인천지방법원 2025타경512193. 인천 남동구 구월동 1463-2 로데오프라자21 8층 801호에 대한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 677,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 전보영이며, 신청채권자는 주식회사 에이치제이종합관리, 청구금액은 44,984,335원입니다.

등기상 핵심 권리는 2021년 1월 4일 설정된 인천성암신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 748,000,000원으로 매각가보다 큽니다. 해당 근저당권이 본건에 유효하게 설정된 기준권리라는 전제에서는 이후 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당에서 채권자들의 미배당이 발생하더라도 그 금액이 곧바로 매수인 인수금액이 되는 것은 아닙니다.

그러나 이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 단순한 채권액이 아닙니다. 사건 분류는 ‘대지’인데 소재지는 건물 8층 801호이고, 감정평가에는 아파트 이용상태와 근린생활시설 관련 기재가 함께 나타납니다. 감정평가서의 위치 설명 역시 본건 주소와 다른 지역을 지목합니다. 물건의 특정과 실제 이용현황을 원본 서류로 대조한 뒤 입찰 판단을 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권과 강제경매의 관계

등기부상 2021년 1월 4일 을구 28번에 인천성암신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 748,000,000원이고 채무자는 전보영입니다. 해당 근저당권은 기준권리로 계산되어 있으며, 2025년 9월 8일 접수된 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 것으로 처리됩니다.

여기서 주의할 점은 해당 근저당권의 공동담보 기재입니다. 등기 내용에는 로데오프라자21 8층 802호가 공동담보로 함께 기재되어 있습니다. 이는 공동담보 관계를 확인해야 한다는 의미이며, 본건 801호의 근저당권 설정 내용과 공동담보목록을 함께 대조하는 것이 좋습니다.

과거 권리 중 2008년 7월 17일 설정된 전세권도 확인됩니다. 전세금은 300,000,000원이며, 등기에는 8층 801호 390.447㎡ 근린생활시설 전부와 7층 701호가 공동전세 범위로 표시되어 있습니다. 해당 전세권은 2010년 7월 2일 해지로 말소됐으므로 현재 인수할 전세권으로 보지는 않습니다. 다만 과거 근린생활시설로 기재된 부분은 현재 이용상태와 건축물대장상 용도를 대조할 필요가 있습니다.

2024년 4월 2일 동일 채권자의 강제경매개시결정(2024타경520178)이 있었으나 2024년 5월 28일 취하로 말소됐습니다. 이후 2025년 9월 8일 현재 사건의 강제경매개시결정이 접수됐습니다.

② 시세·가격 판단 — 6억 7,700만원이 적정한가?

현재 확인되는 자료만으로는 동일 건물·동일 용도·동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 677,000,000원이 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 단정할 근거가 없습니다.

이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 동일합니다. 최저매각가가 677,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 사건 분류는 대지, 소재지는 집합건물 801호, 토지 이용상황은 상업용으로 각각 표시되어 있으므로 동일한 평가대상을 기준으로 비교하는 작업이 먼저입니다.

③ 예상배당표 (매각가 677,000,000원 가정)

매각대금 677,000,000원에서 집행비용 약 9,170,000원을 우선 차감하면 배당재원은 667,830,000원입니다. 이를 근저당권 채권최고액 748,000,000원에 배당하면 근저당권자에게 667,830,000원이 지급되고, 채권최고액 기준 미배당액은 80,170,000원입니다. 신청채권자 청구액 44,984,335원은 배당되지 않습니다.

따라서 전체 채권자 미배당액은 125,154,335원입니다. 다만 근저당권의 748,000,000원은 채권최고액 기준이므로 실제 피담보채권 잔액과 배당요구 내역에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당액 변화

유찰 시나리오에서는 매각가가 하락할수록 근저당권과 신청채권자의 미배당액이 증가합니다. 그러나 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족액이지, 자동으로 낙찰자가 떠안는 금액은 아닙니다. 매수인 인수액은 배당 부족액과 구분하여 판단해야 합니다.

