62,083,000원
의정부지방법원 2024타경70219. 파주시 다율동 이타워2 6층 602호입니다. 공부상 용도는 교육연구시설(학원)이고, 현황에서는 별도 표시 없이 폐문 중이며 건물 게시판에는 개인사무실로 표시돼 있습니다. 감정가 181,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 62,083,000원입니다.
등기만 보면 말소기준은 2023.01.20. 설정된 국민은행 근저당 120,000,000원이고, 같은 날 설정된 이시티 근저당 96,000,000원과 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국·국민건강보험공단·파주시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경70219 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 해올1길 31, 6층602호 (다율동, 이타워2) |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공부상 교육연구시설(학원) · 건물 게시판상 개인사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 장예나 · 거래가액 202,258,324원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 62,083,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 480,214,793원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 사전전입은 별도 확인
말소기준권리는 2023.01.20. 국민은행 근저당권입니다. 이후의 이시티 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 국·국민건강보험공단·파주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에는 말소기준보다 앞선 2021.05.21. 전입 이종명, 2021.10.18. 전입 조한석이 확인됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이송강 | 지1층B15호 | 2024.02.19 | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종명 | 미상 | 2021.05.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조한석 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
이송강의 점유부분은 지1층 B15호로 기재되어 있어 본건 6층 602호와 구분해 볼 필요가 있고, 전입일도 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 반면 이종명·조한석은 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·점유부분 등이 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’ 판단은 보류
현재 최저매각가는 62,083,000원으로 감정가 181,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 43,458,100원, 5회 유찰 시 30,420,669원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,517,494원 |
| 국민은행 근저당 | 120,000,000원 | 60,565,506원 |
| 이시티 근저당 | 96,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 460,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 미상 | 0원 |
| 경매개시결정 · 더블유케이2403유동화전문 유한회사 | 480,214,793원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,156,214,793원, 계산상 배당액은 60,565,506원이며 미배당은 1,095,649,287원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있어 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 다율동 산들초등학교 북서측 인근으로 상업·업무용 건물이 밀집된 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건 602호는 별도 표시 없이 폐문 중이며 공부상 교육연구시설(학원), 건물 게시판상 개인사무실로 표시돼 있습니다.
- 토지·용도지역. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 2,017,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되고 대로3류·중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사전전입자 확인. 이종명·조한석이 실제 602호 점유자인지, 보증금이 얼마인지, 확정일자와 배당요구 여부가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 교육연구시설(학원)이고 게시판상 개인사무실로 표시돼 있으므로 실제 사용계획과 허용 용도를 확인해야 합니다.
- 폐문 점유 확인. 현황상 별도 표시 없이 폐문 상태이므로 실제 점유자·사용자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 동일 용도·동일 건물의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 사전전입이 먼저다”
이 물건은 감정가 181,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 62,083,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 먼저 확인할 것이 있습니다. 말소기준보다 앞선 이종명·조한석의 전입입니다. 보증금과 점유부분이 확인되지 않아 대항력과 인수액이 아직 확정되지 않았고, 공부상 용도 역시 주거용 아파트가 아니라 교육연구시설(학원)입니다.
등기부 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 이것만으로 ‘인수 0원’이라고 결론내리기는 이릅니다. 현재 배당 계산의 0원은 어디까지나 확인된 권리 기준입니다. 사전전입자의 임대차관계를 확인해 실질취득액을 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
