광주지방법원 2026타경2596. 광주 북구 매곡동 205-11, 주건축물 제1동 1층 제102호로 등재된 다세대주택입니다. 감정가는 1억 6,700만원이고 최저매각가 역시 동일한 신건입니다. 등기상 소유자는 주식회사케이비오비이며, 2020년 매매 당시 거래가액은 2억 7,300만원으로 기재되어 있습니다.
말소기준권리는 2023년 9월 26일 설정된 영천새마을금고의 근저당권(채권최고액 2억 3,400만원)입니다. 그 뒤에 설정된 정한석의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 늘 푸른새마을금고 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 가장 큰 변수는 따로 있습니다. 공부상 102호와 출입문에 표시된 101호가 서로 다릅니다. 매각물건명세서에는 유현이 매각 대상이 아닌 공부상 101호를 잘못 점유하고 있다는 설명까지 있습니다. 여기에 문현철의 전입일과 보증금도 확인되지 않습니다. 권리의 말소 여부만 보고 입찰하기에는 아직 확인해야 할 사항이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2596 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 매곡동 205-11 주건축물 제1동 1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택(다세대주택) 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사케이비오비 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 영천새마을금고 / 376,747,880원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.26 을구 2번 근저당권 · 영천새마을금고 · 채권최고액 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 준공 / 세대수 | 2020.02.12 준공 · 8세대 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2023년 9월 26일입니다. 이 날짜에 영천새마을금고의 을구 2번 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
이전에 설정됐던 광주어룡신용협동조합의 근저당권(채권최고액 1,003,200,000원)은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2023년 1월 순천세무서 압류와 2023년 6월 하나은행 가압류 역시 각각 해제되어 현재 존속하는 권리로 보지 않습니다. 2020년의 신탁등기도 이후 신탁재산 귀속으로 말소된 상태입니다.
따라서 등기상 후순위 권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다. 다만 후순위 채권이 배당받지 못한 금액은 채권자의 미회수 채권으로 남는 것이지, 그 자체로 매수인이 대신 갚아야 하는 인수금액이 되는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 유현은 다른 호실, 문현철은 대항력 미상
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유현 | 본건 외 공부상 101호 점유로 기재 전입 2023.11.20 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 없음 | 판정 불가 | 본건 외 점유 |
| 문현철 | 주거로 기재 전입일 미상 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 판정 불가 | 확인 필요 |
임차인별 대항력 및 배당 여부는 확인된 전입일·보증금·확정일자를 기준으로 판단해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
결론적으로 배당 계산표의 매수인 인수액은 0원으로 산출되어 있지만, 이는 문현철의 임대차 권리가 확인되지 않은 상태에서 확정적으로 받아들일 수 있는 숫자가 아닙니다. 문현철의 대항력과 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가를 최저가와 동일하다고 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 비교 거래가 없어 가격 판단 보류
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 167,000,000원인 신건입니다. 그러나 현재 확인되는 단지 관련 정보만으로는 동일 호실 또는 동일 면적의 최근 실거래가를 비교할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 확인 내용 | 가격 판단상 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 167,000,000원 | 경매 기준가격 |
| 최저매각가 | 167,000,000원 | 신건 가격 |
| 최근 거래금액 | 확인 가능한 거래금액 없음 | 시세 대비 비율 산출 불가 |
| 최근 거래일 | 확인되지 않음 | 최신 거래 비교 불가 |
| 건물 규모 | 8세대 | 거래 표본 및 환금성 점검 필요 |
| 평균 유찰 횟수 | 0.5회 | 참고 지표이며 표본 한계 고려 |
중요한 것은 비교 면적의 문제입니다. 관련 집합건물의 비교 대상 면적 정보는 확인되지만, 본건과 면적이 일치하는 비교자료로 확인된 것은 아닙니다. 따라서 이를 동일 면적의 실거래가로 간주하거나 감정가가 시세보다 높고 낮다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 3,138,000원 | - |
| 1. 근저당 · 영천새마을금고 | 234,000,000원 | 163,862,000원 | 70,138,000원 |
| 2. 가압류 · 정한석 | 300,000,000원 | 0원 | 300,000,000원 |
| 3. 가압류 · 늘 푸른새마을금고 | 444,286,557원 | 0원 | 444,286,557원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
신건 1억 6,700만원에 매각된다고 가정하면 집행비용 약 313만 8천원을 제외한 1억 6,386만 2천원이 영천새마을금고 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 2억 3,400만원 중 7,013만 8천원이 배당되지 못하고, 후순위 가압류 채권자들은 배당을 받지 못하는 구조입니다.
전체 채권액은 978,286,557원이며 예상 채권 배당액은 163,862,000원입니다. 총 미배당액은 814,424,557원입니다. 이 미배당액은 채권자들의 회수 부족분이며, 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아닙니다.