⑤ 입지·물건 현황 및 환금성 메모

• 물건 분류. 사건 분류는 대지로 표시되어 있지만, 소재지는 로데오프라자21 8층 801호이고 등기사항전부증명서 제목은 집합건물입니다. 토지 자체를 매각하는 사건인지, 집합건물의 대지권이 포함된 호실 매각인지 매각물건명세서와 등기부로 확인해야 합니다.
• 이용 용도. 감정평가 이용상태에는 아파트로 기재된 부분이 있는 반면, 과거 전세권 설정에는 801호 390.447㎡가 근린생활시설 전부로 기재되어 있습니다. 현재 건축물대장상 용도와 실제 사용 상태를 대조해야 합니다.
• 위치 설명. 감정평가서의 위치 및 주위환경에는 인천광역시 미추홀구 용현동과 인천용학초등학교 북측 인근이라는 설명이 기재되어 있습니다. 본건 소재지인 남동구 구월동과 일치하지 않으므로 해당 위치 설명이 본건에 적용되는지 원본 감정평가서에서 확인해야 합니다.
• 층수 차이. 공부상 로데오프라자21 8층으로 표시되지만, 현황 건물 내부 층 표시 및 승강기 기준으로는 7층으로 조사됐습니다. 경사지에 위치해 공부상 1~2층 부분이 함께 1층으로 표시되는 구조라는 설명입니다.
• 내부 구조. 건축물현황도에는 801호 내부 벽체가 표시되어 있으나, 조사 당시에는 내부 벽체가 없는 것으로 확인됐습니다. 실제 사용 가능 면적과 구획, 원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 조건. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 용도지역은 일반상업지역입니다. 방화지구 및 제1종지구단위계획구역 등이 포함됩니다. 전체 토지면적 1,308.8㎡가 본건 호실의 소유 지분 면적을 뜻하는 것은 아니므로 대지권 비율을 별도로 확인해야 합니다.
• 도로 및 지형. 토지는 평지·세로장방형으로 표시되어 있고 서측 포장도로를 통해 차량 접근이 가능한 것으로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가서의 위치 설명과 본건 주소가 일치하는지 먼저 대조해야 합니다.
• 건물 하자. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 내부 벽체 부존재 및 공부와 현황의 차이는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 동일 건물·동일 호실 용도의 실거래 비교자료가 없어 매각가 677,000,000원의 시장 적정성을 판단할 수 없습니다. 용도와 면적이 확정된 뒤 비교 거래사례를 확보해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 사건 분류가 대지인 반면 등기상 소재지는 8층 801호입니다. 토지와 건물의 매각 범위, 대지권 포함 여부, 집합건물 구분등기 내용을 확인하세요.
• 기준권리 원본 확인. 을구 28번 인천성암신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 748,000,000원입니다. 공동담보목록에 표시된 802호와 본건 801호의 권리관계를 함께 확인하세요.
• 용도 대조. 아파트, 근린생활시설, 대지라는 표시가 함께 존재합니다. 건축물대장, 등기부, 감정평가서, 실제 현황을 각각 확인한 뒤 사용 가능성과 관련 규제를 판단해야 합니다.
• 감정평가서 확인. 위치 설명에 미추홀구 용현동이 등장합니다. 구월동 본건과 다른 지역이므로 평가 대상과 감정평가서 원본의 물건 번호를 대조하세요.
• 공실 및 명도. 현황은 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 관리사무소, 현장 방문, 출입문 및 내부 점유 여부를 확인하세요.
• 내부 벽체. 건축물현황도와 실제 내부 구조가 다릅니다. 원상복구 가능성, 실제 구획 및 용도변경 관련 사항을 확인하세요.
• 기각결정 송달. 2026.06.02. 채권자에게 기각결정정본이 발송·도달된 기록이 있습니다. 해당 결정이 본건 절차에 미친 영향과 현재 매각절차의 유효성을 법원 사건기록에서 확인하세요.
• 배당 검증. 채권최고액 기준 예상배당이며 실제 피담보채권 잔액과 우선권리, 당해세 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 배당요구 종기와 매각물건명세서를 확인하세요.
• 관리비 및 체납. 집합건물의 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능액을 관리사무소에 확인하세요.
• 가격 상한. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 677,000,000원을 곧바로 적정가로 간주하지 마세요. 용도·면적·대지권이 확정된 뒤 동일 조건의 거래사례를 기준으로 응찰 상한을 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것은 물건의 실체

인천지방법원 2025타경512193은 신건 최저가 677,000,000원으로 진행되는 경매입니다. 등기상 2021년 인천성암신용협동조합 근저당권이 핵심 권리이며, 현재 배당 시나리오에서는 근저당권과 신청채권자의 미배당액이 합계 125,154,335원 발생합니다. 그러나 임차인 확인 내역이 없고 현황이 공실이므로 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

다만 이 물건을 단순히 권리상 안전한 신건으로만 판단해서는 안 됩니다. 사건 분류는 대지인데 등기상 집합건물 801호이고, 감정평가 이용상태와 과거 전세권의 용도 표시가 다릅니다. 공부상 8층과 현황상 7층의 차이, 내부 벽체 부존재, 감정평가서의 다른 지역 위치 설명까지 확인해야 할 사항이 적지 않습니다.

무엇보다 실거래 비교자료가 없어 6억 7,700만원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 토지 공시지가만으로 개별 호실의 가치를 대신할 수도 없습니다.

권리상 인수 위험은 낮게 계산되지만, 물건 특정과 가격 검증은 아직 끝나지 않았습니다. 등기·건축물대장·감정평가서·매각물건명세서의 일치 여부를 확인하고, 실제 이용 가능한 면적과 대지권을 확정한 뒤 입찰을 결정하는 것이 합리적입니다.