의정부지방법원 2025타경6267. 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 2층 211호입니다. 공부상 용도와 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 해당 211호는 공장(지식산업센터)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 남기하 소유권 이전과 같은 날인 2022.09.27 국민은행 근저당 465,600,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025.12.24 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔으며 이는 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6267 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-2 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 2층 211호 |
| 용도 / 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 소유자 | 남기하 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 409,000,000원 / 200,410,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 656,076,832원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.27 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 465,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기부상 초기 신한자산신탁주식회사 명의 신탁은 이미 말소됐고, 2022.09.27 남기하에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐으며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 국민은행이 2025.12.24 신청한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
감정가 409,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 200,410,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 140,287,000원, 4회 유찰 시 98,200,900원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 200,410,000원 | 268,795,740원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 140,287,000원 | 328,077,018원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 98,200,900원 | 369,566,716원 |
여기서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다. 비교할 최근 실거래 자료가 없기 때문에 200,410,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 오히려 2회 연속 유찰됐다는 사실은 감정가 수준에서 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 신호로 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,605,740원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 465,600,000원 | 196,804,260원 |
| 근저당 미배당 | - | 268,795,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 200,410,000원 가정 시 집행비용 3,605,740원과 국민은행 196,804,260원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 국민은행 기준 미배당은 268,795,740원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 민락IC 남서측 인근에 위치하며 주위에는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 2층 211호는 공부상 공장(지식산업센터)이며 현황도 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상10층 건물 내 2층 211호이며, 외벽은 강화유리 및 복합판넬, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 드라이브인 시스템 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측·북측·남측으로 노폭 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·준보전산지·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,036,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 현재 최저가 200,410,000원은 감정가의 49%이지만 실거래 비교자료가 없으므로, 인근 지식산업센터의 실제 매매가와 임대가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 211호는 공장(지식산업센터)로 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자·점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.09.27 국민은행 근저당이 말소기준이며 이후 경매개시결정은 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 배당 부족액 구분. 현재 회차 국민은행 미배당 268,795,740원은 채권자 측 부족액입니다. 자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 140,287,000원, 4회 유찰 시 98,200,900원으로 내려가므로 감정가 할인율이 아니라 실제 시장가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.27 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 임차인 신고가 없어 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 409,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 200,410,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 시세 할인으로 해석하면 안 됩니다. 지식산업센터라는 용도와 반복 유찰을 함께 보면, 권리는 합격이지만 가격은 실제 매매·임대 수요를 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
