부 및 승강기 기준으로는 7층으로 조사됐습니다. 실제 출입구와 호수 표시, 현황 층수를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 토지정보상 면적은 1,308.8㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다. 장방형 토지이며 평지로 조사됐고, 서측 포장도로를 통해 차량 접근이 가능합니다. 본건 호수의 실제 대지권 지분은 별도 확인이 필요합니다.
• 용도지역 및 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역과 가축사육제한구역 등의 지정도 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재되어 있으므로 현재 효력은 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지정보상 공시지가는 8,529,000원/㎡입니다. 이는 개별 토지의 공시지가이며, 본건 802호의 실제 거래가격이나 감정가와 동일한 의미는 아닙니다.
• 교통. 감정요항표에는 인하대역(수인분당선)과 버스정류장 등 대중교통시설이 기재되어 있습니다. 다만 해당 교통 설명 역시 용현동 위치 설명과 함께 기재되어 있어 구월동 본건의 교통 여건으로 확정해서는 안 됩니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·난방설비가 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 현재 동일 건물·동일 용도·동일 층의 거래 비교 근거가 확인되지 않아 환금성과 적정 매각가격은 판단을 보류해야 합니다. 특히 주소와 감정평가 대상의 일치 여부가 먼저 해결되어야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 감정평가서 원본 대조. 남동구 구월동 1463-2와 미추홀구 용현동이라는 위치 설명의 차이를 반드시 해소하세요. 감정평가서에서 본건 802호를 지칭하는 기호와 실제 평가대상이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 매각 목적물 확인. 사건 용도표시 대지와 집합건축물대장상 아파트의 차이를 확인하고, 802호 건물 전유부분과 토지 지분이 어떤 범위로 매각되는지 등기부 및 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
• 공동담보 확인. 인천성암신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 748,000,000원입니다. 등기 원문에 801호 공동담보가 기재되어 있으므로 802호 본건의 근저당권 설정 내용과 공동담보 관계를 확인하세요.
• 경매절차 확인. 2026.06.02 채권자에게 도달한 기각결정정본의 사건상 의미를 확인하세요. 해당 결정이 현재 매각절차에 영향을 미치는지, 매각기일이 유효하게 유지되는지 담당 법원에서 확인해야 합니다.
• 선순위 채무 확인. 채권최고액 748,000,000원과 실제 대출잔액은 다릅니다. 금융기관의 실제 채권액, 배당요구 및 배당순위에 관한 자료를 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 현재 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 관리사무소 탐문, 출입문 및 내부 점유 여부, 임대차계약 존재 여부를 추가 확인하세요.
• 실제 층수와 호수. 공부상 8층과 현황 7층 표시의 차이를 확인하고, 802호의 실제 위치와 출입 동선을 직접 확인하세요.
• 시세와 수익성 검증. 동일 건물 및 인근 동일 용도 물건의 실제 거래가격, 임대료, 공실률을 확인한 뒤 입찰가를 정하세요. 감정가 280,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 관리비 및 조세. 공용부분 체납관리비, 당해세, 기타 법정 우선채권과 실제 배당에 영향을 주는 비용을 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역 및 토지거래허가 관련 지정사항의 현재 효력을 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원 사건기록을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “입찰 안전”은 다르다

권리분석만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2021년 인천성암신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 조사상 공실이며, 매수인 인수액도 0원으로 예상됩니다. 선순위 채권최고액이 감정가보다 크더라도 미배당 채권액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.

그러나 이번 물건의 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 사건 소재지는 남동구 구월동인데 감정요항표는 미추홀구 용현동을 설명하고 있습니다. 사건 용도는 대지, 감정서상 집합건축물대장 용도는 아파트입니다. 공부상 8층과 현황 7층의 차이도 있으며, 2026년 6월 기각결정정본 송달 기록까지 확인해야 합니다.

이러한 차이가 해소되지 않은 상태에서 감정가 2억 8,000만원을 기준으로 입찰가를 결정하는 것은 위험합니다. 특히 실거래 비교가격이 확인되지 않았으므로 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다.

권리 인수 위험은 낮지만, 물건 동일성과 절차 검증은 미완료입니다. 주소·용도·매각 범위·법원 절차가 원본으로 확인되기 전까지는 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다. 이 사건은 단순히 인수금이 0원이라는 이유만으로 안전한 물건으로 평가해서는 안 됩니다.