인천지방법원 2025타경508401. 청라동 아이케이비즈센터 지하층 비109호입니다. 집합건축물대장상 이용은 일반음식점이고, 감정 당시 비109호는 커피전문점 ‘WITCH COFFEE’로 확인됐으나 폐문부재 상태였습니다. 등기상 소유자는 송종열이며, 2020.02.11 거래가액 563,369,130원으로 소유권을 이전받았습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 948,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 그 뒤의 롯데카드·인천신용보증재단·신용보증기금 가압류와 현재 경매개시결정, 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 근저당권에는 아이케이비즈센터 지하층 비108호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508401 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 167-7 아이케이비즈센터 지하층 비109호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 청라에메랄드로102번길 8-12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 비109호 커피전문점 ‘WITCH COFFEE’ 폐문부재 |
| 소유자 | 송종열 · 2020.02.11 소유권이전 · 거래가액 563,369,130원 |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 195,510,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 923,849,880원 |
| 현재 경매개시 채권자 | 에이치에프엔삼삼유동화전문 유한회사 (양도인: 농협은행 주식회사) |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2020.02.11 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2023년의 가압류 3건과 현재의 경매개시결정, 2025년 말부터 2026년에 설정된 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2023.06.29 시작됐던 종전 임의경매는 2024.12.17 취하되어 2024.12.18 개시결정 등기가 말소됐습니다.
② 가격·유찰 구조 — 실거래 비교 없이 회차를 본다
이 물건은 감정가 570,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 195,510,000원, 감정가의 34.3%입니다. 동일 물건의 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수는 없습니다. 현재 판단의 중심은 유찰 횟수·이용상태·환금성입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 195,510,000원 | 191,972,860원 | 882,694,727원 |
| 4회 유찰 시 | 136,857,000원 | 134,141,002원 | 940,526,585원 |
| 5회 유찰 시 | 95,799,900원 | 93,675,502원 | 980,992,085원 |
유찰이 더 진행되면 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이지만, 매각대금 감소에 따라 후순위 채권자의 미배당 규모는 커집니다. 현재 회차에서도 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,537,140원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 948,000,000원 | 191,972,860원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 23,957,070원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 96,140,517원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 6,570,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,074,667,587원 중 예상 채권자 배당은 191,972,860원, 미배당은 882,694,727원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 공동담보·점유 리스크
- 공동담보. 말소기준 근저당권에는 아이케이비즈센터 지하층 비108호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 점유상태. 비109호는 커피전문점 ‘WITCH COFFEE’로 조사됐으나 폐문부재 상태입니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상이며, 대항력 있는 임차인으로 확정된 신고 내역은 확인되지 않습니다.
- 매수인 인수. 현재 배당 가정과 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청라국제도서관 북서측 인근으로 근린생활시설·업무시설·공동주택·커넬웨이수변공원 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하4층·지상9층 건물로 위생설비·승강기·소화전·스프링클러 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 중로폭 포장도로에 접하고, 남측 수변공원을 통해 지하층으로 도보 출입이 가능합니다.
- 토지. 정방형 평지이며 상업용으로 이용 중이고, 토지면적은 1,260.0㎡, 공시지가는 3,671,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 실제 상가 거래·임대수익·공실 상태를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. ‘WITCH COFFEE’ 폐문부재와 임대관계 미상 상태이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부를 확인해야 예상배당과 권리관계를 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 비108호가 공동담보로 기재돼 있으므로 근저당 채권의 공동담보 관계를 원본 서류에서 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 이유 점검. 이미 3회 유찰된 물건인 만큼 지하층 일반음식점의 실제 영업성·공실 가능성·환금성을 가격과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
등기 권리만 놓고 보면 기준은 명확합니다. 2020.02.11 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성에 있습니다. 감정가 570,000,000원에서 이미 3회 유찰되어 195,510,000원까지 내려왔고, 비109호는 지하 일반음식점으로 커피전문점 폐문부재 상태, 임대관계도 미상입니다.
따라서 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 접근보다, 실제 점유·임대수익·상가 시세와 세금 압류의 우선순위를 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 아직 보수적으로. 이 사건의 핵심입니다.
