의정부지방법원 2024타경86573. 파주시 와동동 힐데스하임케멜라스 9층 925호입니다. 법원 용도표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 현재 소유자는 박지안이며, 2021.05.07 소유권이전 등기가 접수됐고 등기부상 거래가액은 140,500,030원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리구조만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 2024.12.05 임의경매개시결정이 들어왔고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 가정 매각가 63,210,000원에서 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로, 확인되지 않은 점유자를 임차인 없음으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86573 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 가람로134번길 53, 9층925호 (와동동,힐데스하임케멜라스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 박지안 · 2021.05.07 소유권이전 접수 · 거래가액 140,500,030원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 63,210,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 210,373,271원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2020.12.09 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁 관련 등기는 등기부상 이미 말소되어 있고, 2021.05.07 박지안 앞으로 소유권이전이 접수됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 120,000,000원이 말소기준권리이며, 2024.12.05 케이에프더블유이사공구유동화전문 유한회사 명의의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 회차별 가격·미배당 — 2회 유찰 후 49%
현재 최저매각가격은 63,210,000원으로 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 44,247,000원, 30,972,899원으로 낮아집니다. 다만 실거래 비교치가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 63,210,000원 | 61,672,220원 | 58,327,780원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 44,247,000원 | 43,050,554원 | 76,949,446원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 30,972,899원 | 30,015,387원 | 89,984,613원 |
③ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,537,780원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 61,672,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 63,210,000원 가정 시 집행비용 1,537,780원과 근저당권자 주식회사우리은행에 61,672,220원이 배당되고, 채권최고액 기준 58,327,780원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정체육공원 남서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·오피스텔·근린생활시설·상업나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 22~23미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 중로1류에 접하고 전기공급설비에 저촉됩니다. 가축사육제한구역·폐기물매립시설 설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지·세로장방 형태입니다. 공시지가는 1,555,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상10층 건물이며 승강기·지하주차장·기계식주차·소방·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이며 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 점유·임차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임차 여부, 전입·사업자등록·확정일자 등 권리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 법원 용도표시는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용과 관련 인허가·관리규약을 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 용도·유사 이용상태 거래와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 배당모형상 인수 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으므로 원본 명세서 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저, 임대관계와 재매각 조건”
현재 최저매각가격은 63,210,000원으로 감정가 129,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준은 2021.05.07 우리은행 근저당이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 재매각이고 보증금 조건이 20%이며, 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기보다는, 점유·임차관계와 실제 오피스텔 이용상태를 확인한 뒤 가격을 판단하는 접근이 필요합니다.
