256,000,000원
서울남부지방법원 2025타경496. 금천구 가산동 가산케이에스타워 제15층 제오1513호로, 건축물대장상 지원시설(업무시설)입니다. 소유자는 주식회사지안씨엠씨이고, 2023년 12월 20일 농협은행주식회사가 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025년 4월 25일 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기부의 이 흐름만 보면 후순위 권리 정리는 비교적 단순하지만, 매각물건명세서가 별도로 토지 을구 7번 구분지상권설정등기의 인수를 명시하고 있다는 점이 결정적입니다.
현재 최저매각가는 감정가 400,000,000원의 64%인 256,000,000원입니다. 다만 확인되는 가격 기준은 감정가와 경매 회차뿐이므로 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 더구나 구분지상권은 배당표에서 금액으로 더해지는 임차보증금과 다른 성격의 권리이므로, 금전 인수액이 0원으로 계산됐다는 이유만으로 인수 부담이 없다고 판단해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경496 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-14 가산케이에스타워 제15층 제오1513호 도로명: 서울특별시 금천구 벚꽃로36길 30 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타 · 건축물대장상 지원시설(업무시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상16층 건물 내 제15층 |
| 소유자 | 주식회사지안씨엠씨 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 256,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 668,848,975원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.20. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 구분지상권은 인수
등기부상 말소기준권리는 2023년 12월 20일 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2025년 1월 13일 강동세무서장 처분의 압류는 2025년 3월 21일 해제됐고, 2025년 3월 31일 말소등기가 접수돼 이미 정리됐습니다. 2025년 4월 25일 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 이러한 건물 등기 흐름과 별개로 토지 구분지상권 인수사항이 남아 있는 구조입니다.
② 임차관계 — 보증금·전입·확정일자 모두 미상
| 점유자 | 호수 | 이용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한화라이프랩 63지점 | 1513호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
제1513호에는 한화라이프랩 63지점이 현황조사와 매각물건명세서에 확인됩니다. 그러나 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력은 “가능·미상”으로 봐야 합니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 표시는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 420,000,000원 | 251,616,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행 근저당권에 251,616,000원이 배당되고 168,384,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 동측 인근이며, 주위는 지식산업센터와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 소재하며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 지원시설(업무시설)이며, 매각물건명세서에도 공부상 업무시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 커튼월·복합판넬 외벽, 새시창호이며 위생·급배수·승강기·기본 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 폭 약 20m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 을구 7번 원문 확인. 구분지상권설정등기가 명시적 인수권리이므로 토지 등기와 매각물건명세서에서 구체적인 범위와 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 한화라이프랩 63지점의 보증금·전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 임대차계약과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 현재 자료만으로는 대항력 유무를 확정할 수 없으므로 “대항력 가능·미상” 상태를 전제로 판단해야 합니다.
- 업무시설 이용 확인. 공부상 지원시설(업무시설)과 실제 사용 상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 임차보증금도 미상이므로 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 청구액 대조. 신청채권자의 청구액은 668,848,975원이고 등기된 근저당 채권최고액은 420,000,000원이므로 관련 원문 서류의 금액 관계를 확인해야 합니다.
- 매각기일. 2026.09.03 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 권리 확인이 먼저다
감정가 400,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 256,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 64% 회차입니다. 그러나 이 사건의 결론은 할인율보다 권리에서 갈립니다. 말소기준인 농협은행 근저당과 후순위 경매개시결정은 매각으로 정리되지만, 토지 을구 7번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수합니다. 동시에 한화라이프랩 63지점의 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 미상이어서 임차관계 역시 닫히지 않았습니다. 따라서 현재 가격이 싸다는 판단도, 인수 부담이 없다는 판단도 원문 확인 전에는 유보하는 것이 맞습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐나”가 아니라 무엇을 인수하고 누구의 점유를 넘겨받는가입니다.
