⚖️ 4회 유찰 · 💰 최저가 47,060,000원 · ⚠️ 선순위 전입 2명 보증금 미상 · 🏷️ 감정가 대비 24.01%
의정부지방법원 2024타경70219. 파주시 다율동 이타워2 지1층 B15호입니다. 감정평가 조사에서는 표시상 “사탄곱창”으로 사용 중인 것으로 확인됐습니다. 현재 소유자는 장예나이며, 2023.01.25. 소유권을 취득하면서 거래가액 193,672,600원이 등기됐습니다. 같은 날 파주연천축산업협동조합 근저당 132,000,000원과 주식회사이시티 근저당 36,000,000원이 설정됐습니다.
경매 가격만 보면 감정가 196,000,000원에서 네 차례 유찰되어 47,060,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가보다 점유관계가 먼저입니다. 현황조사상 이종명은 2021.05.21., 조한석은 2021.10.18. 전입한 것으로 조사되어 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로, 단순히 전입일만 보고 대항력 유무와 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경70219 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 해올1길 31, 지1층비15호 (다율동,이타워2) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 표시상 “사탄곱창”으로 사용 중 |
| 소유자 | 장예나 · 거래가액 193,672,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 47,060,000원 (4회 유찰) |
| 본건 경매채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 480,214,793원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급 | 2026.07.27 · 의정부지방법원 고양지원 파주등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유자가 핵심
말소기준권리는 2023.01.25. 파주연천축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사이시티 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 국·파주시 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 문제는 별개입니다. 이종명과 조한석은 말소기준일보다 앞선 전입내역이 있어 대항력 가능성이 있으나, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수 범위는 현재 확정할 수 없습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 확인이 필요한 3명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이송강 | 지1층B15호 | 2024.02.19 | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종명 | 미상 | 2021.05.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조한석 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
이송강은 2024.02.19. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이종명·조한석은 전입일이 각각 2021.05.21., 2021.10.18.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 두 사람은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 “대항력 있음”으로 확정해 표현할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교할 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 196,000,000원에서 최저가가 47,060,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 근거가 없습니다.
특히 현재 물건은 표시상 음식점으로 사용 중이고, 두 명의 선순위 전입자 보증금이 미상입니다. 실질취득가를 계산하려면 낙찰가 + 실제 인수보증금을 기준으로 봐야 하므로, 인수액 확인 전에는 감정가 대비 할인율 24.01%를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,247,080원 |
| 1. 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 132,000,000원 | 45,812,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이시티 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 460,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 480,214,793원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,108,214,793원 중 예상 배당 45,812,920원, 미배당 1,062,401,873원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액을 바꿀 수 있으며, 선순위 점유자의 실제 보증금 역시 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 B15호는 표시상 “사탄곱창”으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 경기도 파주시 다율동 산들초등학교 북서측 인근으로, 상업·업무용 건물이 밀집된 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 외벽은 돌붙임 및 복합판넬 마감, 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 다율동 1041-3·1041-4 두 필지 일단, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·파주운정3지구 제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,017,000원/㎡이며, 토지면적은 1,394.4㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이종명·조한석 보증금 확인. 두 사람 모두 말소기준보다 앞서 전입한 점유자로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종 대조. 선순위 점유자의 대항력·배당요구 여부와 매수인이 인수할 보증금이 있는지 직접 확인해야 합니다.
- 이송강 임대차 확인. 지1층 B15호, 보증금 10,000,000원·차임 800,000원, 전입 2024.02.19.로 조사됐습니다.
- 상가 실제 영업상태 확인. 감정평가상 “사탄곱창” 표시로 사용 중입니다. 현장 영업 여부와 점유자를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 등기부에 국세·파주시 압류가 있고, 당해세 해당 시 매각대금에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 유찰가만으로 판단 금지. 감정가의 24.01%라는 숫자는 실거래 시세와 실질취득가를 의미하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “얼마를 인수하나”가 먼저다
이 물건의 최저매각가는 47,060,000원으로 감정가 196,000,000원의 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이 눈에 들어오지만, 권리분석에서는 이보다 먼저 확인할 것이 있습니다. 이종명·조한석 두 선순위 전입자의 실제 임대차보증금입니다.
두 사람의 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 매수인이 추가로 떠안을 금액을 계산할 수 없고, 따라서 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 등기부상 후순위 근저당·가압류·압류가 소멸한다는 이유만으로 안전형 물건으로 볼 단계가 아닙니다. 현재 회차에서의 핵심은 “47,060,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “47,060,000원 외에 얼마를 더 부담하게 되는가”입니다.
