🏷️ 88,837,000원 📉 감정가 34% 🧾 약 42,000,000원 🛡️ 인수 0원
88,837,000원
창원지방법원 2025타경20863. 마산합포구 동성동 ‘리치클2’ 지2층201호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(목욕장)이고 기준시점 현재 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 합자회사두봉산업으로, 2022.12.02. 강제경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.11.14. 설정된 주식회사프라임에너지의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당입니다. 이후 2025.09.05. 임의경매개시결정과 2025.10.22. 창원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리관계가 단순하다는 이유만으로 접근하기 어렵습니다. 감정가 259,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 88,837,000원까지 내려왔고, 현황조사에서는 2025년 8월말까지 관리비 약 42,000,000원이 연체된 것으로 조사됐습니다. 또한 건축물대장상 목욕장 용도지만 실제 목욕장 시설은 되어 있지 않고 바닥 및 천장이 전체 노출된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20863 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 50 리치클2 지2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(목욕장) · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상9층 건물 · 바닥 콘크리트 마감 |
| 소유자 | 합자회사두봉산업 (2022.12.02. 강제경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 88,837,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 709,294,594원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이고, 이용상태는 현재 공실입니다. 현재 말소기준은 2024.11.14. 주식회사프라임에너지 근저당이며, 그 뒤의 2025.09.05. 임의경매개시결정과 2025.10.22. 창원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 259,000,000원, 현재 최저매각가는 88,837,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰·감정가 34%로 표시되어 있습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 62,185,899원, 5회 유찰 시 43,530,129원입니다.
| 회차 | 매각가 | 프라임에너지 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 88,837,000원 | 86,837,934원 | 1,213,162,066원 |
| 4회 유찰 시 | 62,185,899원 | 60,666,553원 | 1,239,333,447원 |
| 5회 유찰 시 | 43,530,129원 | 42,346,587원 | 1,257,653,413원 |
다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반상업지역의 지하 근린생활시설이고 현재 공실이며, 목욕장 시설이 갖춰져 있지 않은 상태입니다. 3회 유찰이라는 사실 자체도 실제 수요와 환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,999,066원 |
| 2. 근저당 · 주식회사프라임에너지 | 1,300,000,000원 | 86,837,934원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,213,162,066원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 산정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 마산아구찜거리에 위치하며, 주위는 상업용 부동산이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 근린생활시설(목욕장) 용도이며 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 현황. 건축물대장상 용도는 목욕장이지만 현황 목욕장시설은 되어 있지 않고, 바닥 및 천장이 전체 노출된 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상9층 건물이며 제반 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 6m 및 북서측 약 3m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,307.4㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 공시지가 1,666,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류와 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비부터 확인. 2025년 8월말까지 약 42,000,000원 연체가 조사됐습니다. 관리비 내역과 현재 잔액, 정산 범위를 확인해야 합니다.
- 시설 상태 확인. 목욕장 용도지만 목욕장 시설이 되어 있지 않고 바닥·천장이 전체 노출된 상태이므로 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 공실·환금성 확인. 기준시점 공실이고 이미 3회 유찰됐습니다. 실제 사용수요와 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 프라임에너지 근저당은 리치클2 지3층301호와 공동담보로 등기되어 있습니다.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격의 적정성을 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 무엇을 사는지가 중요하다
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2024.11.14. 프라임에너지 근저당이 말소기준이고 그 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 물건 자체입니다. 감정가 259,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 88,837,000원까지 내려왔지만, 현재 공실인 지하 근린생활시설이고 목욕장 시설이 갖춰져 있지 않으며 바닥과 천장이 노출되어 있습니다. 현황조사상 관리비도 약 42,000,000원 연체된 것으로 조사됐습니다.
비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 감정가의 34%라는 숫자만 보고 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 권리 인수는 0원이지만, 공실·시설상태·관리비·공매공고·3회 유찰이라는 요소를 모두 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 신중. 이 사건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 사용가치와 추가비용을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
