광주지방법원 2026타경2596. 광주 북구 매곡동 205-11 주건축물 1동의 다세대주택 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 7,200만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부상 소유자는 주식회사 케이비오비이며, 말소기준권리는 2023년 9월 26일 설정된 신천4동새마을금고의 근저당권입니다.

등기부만 보면 기준권리 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건은 권리관계만 보고 판단하기 어렵습니다. 공부상 매각대상은 301호인데 현관에는 302호라고 표시되어 있고, 임차인 3명 가운데 2명은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 물건의 실제 동일성과 점유관계를 먼저 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 9월 근저당이 기준권리

이 사건의 핵심은 2023년 9월 26일 설정된 신천4동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 211,200,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다.

그 이전인 2020년 4월 29일에는 광주어룡신용협동조합의 채권최고액 1,003,200,000원 근저당권이 설정된 이력이 있으나, 해당 권리는 등기부상 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 현재 권리분석에서 기준권리로 삼을 대상은 2023년 9월 26일의 신천4동새마을금고 근저당권입니다.

기준권리 이후에는 정한석의 3억원 가압류, 늘 푸른새마을금고의 444,286,557원 가압류, 국(순천세무서)의 압류가 존재합니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 소멸 여부와 실제 배당액은 구분해야 합니다. 배당 계산에서는 후순위 가압류 채권자들에게 배당할 재원이 남지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 2명은 대항력 미상

확인 대상 임차인은 유현, 이민아, 조소연 총 3명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 다만 세 사람의 보증금이 모두 확인되지 않고, 이민아와 조소연은 전입신고일도 확인되지 않아 임차인 권리관계를 완결적으로 판단하기 어렵습니다.

유현은 전입일이 2023년 11월 20일로, 말소기준권리인 2023년 9월 26일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일을 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부까지 단정할 수는 없습니다.

이민아는 2026년 4월 27일 배당요구를 한 사실이 확인되지만, 배당요구 자체가 대항력이나 우선변제권을 확정하는 것은 아닙니다. 전입일과 확정일자, 보증금이 모두 확인되어야 합니다. 조소연 역시 전입일과 보증금이 미상으로, 대항력 유무를 판단할 수 없습니다.

③ 시세·환금성 분석 — 비교 거래가 없어 가격 메리트 판단 불가

이 물건은 동일면적 실거래 사례와의 비교가 성립하지 않습니다. 비교 대상 건물 통계는 확인되지만, 대상 호수와 면적이 일치하는 거래가격을 확보할 수 없어 최저가 1억 7,200만원이 시세보다 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)

신건 매각가 1억 7,200만원을 가정하면 집행비용 약 320만 8,000원을 제외한 1억 6,879만 2,000원이 말소기준권리인 신천4동새마을금고 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 2억 1,120만원에도 미치지 못하므로 근저당권에서부터 미배당이 발생합니다.

정한석의 3억원 가압류와 늘 푸른새마을금고의 444,286,557원 가압류에는 배당할 금액이 없습니다. 두 채권을 포함한 채권자 전체 청구액은 955,486,557원이며, 예상배당액은 168,792,000원입니다. 이에 따른 미배당액은 786,694,557원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 미배당 확대

위 시나리오는 각 매각가격에 따른 배당 계산 결과입니다. 유찰이 진행되면 근저당권과 후순위 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 채권자 미배당액이 커진다고 해서 그 금액이 자동으로 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모

• 입지. 광주 북구 매곡동 소재 매곡초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 상가 및 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 단지 북서측으로 폭 약 5m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수설비, 승강기설비가 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 자연녹지지역이며 지목은 대, 면적은 1,001㎡입니다. 지형은 완경사·부정형이고 도로 접면은 세로한면(가)입니다.
• 공시지가. 374,200원/㎡입니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 건축물현황도상 위치와 현관 표식의 불일치가 기재되어 있어 호수 및 공간 특정 문제가 남아 있습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 건물입니다. 동일면적 실거래 비교가 불가능하고 최근 낙찰가격도 확인되지 않아 환금성과 적정 매도가를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 호수 특정. 공부상 301호와 현관 표시 302호가 다릅니다. 등기부, 건축물현황도, 감정평가서 도면, 현장 출입문과 실제 점유공간을 대조하여 매각대상 공간을 특정하세요.
• 임차인 2명 추가 조사. 이민아와 조소연의 전입일, 확정일자, 보증금 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능성을 배제한 채 입찰가를 산정하면 안 됩니다.
• 유현의 보증금 확인. 전입일은 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 보증금과 확정일자 및 배당관계는 별도로 확인하세요.
• 배당요구 확인. 이민아의 2026년 4월 27일 배당요구 내역과 관련 서류를 확인하고, 배당요구가 대항력이나 우선변제권을 의미하지 않는다는 점을 구분하세요.
• 사건번호 불일치. 등기부상 경매개시결정에 기재된 2026타경30435와 현재 분석 대상 2026타경2596의 관계를 원본 서류로 확인하세요.
• 시세 검증. 동일면적 및 유사 구조의 매매사례를 별도로 확보하고, 실제 호수와 면적을 일치시킨 뒤 감정가와 비교하세요.
• 관리비·명도. 실제 점유자를 확인하고 관리비 체납 및 인도 가능성을 조사하세요. 특히 호수 불일치가 명도 대상 특정에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대확인서 및 확정일자 관련 자료를 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원보다 먼저, 매각대상을 확인하라”

광주 2026타경2596은 말소기준권리가 명확하고 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 산출되지만, 이것만으로 안전한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

실제 임차인 3명 가운데 유현은 기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 이민아와 조소연은 전입일과 보증금이 미상입니다. 여기에 공부상 301호와 현관 표시 302호의 불일치, 등기부상 경매 사건번호 불일치까지 겹쳐 있습니다.

가격 역시 동일면적 실거래 비교가 성립하지 않아 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 단순히 신건 최저가만 보고 입찰할 대상이 아닙니다. 권리관계보다 먼저 매각대상 공간과 임차인 권리를 확정해야 하는 물건입니다. 호수 특정, 임차인 조사, 사건번호 대조, 시세 검증이 모두 끝나기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.