창원지방법원 2025타경20863. 마산아구찜거리에 위치한 리치클2 지3층301호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(목욕장)이고 기준시점 현재 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 합자회사두봉산업이며, 2024년 11월 14일 주식회사프라임에너지가 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리로, 이후 2025년 임의경매개시결정과 창원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체보다 현장 상태와 상품성이 더 중요합니다. 건축물대장상 용도는 목욕장이지만, 현재 목욕장 시설은 되어 있지 않고 바닥과 천장이 전체 노출된 상태로 조사됐습니다. 감정가 대비 가격이 크게 내려온 사실만으로 투자성을 판단하기보다는, 실제 활용 가능성·시설공사 범위· 체납관리비의 부담 범위를 함께 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20863 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 50 리치클2 지3층301호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 아구찜길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(목욕장) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상9층 건물 내 지하 2개호 |
| 소유자 | 합자회사두봉산업 (2022.12.01 강제경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 96,040,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 709,294,594원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 현재 인수권리는 없다
임차인은 없습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2024.11.14. 주식회사프라임에너지의 근저당권(채권최고액 1,300,000,000원)입니다. 이후 접수된 2025.09.05. 임의경매개시결정과 2025.10.22. 창원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁·압류·가압류·근저당·경매등기들은 이미 말소되었거나 과거 매각 과정에서 정리된 상태입니다.
② 가격 — 34% 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 280,000,000원, 현재 최저매각가는 96,040,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 67,228,000원, 5회 유찰 시 47,059,600원입니다.
그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 특히 이 호실은 통상적인 주거용이 아니라 근린생활시설(목욕장) 용도이고 현재 공실이며, 목욕장 시설 없이 바닥·천장이 노출된 상태입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,720원 |
| 2. 근저당 · 주식회사프라임에너지 | 1,300,000,000원 | 93,911,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 프라임에너지 근저당 채권최고액 1,300,000,000원 중 93,911,280원이 배당되고, 미배당액은 1,206,088,720원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 1,206,088,720원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 67,228,000원 | 65,617,896원 | 1,234,382,104원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 47,059,600원 | 45,812,527원 | 1,254,187,473원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 동성동의 마산아구찜거리에 위치하며, 주위는 상업용 부동산이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 근린생활시설(목욕장) 용도이나 현재 공실입니다. 목욕장 시설은 되어 있지 않고 바닥 및 천장이 전체 노출된 상태입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 제반 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 6m, 북서측 약 3m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 토지면적 1,307.4㎡, 공시지가 1,666,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 일반상업지역, 방화지구에 포함되고 소로1류·소로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 상업지대 내 지하 근린생활시설이고 현재 공실·목욕장 미시설 상태여서 일반 주거용보다 활용처와 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 없이 낙폭만 보지 않기. 최저가 96,040,000원은 감정가보다 크게 낮지만 시장가 비교자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거가 없습니다.
- 목욕장 용도와 현재 상태 확인. 목욕장 시설이 없고 바닥·천장이 노출된 상태이므로 실제 사용계획에 필요한 공사 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 약 48,000,000원 세부내역 확인. 2025년 8월말까지 연체된 것으로 조사된 금액의 기간·항목·공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가 기준 현재 공실이나, 입찰 직전 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 공매공고 이력 교차 확인. 2019년 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있으므로 관련 공매 진행과 현재 권리관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 프라임에너지 근저당은 리치클2 제지2층 제201호와 공동담보로 기재되어 있어 배당과 채권회수 관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관리비 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
현재 권리구조만 보면 말소기준인 프라임에너지 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 등기상 인수액은 0원입니다. 문제는 가격표 바깥에 있습니다. 이미 3회 유찰됐고 최저가는 96,040,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없으며 물건 자체가 공실인 지하 근린생활시설(목욕장)이고 실제 목욕장 시설도 없는 상태입니다. 여기에 2025년 8월말 기준 약 48,000,000원의 관리비 연체가 조사됐습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “감정가의 34%니까 싸다”가 아니라, 실제 사용 가능성·시설공사·관리비·매수층을 모두 반영한 실질 취득비용이 얼마인가입니다. 권리분석은 비교적 단순하지만, 상업용 지하 호실의 환금성과 현황 불확실성이 큰 만큼 권리 합격만으로 가격 합격을 선언하기 어려운 물건입니다.
