서울남부지방법원 2026타경3673. 서울 구로구 구로동 비즈트위트레인보우 10층 1010호에 대한 강제경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 집합건축물대장에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고 감정평가에서도 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 전용면적은 19.02㎡, 건물은 20층이며 해당 호실은 10층입니다.

이 사건의 핵심은 건물 자체보다 임차권의 우선순위에 있습니다. 소유자는 신정옥이며, 2019년 6월 17일 거래가액 105,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 안소현은 2019년 6월 14일 전입·점유를 시작했고, 최초 확정일자는 2019년 5월 31일입니다. 이후 보증금이 증액되어 현재 등기된 임차보증금은 130,000,000원입니다.

말소기준권리로 제시된 것은 2026년 2월 20일 강제경매개시결정입니다. 안소현의 주택임차권은 그보다 앞서 등기되어 있으며, 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 경매개시결정이 매각으로 말소된다는 사실만으로 선순위 임차보증금까지 소멸하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권

등기상 남아 있는 근저당권은 없습니다. 2012년 7월 25일 삼성화재해상보험주식회사 명의로 설정된 채권최고액 31,200,000원의 근저당권은 같은 해 9월 27일 말소됐습니다. 2019년 설정된 가압류 15,000,000원 역시 2020년 12월 22일 말소됐습니다.

문제는 이들 말소된 권리가 아니라 을구 3번 주택임차권입니다. 안소현은 경매개시결정 이전부터 대항력을 주장할 수 있는 임차인으로 기재되어 있으며, 그 임차권은 매각으로 당연히 소멸한다고 볼 수 없습니다. 보증금 전액이 변제되지 않는 경우 매수인이 미변제액을 부담할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2건 확인 필요

실제 임차관계 확인 대상은 안소현·김지일 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 사람은 없습니다. 다만 동일 공간에 대한 각자의 점유·임대차 관계가 확인되지 않아 보증금을 단순 합산하지 않았습니다.

③ 실질취득 분석 — 유찰돼도 보증금 부담은 사라지지 않는다

이 사건의 가장 중요한 계산은 낙찰가만이 아니라 인수할 보증금 잔액까지 포함한 취득 부담입니다.

현재 배당 시뮬레이션에서 안소현은 경매개시결정 채권자로 107,660,000원을 배당받는 것으로 계산되어 있고, 청구금액 130,000,000원 중 22,340,000원이 미배당됩니다. 이 배당금이 동일한 임대차보증금 반환채권의 변제에 충당된다면 매수인에게 남는 보증금 부담도 그에 맞게 조정되어야 합니다.

반면 제시된 인수 시뮬레이션은 130,000,000원 전액 인수를 가정하고 있습니다. 이 금액을 낙찰가에 무조건 더하거나, 안소현에게 지급된 배당과 별도로 보증금 전액을 다시 계산하면 중복 산정될 수 있습니다. 실제 인수액은 배당표 확정 및 집행채권과 보증금채권의 동일성 확인 후 판단해야 합니다.

④ 회차별 매각·미배당 시나리오

회차별 미배당액은 강제경매 신청채권자 안소현의 청구액 130,000,000원에 대한 시뮬레이션입니다. 전액 인수 가정액은 모든 회차에서 동일하게 제시되어 있으나, 실제 매수인 인수액과 별개로 검증해야 합니다. 집행비용 및 추가 임차관계에 따라 경제적 부담이 달라질 수 있습니다.

유찰 후 최저가가 88,000,000원 또는 70,400,000원으로 내려가더라도 미배당액은 각각 43,984,000원, 61,267,200원으로 증가합니다. 따라서 선순위 보증금 미변제분을 인수하는 구조가 유지된다면, 입찰가 하락분만큼 실질취득 비용이 절감된다고 볼 수 없습니다.

⑤ 시세 비교 — 실질취득이 최근 시세를 크게 초과

비즈트위트레인보우의 전용 19㎡대 비교 실거래는 총 12건이며 전체 평균은 102,958,333원입니다. 다만 가격 판단에는 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 10건의 평균은 104,250,000원, 최신 거래는 2026년 9월 93,000,000원입니다.

