의정부지방법원 2024타경86573. 파주시 와동동 힐데스하임케멜라스 7층 722호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기 흐름은 2021.04.02 박지안 명의 소유권이전과 동시에 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.12.05 임의경매개시결정, 파주시 압류, 국민건강보험공단 압류가 이어졌으나 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가격은 63,210,000원으로 감정가 129,000,000원의 49%입니다. 그러나 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 거래 자료 없이 단순히 “감정가 대비 반값”만으로 저가 여부를 판단할 근거는 부족합니다. 특히 이 사건은 재매각이고 매수신청보증금도 20%가 적용되므로 일반적인 회차와 조건이 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86573 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 가람로134번길 53, 7층722호 (와동동,힐데스하임케멜라스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상10층 · 제7층 제722호 |
| 소유자 | 박지안 · 2019.12.03 매매 원인 · 거래가액 139,147,030원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 63,210,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프더블유이사공구유동화전문 유한회사 / 210,373,271원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.04.02 우리은행 근저당권이며 채권최고액은 120,000,000원입니다. 2024.12.05 임의경매개시결정과 이후의 파주시·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰·재매각, ‘49%’ 자체는 시세가 아니다
현재 회차 최저가는 63,210,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 44,247,000원, 4회 유찰 시 30,972,899원입니다. 하지만 이 숫자는 감정가 대비 경매 회차 가격일 뿐, 실제 시장 거래가격과의 할인율을 뜻하지는 않습니다.
| 회차 | 최저매각가격 | 감정가 비율 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 63,210,000원 | 49% | 58,327,780원 |
| 3회 유찰 시 | 44,247,000원 | 34% | 76,949,446원 |
| 4회 유찰 시 | 30,972,899원 | 24% | 89,984,613원 |
③ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,537,780원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 61,672,220원 |
| 근저당 미배당 | 120,000,000원 | 58,327,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 63,210,000원 가정 시 집행비용 1,537,780원을 제외한 61,672,220원이 우리은행 근저당에 배당되고, 근저당 기준 58,327,780원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 와동동 운정체육공원 남서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·오피스텔·근린생활시설·상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상10층 건물이며 기본 위생·급배수, 승강기, 지하주차장, 기계식주차, 소방, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 노폭 약 22-23미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,555,000원/㎡, 토지면적은 3,623.0㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·폐기물매립시설 설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 전기공급설비에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 특별매각조건을 반드시 반영하세요.
- 임대관계. 확인된 임차인 자료와 별개로 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유관계와 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 입찰 전 공부상 용도와 현황을 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 58,327,780원은 채권자 측 부족분이고, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 재매각 조건과 현황 확인이 핵심
이 물건은 등기만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2021.04.02 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 시세와의 직접 비교가 없으므로 이를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수는 없습니다. 여기에 2회 유찰 후 재매각, 매수신청보증금 20%, 감정평가상 임대관계 미상, 그리고 근린시설과 오피스텔 이용상태의 병존이 확인 포인트입니다. 이 사건의 핵심은 “인수 0원” 자체보다 재매각 조건과 현황을 얼마나 정확히 확인하고 가격을 검증하느냐에 있습니다.
