🏷️ 최저 99,470,000원 📉 3회 유찰 🛡️ 인수 0원 🏭 현황 공실
의정부지방법원 2025타경6267. 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 지2층 비201호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 남기하이며, 2022년 9월 27일 설정된 주식회사국민은행 근저당 304,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 12월 24일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
가격 쪽은 별도로 봐야 합니다. 감정가 290,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 99,470,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 동일 물건군의 실거래 자료가 없어 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지 여부를 이 자료만으로 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6267 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 지2층 비201호 |
| 물건종류 / 현황 | 공장(지식산업센터) · 현황 공실 |
| 소유자 | 남기하 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 99,470,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 656,076,832원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
2022년 9월 5일 신한자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022년 9월 27일 남기하 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 304,800,000원이 말소기준권리이며, 2025년 12월 24일 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%까지 하락
현재 회차 최저매각가는 99,470,000원으로 감정가 290,000,000원의 34.3%입니다. 현재까지 3회 유찰됐으며, 다음 시나리오는 4회 유찰 시 69,629,000원, 5회 유찰 시 48,740,300원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 99,470,000원 | 207,520,460원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 69,629,000원 | 236,824,322원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 48,740,300원 | 257,337,025원 |
③ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 304,800,000원 | 97,279,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 국민은행 근저당 채권최고액 304,800,000원 중 97,279,540원이 배당되고, 207,520,460원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 의정부시 민락동 소재 민락IC 남서측 인근. 주변에 지식산업센터·근린생활시설·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·(철근)콘크리트평지붕 지상 10층 건물 내 지2층 비201호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기설비와 드라이브인 시스템 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·준보전산지·과밀억제권역이며, 공시지가 2,099,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 자료만으로는 시장가 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 지식산업센터 동일 건물·인근 유사 호실 거래와 매물을 별도 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 가격뿐 아니라 공실 상태와 실제 이용 가능성도 함께 확인해야 합니다.
- 임대관계 원문 대조. 현황은 공실이고 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용계획이 해당 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행에 큰 미배당이 남더라도 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮아진 최저가와 적정가는 다르다”
이 물건은 권리관계만 보면 구조가 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 감정가 290,000,000원에서 3회 유찰돼 99,470,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 지금 가격이 실제 시장보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 공부상 공장(지식산업센터), 현황 공실이라는 점까지 함께 확인하면서 현재 가격이 실제 수요와 맞는지를 검증하는 것이 핵심입니다.