신청채권자 청구액 376,747,880원도 전액 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 제공된 배당 시나리오에서 신청채권자 배당액은 163,862,000원이며 채권 전액이 변제되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 167,000,000원 | 163,862,000원 | 814,424,557원 |
| 1회 유찰 (80%) | 133,600,000원 | 130,929,600원 | 847,356,957원 |
| 2회 유찰 (64%) | 106,880,000원 | 104,583,680원 | 873,702,877원 |
위 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 산출되어 있습니다. 다만 문현철의 임대차 권리가 확인되지 않았으므로 실제 매수인 인수 위험까지 0원으로 확정하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 광주 북구 매곡동 매곡초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 상가, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 도시가스보일러 난방설비와 위생·급배수설비, 승강기설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 폭 약 5m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지목 대, 토지면적 1,001.0㎡, 공시지가 374,200원/㎡로 확인됩니다.
- 준공 및 규모. 2020.02.12 준공된 8세대 규모의 건물입니다. 대단지 공동주택에 비해 거래 표본이 제한될 수 있어 매각 시 환금성을 신중하게 평가해야 합니다.
- 환금성. 확인 가능한 최신 실거래금액이 없어 거래 회전율이나 적정 매도가를 단정하기 어렵습니다. 소규모 다세대라는 점과 비교 거래 부족을 함께 고려해야 합니다.
- 공부와 현황. 건축물현황도상 위치와 현관 식별번호가 서로 다르다는 평가 내용이 있습니다. 특히 본건 102호와 출입문 101호 표시의 불일치는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 호수 실체 확인. 공부상 102호가 실제 어느 출입문과 내부 공간인지 건축물현황도, 집합건축물대장, 감정평가서 도면을 서로 대조하세요. 현관 표시만 보고 물건을 특정해서는 안 됩니다.
- 문현철 임대차 확인. 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 임대차계약서, 실제 점유 여부와 보증금을 확인해야 합니다. 대항력 가능성이 해소되기 전까지 인수금액 0원을 확정하지 마세요.
- 유현 점유 범위 확인. 매각물건명세서상 유현은 본건이 아닌 공부상 101호를 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 현장에서도 호실 관계가 일치하는지 확인하고 본건 임차인과 혼동하지 마세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리는 2023.09.26 영천새마을금고 근저당권입니다. 기존 근저당과 신탁등기는 이미 말소된 것으로 확인되지만, 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 사건번호 대조. 사건 정보는 2026타경2596으로 기재되어 있으나 등기부상 임의경매개시결정의 원문에는 2026타경30498이 기재되어 있습니다. 원본 경매개시결정과 등기부 기재를 대조해 동일 사건인지 확인해야 합니다.
- 채권액 대조. 사건 청구액 376,747,880원과 근저당 채권최고액 234,000,000원의 차이를 확인하고 실제 피담보채권 및 배당요구액을 검토하세요.
- 시세 조사. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 확인하세요. 면적과 호실이 일치하지 않는 비교자료를 본건의 시세로 사용하지 않아야 합니다.
- 현장 상태 및 관리비. 실제 내부 상태, 공실 여부, 관리비 체납, 공용부분 미납금 등을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 명도 가능성. 본건의 실제 점유자가 누구인지 확정한 뒤 인도 협의와 명도 절차를 검토하세요. 유현과 문현철의 점유 범위를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 및 세금. 예상배당표는 집행비용 추정치와 확인된 채권을 바탕으로 한 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 사항은 원본 서류로 추가 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리보다, 실제 호실과 임차인이 먼저다”
광주 2026타경2596은 말소기준권리 자체는 비교적 명확합니다. 2023년 9월 26일 영천새마을금고 근저당권 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 후순위 채권의 미배당액이 8억 1,442만원을 넘더라도 그 금액이 매수인에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다.
그러나 이 사건은 일반적인 다세대 경매처럼 등기부만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 공부상 102호와 현관 표시 101호가 불일치하고, 유현은 본건이 아닌 다른 호실을 점유하는 것으로 명세서에 기재되어 있습니다. 문현철의 전입일과 보증금은 확인되지 않아 대항력과 인수 여부도 아직 확정할 수 없습니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 1억 6,700만원이 현재 시세보다 저렴한지 판단할 수 있는 비교 거래자료가 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 경쟁력을 인정해서는 안 됩니다.
최종 판단은 조건부 보류입니다. 호실의 실체를 도면과 현장에서 확정하고, 문현철의 임대차 권리를 확인하며, 유사 다세대 실거래로 가격을 검증한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 이 세 가지가 확인되지 않은 상태에서는 배당표상 인수 0원만 믿고 응찰하는 것은 위험합니다.
