의정부지방법원 2026타경70353. 경기도 포천시 소흘읍 송우리 석향마을대방노블랜드아파트 107동 1603호입니다. 전용면적은 실거래 비교 기준 84.96㎡이고, 19층 건물의 16층 세대입니다. 2005년 12월 사용승인된 632세대 아파트로, 감정가와 최저매각가는 모두 3억 600만원입니다.

등기상 현재 소유자는 고동국 씨입니다. 2019년 7월 25일 매매로 2억 1,000만원에 취득했고, 2019년 9월 27일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2019년 10월 15일 중소기업은행의 채권최고액 1억 2,000만원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

그 뒤 윤정희 씨가 신청한 강제경매개시결정이 2026년 4월 2일 등기됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 465,526,936원입니다. 말소기준권리 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 강진구 씨의 임차관계는 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 가능 임차인이 있다

등기부상 말소기준권리는 2019년 10월 15일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 경매로 소멸하는 권리입니다.

그 이전에 설정됐던 2009년 한국외환은행 근저당권(채권최고액 150,000,000원, 이후 한국주택금융공사로 이전)과 2012년 우리은행 근저당권(채권최고액 137,500,000원)은 이미 등기상 말소됐습니다. 2023년 1월 3일 설정된 국세 압류도 2023년 9월 5일 해제돼 현재 존속하는 압류로 보지 않습니다.

② 임차인 분석 — 전입자 3명, 핵심은 강진구

현황조사와 매각물건명세서에 나타난 전입자 3명입니다. 보증금이 확인되지 않는 경우에는 임차인 부담과 인수액을 임의로 계산하지 않고, 대항력 및 우선변제 여부를 구분해 판단해야 합니다.

서흥원 씨와 서동민 씨. 각각 2026년 2월 9일, 2023년 7월 25일 전입으로 말소기준권리 이후입니다. 확인된 권리관계 기준으로 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 미상이므로 임대차계약 및 실제 점유관계 확인은 필요합니다.

강진구 씨. 2019년 10월 4일 전입으로 중소기업은행 근저당권보다 앞섭니다. 2026년 5월 21일 배당요구를 한 사실도 확인됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제권의 범위 및 실제 배당액을 계산할 수 없습니다. 특히 선순위 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면, 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.06억은 최근 평균보다 10.2% 높다

석향마을대방노블랜드의 동일 면적 84.96㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 277,750,000원이고, 거래 범위는 265,000,000원부터 310,000,000원까지입니다.

최근 12개월 평균은 277,750,000원입니다. 현재 감정가이자 최저가인 306,000,000원은 평균보다 28,250,000원 높고, 시세 평균의 110.2%입니다.

최신 거래는 2026년 6월의 265,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 41,000,000원 높습니다. 특히 동일한 16층에서 265,000,000원 거래가 2건 확인됩니다. 대상 물건 역시 16층이므로 층 조건을 고려하더라도 신건 가격을 무조건 유리하다고 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)

현재 회차의 산식상 매각대금 306,000,000원에서 집행비용 5,084,000원을 제외하면 300,916,000원이 남습니다. 중소기업은행이 120,000,000원을 배당받고, 신청채권자 윤정희에게 180,916,000원이 배당되는 구조입니다.

신청채권자의 청구금액 465,526,936원 중 180,916,000원만 배당되므로 미배당 채권은 284,610,936원입니다. 전체 채권액 585,526,936원 중 총 배당액은 300,916,000원입니다.

⑤ 유찰 시 가격 시나리오 — 가격은 내려가지만 임차인 위험은 그대로

현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 감정가 기준으로 1회, 2회 유찰 시 최저매각가격은 다음과 같이 내려갑니다.

위 금액은 각 매각가격에 따른 채권배당 시나리오입니다. 임차인 보증금 미상분은 반영되지 않았으며, 실제 배당과 매수인 인수관계는 원본 서류 및 임대차관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 포천시 소흘읍 송우리 소재 태봉초등학교 동측 인근입니다. 주변은 공동주택과 노변 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 이용도 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2005년 12월 13일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 19층 건물입니다. 승강기·난방·위생설비 등이 갖춰져 있으며, 대상은 16층입니다.
• 단지 규모. 석향마을대방노블랜드는 632세대 규모입니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인되어 거래 비교가 가능하지만, 최근 거래가격은 265,000,000원부터 310,000,000원까지 차이가 있습니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 중로1류와 중로2류 도로 관련 사항이 있으며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다. 외국인 등 및 주택 용도 관련 지정 내용이 기재되어 있으므로 실제 허가 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가서상 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
• 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입자 3명의 실제 임대차계약과 점유관계를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 강진구 임대차 원본 확인. 2019.10.04. 전입의 실제 임대차보증금, 확정일자, 점유 및 계약관계를 확인하세요. 말소기준권리보다 앞선 전입이므로 가장 먼저 해결해야 하는 문제입니다.
• 배당요구 및 배당액 확인. 2026.05.21. 배당요구 사실이 확인됩니다. 실제 배당요구서와 매각물건명세서, 배당순위 및 배당예상액을 대조해야 합니다. 보증금이 전액 배당되지 않는다면 매수인 인수 여부를 검토해야 합니다.
• 후순위 전입자 확인. 서흥원·서동민은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금과 임대차계약을 확인하고 명도 부담을 점검하세요.
• 실질취득가격 계산. 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가에 인수 가능성이 있는 미배당 임차보증금을 더한 금액으로 시세와 비교해야 합니다. 현재는 강진구 씨의 보증금이 미상이라 계산을 확정할 수 없습니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 306,000,000원은 최근 12개월 평균 277,750,000원의 110.2%입니다. 최신 거래 265,000,000원과도 차이가 있으므로 신건 가격의 적정성을 엄격하게 판단하세요.
• 유찰 이후 재검토. 1회 유찰 시 244,800,000원, 2회 유찰 시 195,840,000원으로 가격이 낮아집니다. 다만 임차인 인수위험이 해결되지 않았다면 가격 하락만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 임대차관계를 확인하고, 관리사무소를 통해 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인의 배당요구서 및 실거래 원본을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “신건 가격은 비싸고, 선순위 임차인은 미확정”

이 물건은 말소기준권리 자체가 명확합니다. 2019년 10월 15일 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권과 국세 압류도 이미 말소됐습니다.

그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 강진구 씨는 말소기준권리보다 11일 먼저 전입했고, 배당요구까지 했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력 가능성과 미배당 보증금 인수위험을 배제할 수 없습니다. 배당표에 표시된 매수인 인수액 0원은 실제 인수액이 0원이라는 보증이 아닙니다.

가격도 부담입니다. 신건 최저가 3억 600만원은 최근 12개월 평균 2억 7,775만원보다 2,825만원 높고, 최신 거래 2억 6,500만원보다 4,100만원 높습니다. 최근 거래 평균의 110.2%라는 수치는 신건 가격에 메리트가 없다는 점을 보여줍니다.