230,400,000원
서울남부지방법원 2025타경496. 가산동 가산케이에스타워 제15층 제오1512호로, 감정평가 이용상태는 지원시설(업무시설)입니다. 등기부상 소유자는 주식회사지안씨엠씨이고, 2024.01.08. 농협은행주식회사의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.04.25. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
가격은 두 차례 유찰되어 감정가 360,000,000원에서 현재 최저매각가 230,400,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없으므로 “감정가보다 36% 낮다 = 시세보다 싸다”로 연결할 수는 없습니다. 이 사건의 우선 확인 대상은 가격보다 먼저 인수되는 구분지상권의 구체적 내용입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경496 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-14 가산케이에스타워 제15층 제오1512호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(업무시설) |
| 소유자 | 주식회사지안씨엠씨 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 230,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 668,848,975원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 구분지상권은 별도 확인
말소기준은 2024.01.08. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 360,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.01.13. 국(강동세무서장)의 압류는 2025.03.31. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 본건 호수와 현황조사 표기가 다르다
| 조사된 명칭 | 표기 부분 | 이용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한화라이프랩 63지점 | 1513호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 한화라이프랩 63지점이 1513호로 기재돼 있습니다. 그러나 경매 대상은 1512호입니다. 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부도 확인되지 않아 이 표기만으로 본건의 임차인 또는 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 보증금과 전입일이 확인되지 않은 만큼 대항력은 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 현재 회차 배당 — 근저당에 133,625,600원 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,025,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 226,374,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 230,400,000원 가정 시 집행비용 4,025,600원, 농협은행주식회사 근저당에 226,374,400원이 배당되고, 채권최고액 360,000,000원 대비 133,625,600원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 판단은 별개
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 230,400,000원 | 226,374,400원 | 133,625,600원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 184,320,000원 | 180,939,520원 | 179,060,480원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 147,456,000원 | 144,591,616원 | 215,408,384원 |
유찰이 이어질수록 최저가는 184,320,000원, 147,456,000원으로 낮아지고 근저당 미배당은 각각 179,060,480원, 215,408,384원으로 커집니다. 다만 이 수치들은 감정가와 채권배당의 변화를 보여줄 뿐, 실거래 시세 자료가 없는 상태에서는 어느 회차가 시장가격보다 싼지 판단하는 근거가 되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 동측 인근이며, 주위는 지식산업센터와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 소재합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 지원시설(업무시설)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상16층 건물 내 제15층이며 외벽은 커튼월·복합판넬 붙임, 창호는 새시조입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 노폭 약 20m 도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 토지로 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설·업무시설) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 차이가 기재되어 있지 않고, 위반건축물 표기도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 토지 을구 3번 구분지상권설정등기의 존속범위·내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 1512호 점유 확인. 현황조사에는 1513호의 한화라이프랩 63지점이 기재돼 있으므로 본건 1512호의 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차정보 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 64%이지만 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 회차에서 근저당 채권최고액 360,000,000원 중 133,625,600원이 미배당되지만, 배당 부족분과 매수인 인수액은 같은 개념이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 인수권리 확인이 먼저
이 물건은 두 차례 유찰되어 최저매각가가 감정가의 64%인 230,400,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 근저당 이후 경매개시결정은 소멸하고 배당표상 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 토지 을구 3번 구분지상권설정등기가 매수인 인수권리로 명시돼 있다는 점 때문에 단순한 ‘권리 깨끗한 저가 물건’으로 볼 수 없습니다.
여기에 현황조사의 점유 표기가 본건 1512호가 아닌 1513호이고, 보증금·전입일·확정일자도 확인되지 않습니다. 실거래 시세 자료까지 없는 만큼 감정가 64%라는 숫자만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다. 결론은 가격보다 권리 원문 확인이 우선입니다. 구분지상권의 실제 부담 범위와 1512호의 점유·임차관계가 확인된 뒤에야 응찰가를 판단할 수 있는 사건입니다.
