의정부지방법원 2026타경70353. 경기도 포천시 소흘읍 송우리의 석향마을대방노블랜드아파트 105동 5층 504호입니다. 현재 소유자는 고동국이며, 2020년 5월 25일 매매로 거래가액 268,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 해 12월 28일 중소기업은행 근저당권이 설정됐고, 이후 윤정희의 강제경매개시결정으로 경매가 진행되고 있습니다.

등기부만 보면 기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸할 구조입니다. 그러나 이번 사건의 핵심은 등기부보다 임차인 조사에 있습니다. 강진구의 전입일은 기준권리보다 앞선 2019년 10월 4일입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 배당 가능성을 확정할 수 없고, 매수인에게 보증금 인수 위험이 남을 수 있습니다.

가격 역시 신건이라는 이유만으로 매력적이지 않습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균보다 최저가가 높고, 최신 거래와 비교하면 격차가 더 큽니다. 따라서 이 물건은 단순히 3.88억원에 낙찰받으면 끝나는 물건으로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리는 명확하지만 임차인이 변수

말소기준권리는 을구 11번, 2020년 12월 28일 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원입니다. 소유자 고동국의 소유권이전등기는 2020년 5월 25일로 근저당권보다 앞서 있습니다.

갑구 7번 포천세무서의 압류는 2023년 1월 3일 등록됐으나 2023년 9월 5일 말소됐습니다. 갑구 9번 윤정희의 강제경매개시결정은 2026년 4월 2일 등록됐으며, 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거의 김현옥 소유권 관련 등기와 가등기, 이전 근저당권 등은 이미 말소된 내역입니다.

② 임차인 분석 — 강진구의 선순위 전입을 반드시 확인

임차인 조사상 3명이 확인됩니다. 이 가운데 강진구는 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 나머지 2명은 기준권리 이후 전입했습니다. 특히 강진구는 배당요구까지 신청했으므로 임대차계약과 보증금, 배당관계를 반드시 확인해야 합니다.

서동민과 서흥원은 각각 2023년 7월 25일, 2026년 2월 9일 전입으로 말소기준권리 이후입니다. 따라서 제공된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 임대차계약 및 점유관계가 확인되지 않았으므로 명도 부담과 실제 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.

보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 임차인 조사상 3명이며, 이들에 대한 보증금 합산이나 보증기관 승계액 중복 계산은 하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.88억은 최근 거래보다 높다

석향마을대방노블랜드의 동일 면적 131.94㎡ 거래자료 12건을 기준으로 비교합니다. 전체 12건 평균은 373,250,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최저매각가 388,000,000원은 최근 12개월 평균 380,333,333원의 102.0%입니다. 전체 12건 평균 대비로는 104.0%이며, 최신 거래 343,000,000원과 비교하면 113.1%입니다.

최근 거래 추세 지표는 +3.9%로 최근 거래군이 이전 거래군보다 상승한 방향을 보입니다. 그렇다고 현재 최저가가 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 최신 거래가 3.43억원이라는 점과 최근 12개월 평균보다 현재 최저가가 높다는 사실을 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 388,000,000원 가정)

제시된 매각가 3.88억원을 기준으로 집행비용 6,232,000원을 공제하고, 중소기업은행 근저당권에 120,000,000원을 배당하면 신청채권자 윤정희에게 261,768,000원이 배당되는 구조입니다.

채권자 총 청구액은 585,526,936원이며, 예상 채권자 배당액은 381,768,000원입니다. 채권자 미배당액은 203,758,936원으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포천시 소흘읍 송우리 소재 태봉초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 노변 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 상태로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 석향마을대방노블랜드는 632세대이며 2005.12.13. 사용승인된 단지입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 승강기·난방·위생설비 등이 구비된 것으로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 아파트 단위세대로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등의 토지이용 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지·공시지가. 공시지가는 1,444,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적 거래가 12건 확인되며, 거래가격은 300,000,000원부터 440,000,000원까지 차이가 있습니다. 거래 층수와 개별 호수의 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 강진구 임대차 원본 확인. 2019.10.04. 전입의 실제 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 이 확인 없이는 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 강진구 배당요구 확인. 2026.05.21. 배당요구 신청에 따른 실제 배당요구 내용, 보증금 채권액, 배당순위 및 예상 미배당액을 확인해야 합니다.
• 서동민·서흥원 점유 확인. 두 사람은 기준권리 이후 전입이므로 대항력은 없지만, 실제 임대차관계와 보증금, 점유 상태 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 실질취득액 산정. 낙찰가만으로 취득원가를 계산하지 마세요. 강진구의 대항력 및 미배당 보증금이 확인된 뒤 낙찰가와 인수액을 합산해야 합니다.
• 감정평가서 호수 대조. 사건주소의 105동 5층 504호와 감정평가서의 16층 1603호 표기가 일치하지 않습니다. 대상물건 동일성 확인이 우선입니다.
• 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 380,333,333원과 최신 거래 343,000,000원을 함께 고려해야 합니다. 최저가 388,000,000원은 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돌므로 신건 가격에 메리트가 있다고 판단하지 마세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분과 당해세 등 우선 배당 항목을 관리사무소 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 실제 점유자, 내부 상태, 관리 상태 및 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임차인 배당요구 관련 서류를 최종 대조하세요.

맺으며 — “선순위 임차인 미상 + 신건 시세 초과”

이 물건은 등기부만 놓고 보면 말소기준권리가 명확합니다. 중소기업은행 근저당권이 기준권리이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 강진구의 2019년 전입이 이번 경매의 가장 큰 변수입니다.

보증금과 확정일자가 미상인 상태에서 대항력 및 배당관계를 확정할 수 없으며, 매수인 인수액도 계산할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만 믿고 입찰해서는 안 됩니다. 임차인 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액이 발생한다면 실질취득액은 보증금 수준까지 높아질 수 있습니다.

가격도 유리하지 않습니다. 최저가 3.88억원은 최근 12개월 평균 3.803억원보다 2.0% 높고, 최신 거래 3.43억원보다 13.1% 높습니다. 최근 거래 추세 지표는 +3.9%지만, 현재 최저가 자체가 최근 평균과 최신 거래를 웃돈다는 사실은 변하지 않습니다.

여기에 감정평가서의 호수 표기 불일치까지 있습니다. 임차인 보증금 확인, 실질 인수액 산정, 감정평가 대상의 동일성 확인이 선행되지 않으면 입찰가를 합리적으로 결정하기 어렵습니다.

결론: 권리 인수 위험 미확정, 신건 가격 메리트 없음, 대상 호수 확인 필요. 강진구의 임대차관계와 보증금이 확인되고 감정평가서의 호수 불일치가 해소되기 전까지는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.