수원지방법원 2024타경70212. 화성시 우정읍 주곡리 화성스타트베이 208호로, 감정 이용상태는 공장입니다. 주식회사성산알앤씨가 2020.08.03. 거래가액 417,696,000원에 소유권을 취득한 날, 주식회사우리은행 앞으로 채권최고액 1,872,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 등기된 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 낙찰자가 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에는 208호를 포함한 205~209호 점유관계가 중첩해 기재돼 있습니다. 두 법인은 말소기준일 이후 전입신고로 대항력이 없지만, “스카이”는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 명세서상 인수권리 없음이라는 기재와 별개로, 실제 점유 주체와 임대차계약을 입찰 전에 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70212 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 쌍봉로 658, 2층208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 집합건물 · 감정 이용상태 공장 · 철골철근콘크리트구조 및 철골구조지붕 4층 건물 내 현황 2층 |
| 소유자 | 주식회사성산알앤씨 (2020.08.03. 거래가액 417,696,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 73,951,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프더블유이이공구유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) / 1,705,578,283원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 14,790,200원 |
| 층수 표시 | 집합건축물대장상 3층 · 현황 2층 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
2018년 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존등기는 2020.08.03. 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 함께 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 화성시·국·국민건강보험공단의 압류, 이화도기 주식회사와 중소벤처기업진흥공단의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 근저당권에는 공동담보목록 제2020-2972호가 기재돼 있어 본 호실만의 독립 채무로 단순 환산해서는 안 됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 명시 인수 0원과 별개인 확인 과제
| 점유 신고 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 스카이바이오(임재선) | 화성스타트베이 205호·206호·207호·208호·209호 1,555.0000㎡ | 2020.12.10 | 50,000,000원 / 월 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 엘박스(엘펌)(이은우) | 205~209호 1,195.0000㎡ | 2022.11.24 | 보증금 미상 / 월 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 스카이 | 주거 · 점유 부분 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
주식회사우리은행 근저당권 설정일은 2020.08.03.입니다. (주) 스카이바이오의 전입일 2020.12.10.과 주식회사 엘박스의 전입일 2022.11.24.는 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 “스카이”는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 검토 — 16.81%라도 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 73,951,000원으로 감정가 440,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 하락 폭이 크지만, 동일하거나 유사한 공장형 집합건물의 최근 실거래가가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮은지는 검증할 수 없습니다.
2020.08.03. 소유권이전 당시 거래가액 417,696,000원은 확인되지만, 과거 거래금액을 2026년 현재 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다. 더욱이 5회 유찰, 공장 용도, 점유관계 중첩, 공부와 현황의 층수 차이가 동시에 존재하므로 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,951,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,731,118원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,872,000,000원 | 72,219,882원 |
| 2. 가압류 · 이화도기 주식회사 | 10,266,400원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 301,525,889원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 2,183,792,289원 중 72,219,882원만 배당되고, 2,111,572,407원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 우정읍 주곡리 선창포구 인근으로, 주위는 농경지·공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철골구조지붕 4층 건물로 외벽은 복합판넬 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 엘리베이터설비, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)이며 공장용지·공업용으로 이용 중입니다. 지형은 평지의 사다리형이고 북서측 약 10미터 도로에 접합니다.
- 규제. 소하천·중로2류·가축사육제한구역·접도구역·소하천구역·성장관리권역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 295,500원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용 표준 아파트가 아닌 공장형 집합건물이고 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 실수요자 범위와 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 205~209호에 관한 점유 신고가 중첩돼 있으므로 208호 실제 사용 주체와 계약 당사자를 확인하세요.
- 미상 점유 확인. “스카이”의 전입일·보증금·확정일자와 점유 개시일을 확인해 대항력 가능성을 다시 판정해야 합니다.
- 층수 불일치. 집합건축물대장상 3층, 현황 2층으로 기재돼 있으므로 등기·건축물대장·현장 호실 표시가 일치하는지 대조하세요.
- 입찰보증금. 재매각 조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 14,790,200원입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 할인율만 보지 말고 인근 공장·지식산업센터·근린시설의 최근 매매와 임대료를 별도로 확인하세요.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부를 확인해 예상 배당표와 채권관계를 다시 계산하세요.
- 공동담보. 주식회사우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2020-2972호와 다른 담보물의 배당 진행 상황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 전입세대·사업자등록 현황을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 점유와 환금성”
이 물건은 등기상으로는 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없는 구조입니다. 그러나 권리등기만 깨끗하다고 입찰 난도가 낮은 것은 아닙니다. 208호를 포함한 점유 신고가 중첩되고, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자도 남아 있습니다. 여기에 공부상 3층·현황 2층의 차이, 재매각, 20% 입찰보증금, 공장형 집합건물의 제한된 환금성이 겹칩니다.
최저가 73,951,000원은 감정가의 16.81%지만, 최근 실거래 시세가 없어 실제 할인 폭은 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 소멸형, 점유와 가격은 보류입니다. “스카이”의 대항력 가능성을 해소하고 208호의 실제 점유·층수·임대차관계와 주변 거래가를 확인한 뒤에야 낮은 최저가가 진짜 기회인지 판단할 수 있습니다.