현재 최저가 110,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.5%입니다. 즉 임차보증금 인수 문제를 제외하더라도 신건 최저가는 최근 시세보다 높습니다.

여기에 선순위 보증금에 따른 실질취득 부담을 약 130,000,000원으로 평가하면 최근 12개월 평균의 약 124.7%가 됩니다. 최신 거래 93,000,000원과 비교하면 부담 격차가 더욱 커집니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)

미배당 채권액 22,340,000원은 매각대금에서 배분되는 금액이 아니므로 아래 배당 도넛에 포함하지 않았습니다. 임차권 130,000,000원과 강제경매 청구액 130,000,000원이 동일한 채권인지 반드시 확인해야 하며, 동일 채권인 경우 중복 변제·중복 인수로 계산해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 신구로초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 및 업무용 빌딩이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 건물. 2012.06.05 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 10층 호실입니다. 전기·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역에 위치하며, 대지의 공시지가는 8,975,000원/㎡입니다. 대지면적은 1,609.1㎡이고 지목은 대입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정도 있으나, 지정 대상과 기간을 고려하여 해당 오피스텔 거래에 대한 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 해당 1010호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 비교 실거래 12건은 90,000,000원부터 116,000,000원까지 분포합니다. 매수층이 가격에 민감할 수 있으므로 실질취득 부담이 이 거래 범위를 크게 웃도는 점은 재매각 위험으로 작용할 수 있습니다.
• 단지 경매 이력. 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 다만 본건은 선순위 임차권 인수형이므로 일반적인 유찰 할인 효과를 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 안소현의 실제 보증금 잔액. 최초 120,000,000원과 두 차례 증액된 10,000,000원의 지급내역, 반환 여부, 확정일자별 우선순위를 확인해야 합니다.
• 배당금과 인수액의 관계. 안소현의 강제경매 청구채권 130,000,000원이 임대차보증금 반환채권과 동일한지 확인하고, 107,660,000원의 예상배당이 보증금 변제에 충당되는지를 검토해야 합니다.
• 임차권등기 말소 조건. 을구 3번 주택임차권이 낙찰 후 어떤 변제·말소 절차를 거쳐 소멸하는지 확인해야 합니다.
• 김지일의 임대차관계. 2025.06.16 전입한 김지일의 보증금, 계약서, 확정일자, 점유 범위 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 별도 인수 위험이 존재할 수 있습니다.
• 점유·명도. 안소현의 임차권등기 이후 실제 점유 상태, 김지일과의 관계, 인도 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 용도 대조. 사건상 근린시설 표기와 건축물대장상 업무시설(오피스텔) 등재 내용을 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 시세 상한 검토. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 105.5%이며, 보증금 관련 실질취득 부담은 평균 시세보다 더 높습니다. 단순 최저가가 아닌 총부담 기준으로 판단해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 집행비용 및 배당에 영향을 주는 우선채권을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 임차권등기명령, 현황조사서, 배당요구서 및 채권계산서를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 그대로일 수 있다”

이 사건에서 가장 경계해야 할 것은 110,000,000원이라는 최저매각가만으로 가격을 판단하는 것입니다. 선순위 임차권의 보증금은 130,000,000원이고, 매각물건명세서에는 미변제 보증금의 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 배당금과 보증금 반환채권이 연결되는 경우 실질취득 부담은 보증금 수준으로 고정될 수 있으며, 이때 유찰로 인한 낙찰가 하락은 미배당 보증금 증가로 상쇄될 수 있습니다.

더구나 최근 12개월 실거래 평균은 104,250,000원입니다. 실질취득 부담 약 130,000,000원은 최근 시세보다 높고, 최신 거래 93,000,000원과도 큰 격차가 있습니다. 여기에 김지일의 보증금과 실제 임대차관계가 확인되지 않아 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

결론은 권리 위험 높음·가격 메리트 부족·입찰 보류 권고입니다. 안소현의 배당금이 실제 보증금채무를 얼마나 소멸시키는지, 임차권등기 말소가 가능한지, 김지일에게 별도 대항력과 인수대상이 있는지를 확인하기 전에는 안전한 인수가액을 확정하기 어렵습니다. 이 물건은 낙찰가보다 최종적으로 얼마를 부담하게 되는지가 입찰 판단의 출발점입니다.