서울남부지방법원 2026타경3673. 서울 구로구 구로동 44-8, 비즈트위트오렌지 4층 421호입니다. 전용면적은 15.54㎡이며, 감정평가상 본건은 공동주택인 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 사건의 용도 분류는 기타입니다.

이 물건은 등기부상 과거 신한은행 근저당권이 존재했지만 2021년 1월 19일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 주목해야 할 기준권리는 2026년 2월 20일 접수된 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 신청채권자는 안소현이며 청구금액은 1억 3,000만원입니다.

그러나 등기부만 보고 권리가 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다. 김지일 씨가 2025년 6월 16일 전입하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2026년 3월 13일 배당요구까지 했습니다. 기준권리보다 앞선 전입이므로 대항력에 따른 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다. 보증금이 미상이라는 점이 이 사건의 가장 큰 변수입니다.

가격도 만만치 않습니다. 최근 12개월 거래 평균은 9,000만원이고 최신 거래는 8,700만원입니다. 감정가이자 최저가인 1억 1,600만원은 최근 평균을 28.9% 웃돌고, 거래 추세도 -18.0%입니다. 권리와 가격 양쪽 모두 확인 없이 접근하기 어려운 신건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 선행 임차인이 핵심

기준권리와 임차인의 선후관계가 중요합니다. 본건의 권리 기준은 2026년 2월 20일 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 김지일 씨의 전입일은 2025년 6월 16일로 이보다 약 8개월 앞섭니다. 확정일자도 같은 날이며 배당요구까지 완료된 상태입니다.

임차인 현황

실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 분류되는 임차인은 확인되지 않습니다. 임차인 보증금과 월세는 확인되지 않았으며, 점유 부분도 미상입니다.

감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있지만, 매각물건명세서·현황조사·문건접수에서는 김지일 씨의 주거 점유와 전입일, 확정일자, 배당요구가 확인됩니다. 따라서 감정요항표의 임대관계 미상만으로 임차인이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

등기부 권리 검토

과거 신한은행 근저당권은 2021년 1월 19일 해지로 말소됐습니다. 현재 등기상 근저당권은 확인되지 않습니다. 2013년 금지사항등기도 2021년 2월 8일 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권을 현재 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

다만 현재 강제경매개시결정 이전에 전입한 임차인이 존재합니다. 등기부상 근저당권이 없다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 사건은 등기부의 단순함보다 임차인 보증금 확인이 우선입니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래보다 28.9% 높다

비즈트위트오렌지의 전용 15.54㎡ 전후 면적 거래를 비교합니다. 전체 12건 평균은 1억 650만원이지만, 2023년 이전의 상대적으로 높은 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 거래 2건의 평균 9,000만원과 최신 거래 8,700만원을 우선해야 합니다.

최근 12개월 거래는 2026년 8월의 8,700만원과 9,300만원입니다. 평균은 9,000만원이고 최신 거래는 8,700만원입니다. 현재 최저가 1억 1,600만원은 최근 12개월 평균의 128.9%, 최신 거래의 133.3%입니다.

전체 12건 평균 1억 650만원만 보면 최저가가 108.9% 수준으로 보이지만, 과거 거래가격이 포함된 평균을 최근 시장가격의 기준으로 삼아서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 하면 현재 최저가는 명확히 높은 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정 · 임차인 보증금 미반영)

위 금액은 제공된 배당 산출값으로, 집행비용 2,424,000원을 제외한 금액을 신청채권자에게 배당하는 가정입니다. 신청채권자 미배당액은 16,424,000원이며 소유자 잔여금은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 신구로초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 및 업무용 빌딩 등이 혼재되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 차량 및 대중교통 이용여건은 감정평가상 보통 수준입니다.
• 건물 이용. 본건은 18층 건물의 4층 421호이며 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조이고 전기·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역이며 평지·가로장방형 토지, 중로 한 면 접면입니다. 공시지가는 8,281,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 실제 호실의 내부 상태와 설비 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 115세대 규모의 건물로, 최근 12개월 거래는 2건이며 8,700만원과 9,300만원입니다. 전체 거래 12건 평균은 1억 650만원이지만 최근 거래 평균은 9,000만원으로 낮아졌고, 거래 추세는 -18.0%입니다. 과거 거래가격을 현재 매도가격으로 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 김지일 씨의 임대차계약서, 보증금, 차임, 실제 점유 부분 및 임대차 관계를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 인수액을 계산할 수 없으므로 확인 전 입찰을 보류하는 것이 안전합니다.
• 대항력 및 우선변제권 검증. 전입일·확정일자 2025.06.16과 기준권리일 2026.02.20의 선후관계를 확인하고, 2026.03.13 배당요구의 실제 접수 및 임차인의 배당요구 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 낙찰가만 계산하지 말고 임차보증금 중 배당으로 변제되는 금액과 미배당 인수액을 구분해야 합니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어날 수 있으므로 총취득원가를 기준으로 판단해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 현재 최저가 1억 1,600만원은 최근 12개월 평균 9,000만원의 128.9%입니다. 최신 거래 8,700만원보다도 2,900만원 높습니다. 전체 거래 평균 1억 650만원만 보고 입찰가를 정하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -18.0%입니다. 과거 2022~2023년 거래가격을 현재 시세로 간주하지 말고, 최근 2건의 거래와 층·면적·호실 상태를 기준으로 비교해야 합니다.
• 유찰 이후에도 권리 재검토. 건물 경매 통계상 평균 유찰은 1.8회입니다. 유찰로 최저가가 낮아져도 임차인 인수액을 포함한 실질취득가가 낮아지는 것은 아닐 수 있습니다.
• 점유 및 명도. 김지일 씨의 실제 점유 범위와 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다. 임차보증금 정산 및 명도 협의 가능성도 입찰 전 검토해야 합니다.
• 토지거래허가 및 규제. 토지이용계획상 일반상업지역과 토지거래계약 허가구역 등의 제한사항이 확인됩니다. 거래 당시 적용되는 허가 대상과 요건을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료 및 배당요구 문건을 직접 대조해야 합니다. 특히 임차보증금과 배당순위는 반드시 확인하세요.

맺으며 — “신건 가격보다 임차보증금이 먼저다”

서울남부지방법원 2026타경3673은 과거 신한은행 근저당권이 이미 말소됐고 현재 등기상 근저당권이 확인되지 않는다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 이 사건에는 기준권리보다 앞서 전입하고 확정일자를 받은 실제 임차인 김지일 씨가 있습니다. 배당요구도 완료됐지만 보증금이 미상이라 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

가격 역시 매력적이지 않습니다. 감정가이자 최저가인 1억 1,600만원은 최근 12개월 평균 9,000만원의 128.9%이고, 최신 거래 8,700만원의 133.3%입니다. 최근 거래 추세는 -18.0%로 하락 방향입니다. 과거 전체 거래 평균 1억 650만원만으로 현재 가격을 정당화하기 어렵습니다.

무엇보다 보증금이 확인되지 않은 상태에서 인수액 0원을 전제로 입찰해서는 안 됩니다. 실제 보증금과 배당 가능액을 확인하고, 미배당 인수액을 더한 실질취득가를 최근 거래가격과 비교해야 합니다.

결국 이 물건의 핵심은 단순히 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받는 것이 아닙니다. 보증금 미상 임차인의 인수 위험을 먼저 제거하고, 하락한 최근 시세에 맞는 총취득원가를 확보할 수 있느냐가 승부처입니다. 권리 확인 전에는 신건 가격을 서두를 이유가 없습니다.