인천지방법원 2025타경508401. 인천 서구 청라동 아이케이비즈센터 지하층 비108호입니다. 사건 용도는 대지로 분류되어 있고, 감정평가상 본 호실의 이용상태는 일반음식점입니다. 소유자 송종열은 2020년 2월 11일 거래가액 580,408,650원에 소유권을 취득했고 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 948,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 197,225,000원으로 감정가 575,000,000원에서 3회 유찰된 회차입니다. 다만 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 “감정가보다 크게 내려왔으니 싸다”는 결론은 내리기 어렵습니다. 특히 이 물건은 지하층 일반음식점이고 감정 기준시점에 폐문부재 상태였으며, 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 가격보다 먼저 실제 영업 가능성·공실 상태·임대수요를 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508401 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 167-7 아이케이비즈센터 지하층비108호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 청라에메랄드로102번길 8-12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 지하층 비108호 · 일반음식점 · 폐문부재 |
| 소유자 | 송종열 (2020.02.11. 거래가액 580,408,650원) |
| 감정가 / 최저가 | 575,000,000원 / 197,225,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 923,849,880원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.02.11. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보로 아이케이비즈센터 지하층 비109호도 표시되어 있습니다. 이후 인천신용보증재단·신용보증기금의 가압류, 현재 경매개시결정, 국세·지방세 관련 압류는 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 2023년 농협은행의 임의경매개시결정은 2024년 12월 17일 취하되어 2024년 12월 18일 말소됐습니다.
② 점유·임대 상태 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 금액도 현재 계산상 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으며, 본 호실은 기준시점 현재 폐문부재 상태였습니다. 따라서 입찰 전 현장 점유자, 실제 임대차 존재 여부, 영업 여부를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,225,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,561,150원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 948,000,000원 | 193,663,850원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 96,140,517원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 6,570,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,050,710,517원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당액은 193,663,850원, 미배당은 857,046,667원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 3,561,150원이 반영되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 197,225,000원 | 193,663,850원 | 857,046,667원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 138,057,500원 | 135,324,695원 | 915,385,822원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 96,640,250원 | 94,500,726원 | 956,209,791원 | 0원 |
이 사건에서 유찰에 따라 증가하는 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 회차부터 5회 유찰 가정까지 매수인 인수는 모두 0원으로 계산됩니다. 따라서 권리분석의 핵심은 “채권자가 얼마나 못 받느냐”보다 “상업용 지하 호실을 얼마에 취득해야 실제 이용·임대·재매각이 가능한가”에 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청라국제도서관 북서측 인근이며, 주변에 근린생활시설·업무시설·공동주택·커넬웨이수변공원 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 일반음식점이며, 비108호는 기준시점 현재 폐문부재 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층·지상9층 건물의 지하층 비108호입니다. 위생설비·승강기설비·소화전설비·스프링클러가 되어 있습니다.
- 접근. 북측으로 중로폭 포장도로에 접하고, 남측으로 수변공원을 통해 지하층으로 도보 출입이 가능합니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지·정방형이며 토지면적은 1,260.0㎡, 공시지가는 3,671,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 비108호는 폐문부재 상태로 평가됐고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 영업 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 상가 수요 확인. 지하층 일반음식점이라는 실제 용도에 맞춰 공실 여부, 임대료 수준, 주변 상권 수요를 직접 검증해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 채권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당에는 아이케이비즈센터 지하층 비109호가 공동담보로 기재되어 있으므로 배당 및 채권관계 원본을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 추가 유찰 해석. 4회 유찰 시 138,057,500원, 5회 유찰 시 96,640,250원으로 내려가지만 매수인 인수는 모두 0원으로 계산됩니다. 가격 하락만으로 환금성이 개선된다고 보기는 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 상업용 부동산의 승부는 가격 이후다
이 사건은 말소기준인 2020년 농협은행 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 복잡도가 높지 않습니다. 하지만 감정가 575,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 197,225,000원까지 낮아진 사실을 곧바로 “저평가”로 읽어서는 안 됩니다.
본건은 지하층 일반음식점이고 기준시점에 폐문부재, 임대관계는 미상입니다. 실거래 비교값도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수 0원은 장점, 3회 유찰과 상업용 지하호실의 환금성은 경계입니다. 권리분석보다 현장 임대수요와 실제 매각 가능 가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
